限購城市正在加速消失。

5月9日，杭州市發佈《關於優化調整房地產市場調控政策的通知》（以下簡稱《通知》），明確即日起在杭州市範圍內購買住房，不再審覈購房資格。這意味着，歷時8年的杭州樓市限購政策全面取消。

同日下午，西安市住房和城鄉建設局等4部門聯合發佈了《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，同樣明確指出，全面取消西安市住房限購措施，居民家庭在全市範圍內購買新建商品住房、二手住房不再審覈購房資格。

在當下，放鬆樓市限購政策已成爲城市間的共識。據時代財經不完全統計，此前執行房產限購的四十餘地中，僅剩北京、上海、深圳、廣州、天津、珠海橫琴以及海南全省仍有限購政策，而在風潮之下，這幾個地區也正在不斷鬆綁優化限購政策。

實施上，這樣的情況並不是第一次出現。2014年房價高位回落時，除了四個一線城市以及三亞市外，其他地區也曾大面積退出限購政策，但隨着樓市的恢復，限購政策在不久後又再度興起。

本輪限購政策的調整是否爲歷史的重演？未來，中國樓市有無可能全面取消限購？

對此，多名房產經濟專家告訴時代財經，房地產市場供需關係已發生重大改變，當前來看，房地產市場已不具備大幅反彈基礎。但對於全國範圍內能否全面取消限購，仍存在爭議。

房市低迷推動限購放開

塵埃落定，杭州和西安最終還是全面取消了限購政策。

在此之前，西安、杭州兩地市場已多次流出“將全面取消新房限購的傳聞”，儘管均曾多次否認，但兩地近期低迷的樓市成交數據，以及密集出臺的利好政策等，都給予了市場關於“全面放開限購”的支撐。

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024年4月西安市場情緒指數爲-0.9，已降至歷史新低，位於市場低迷區間。此前，4月西安新建商品住宅成交面積雖環比微升0.3%，但單月及累計成交同比均降超30%，去化週期較上月延長約1個月至11.8個月。

杭州的情況也不容樂觀。據克而瑞數據，今年4月，杭州樓市降溫特徵明顯，截至4月27日，杭州全市商品房供應面積約53萬平方米，較3月下跌46%；成交面積45萬平方米，環比下跌55%。

此前因二手房限購放開而火爆的二手房市場，也存在較大房價下跌壓力。根據杭州貝殼研究院的統計，4月份杭州十個行政區二手房均價全部下跌，部分地區跌幅高達21%。

在全面放開新房限購之前，兩地均出臺了包括逐步放開郊區限購、降低貸款利率和調整首付比例等一系列利好政策，但後續效果初顯乏力。

而從全國範圍來看，被譽爲最嚴限購的長沙、過去一年房價逆勢漲幅位居全國第一的成都，均趕在“五一”假期前宣佈取消限購。此前，蘇州、鄭州、濟南、石家莊等熱門城市也均先後取消了限購政策。

中央層面，4月30日召開的政治局會議也對房產地市場提出了“去存量，優增量”的要求。會議強調，要結合房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

房地產市場或不具備大幅反彈基礎

“毫無疑問，杭州的全面放開（限購政策）是一標誌性的事件。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代財經，作爲此前除一線城市外房價漲幅最大、關注度討論度最高的城市，杭州市全面放開限購標誌着“限購政策”有望全面退出二三線城市。

無獨有偶，易居研究院研究總監嚴躍進向時代財經表示了相似的觀點。

“西安和杭州在同一日取消限購政策，這是一種大趨勢。目前全國省會城市幾乎均取消了限購政策，是限購歷史上的重大事件，意味着各地執行多年的限購政策正式從政策工具箱中剔除，也意味着‘市場歸市場、保障歸保障’思路的進一步落實。”他說。

2010年，爲應對房價激增、炒房活躍的房產市場，國務院發佈了被稱爲“國十條”的《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，其中就提出“地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數”。

依據此條，北京率先出臺了基於戶籍、社保、購房狀況等爲基礎條件的限購門檻，各地方隨即快速跟進，最多時，超百餘座城市出臺有不同程度的限購政策。

但在2014年，受經濟波動等因素影響，部分地方樓市價格快速下跌，甚至有地區房價跌幅超50%。爲提振樓市，地區間紛紛退出或變相取消限購政策，最終僅剩4座一線城市以及三亞保留有限購。而隨着各項利好政策的出臺，房價逐步恢復，城市間的限購政策又再度重回。

本輪限購政策的放鬆及退出，是對2014年重演？亦或是我國房地產市場的新轉折？對此，多名受訪專家均認爲，樓市供需關係已發生重大改變，當前來看，房地產市場已不具備大幅反彈基礎。

“居民基本住房需求已經得到滿足，”中指研究院市場研究總監陳文靜告訴時代財經，當前，人口總量減少、城鎮化進程放緩、居民購房預期較爲理性等因素，都直接影響房地產市場的修復節奏和態勢，本輪房地產市場已不具備大幅反彈的基礎，且隨着房地產發展新模式加快構建，房地產行業也將步入高質量發展新階段。

不過，對於全國範圍內能否全面取消限購，專家間仍有不同意見。

在李宇嘉看來，“房住不炒”是此前多次寫入政府工作報告中的關鍵詞，也已成爲我國的頂層設計之一。作爲國家經濟中心的一線城市的重點區域，和像海南等政策重點建設區，存在較大炒作空間，均應出臺相關限購政策避免出現畸形炒作，推高房價，阻礙地方發展。

嚴躍進則認爲，儘管當前一線城市的全面放開仍條件不成熟，但限購政策一定程度上阻礙了市場資源的流通，不符合市場規律。從未來而言，所有城市應該都取消掉限購政策，讓“市場的歸市場的、保障的歸保障的”。

而在諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙看來，一線城市的全面放開與否，取決於市場的恢復狀況。王小嬙向時代財經表示，若接下來市場好轉跡象不明顯，預計四季度可能會有一線城市全面放開限購。

至於本輪放開限購又將在多大程度上推動房市？一衆專家均認爲，放開限購等系列重磅政策的推出，將進一步刺激釋放消費需求，未來將逐漸在成交量上有一定的積極體現。但當前市場情緒仍處於低迷狀態，全面回溫似乎還有一段路要走，樓市企穩仍有賴市場預期的恢復。