5月9日，杭州發佈《關於優化調整房地產市場調控政策的通知》，提出科學編制住房發展規劃、優化住宅用地供應、全面取消住房限購、優化公證搖號銷售、加強住房信貸支持、優化積分落戶政策、推動高品質住宅供應七條措施。

一石激起千層浪。從漸次鬆綁到全面放開，杭州7年半的限購時代，正式終結。

放眼全國，北京、上海、深圳等一線城市陸續推出房產新政，雖力度不一，但目標明晰，給樓市“鬆綁”。

這輪房產新政，會刺激居民的買房需求嗎？對房地產市場會有什麼樣的影響？

“要買房嗎？”

新政發佈後，杭州紹興路某房產中介工作人員小羅一直在接電話。“大部分客戶都是諮詢政策的，還有客戶還會直接問，現在是不是入手的好時機。”小羅的聲音有些沙啞。中午一點多，他才喫上午飯。

電話諮詢的，不少是外地客戶。“我手上有幾位台州和溫州的客戶，他們的需求主要是讓孩子來杭州上學，目標是學區房。”小羅說，這還要配合後續的落戶政策，但和之前相比，肯定會方便不少。

在小羅看來，新政的出臺無疑可以爲市場注入一劑強心針。“按以往的經驗判斷，新政將銜接起房市第二季度的成交量，無論新房還是二手存量房，都會迎來一波‘跑量’，客戶的情緒被調動起來了。”小羅和同事們都覺得，房地產市場，情緒太重要了。

拱墅區運河新城一個新樓盤前停滿了車，看房的人在外排起了隊，等待銷售一對一接待。

“今天看房的人多了不少，還有30多組客戶來加微信，大多都是諮詢剛出臺的新政。”銷售小沈一天下來幾乎沒有休息，除了接待現場的客戶，稍有空閒還要拿出手機，線上解答問題。

即便沒有前些年明顯的倒掛，新樓盤的關注度也一直很高。“限購全面放開後，主城區熱門板塊的新樓盤如果不解除限價，接下來可能會出現白熱化的局面。”一位業內人士預測。

看似火熱的“需求”背後，有人加速了看房的進度，也有人選擇繼續觀望。

家住城北的黃先生一早看到政策有些激動，“時機到了！”他醞釀許久，想要置換一套改善型的新房。家裏的兩個小孩子，都快到了入學的年齡，入手一套地段好、學區不錯、面積更大的新房，是他當下的需求。

他分析，從目前的政策出發，置換首付壓力會小一點。此前，杭州四大中心城區二套房貸利率爲4.25%，新政出臺後，若符合首套條件，就可按首套房貸利率3.75%計算。“政府的降負指向很明顯，我今天已經在看申花、橋西板塊的新樓盤了。”黃先生說。

田女士的心態則截然不同，儘管也有改善住房的需求，但她決定再觀望一陣子。

“二手房市場放開還沒多久，這次的政策必然會激勵一部分新房投入到市場中去，成交量或許會往上走，但房價會不會下跌還不知道，不如觀望一下再做決定。”她說。

杭州走在前列

對杭州來說，這似乎是一輪預期中的新政。把時間線拉得更長一些，近一年來杭州的房地產政策一直在調控中——

2023年10月，杭州鬆綁限購範圍，限購範圍調整爲上城區、拱墅區、西湖區、濱江區。

2024年3月，杭州進一步放開二手房限購，明確取消在上城區、拱墅區、西湖區、濱江區購買二手住房的購買條件和購買套數的限制。

2024年5月，杭州全面取消住房限購。

易居研究院研究總監嚴躍進分析，回顧杭州近一年限購放鬆的路徑，先是針對近郊區市場進行放鬆，而後針對核心區二手房進行放鬆，有條不紊。

“雖晚於其他強二線城市，但力度卻超過任何一個一線和二線城市。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛分析，本次調控中，地方政府權限內的政策，能上的全上了。他認爲，短期來看，杭州樓市新政的出臺會提升房地產市場的流動性。

在杭州貝殼研究院院長上官劍看來，本次新政中一項重要的政策是，首套房貸掛鉤原有房子掛牌出售，就可享受首套房待遇，極大降低了計劃“以舊換新”家庭的購房成本。有專家預計，這項政策預計可惠及90%以上的購房者。

按照以往的邏輯，若二手房掛牌待售，其認購新房按照二套房的標準進行，自然影響了“以舊換新”的進展。而現在，只要在普通中介門店只要掛牌，即可以享受首套房的首付比例和房貸利率。在全國範圍來看，杭州成了第一批“喫螃蟹”的城市。

圖片來源：視覺中國

此外，本次新政還提出，優化積分落戶政策，在杭州市取得合法產權住房的非杭州市戶籍人員，可申請落戶。雖然並非恢復原有的購房落戶政策，而是基於現有積分落戶政策進行優化調整，但仍給出了明確信號，將提振住房市場和提供落戶政策進行有機結合，邁出了重要一步。這項政策的推出，也將對周邊城市的人口產生“虹吸效應”，進一步提升城市的吸引力。

各項“組合拳”之下，不少人關注的是，解鎖的房票，有多少能轉化爲實際購買力？而一座城市的人口流入數據，往往決定了潛在住房需求規模，甚至爲未來房地產市場的發展提供需求支撐。

數據顯示，2023年年末，杭州常住人口達1252.2萬，已連續9年實現常住人口的兩位數增長。如果杭州保持對年輕人才等外來人口的吸引力，杭州的住房需求就不會減少，等待買房機會的剛需羣體就一直存在。

直面“去庫存”

同樣在昨天，西安官宣“全面取消住房限購措施”。五一前後，包括北京、上海、深圳、成都、天津在內的重點城市，已密集釋放了新一輪寬鬆信號。

在不少專業人士看來，各大城市密集推出房產新政，繞不開一個重要的會議——

4月30日，中共中央政治局召開會議，提出要結合房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

房地產市場如何“去庫存”，成爲擺在各大城市面前的一道難題。

易居研究院4月30日發佈的《百城住宅庫存報告》顯示，2024年3月，全國百城新建商品住宅庫存平均去化週期爲25.3個月。這意味着，按照目前既有的銷售速度，100城的新房庫存需要25.3個月時間才能消化完，而新建商品住宅的合理去化週期應爲12至14個月。

面對銷售不振導致的庫存去化週期加長，在“消化存量房產”的消息釋出後，需求側首先出現變化，頗具風向標意味的熱點城市紛紛放鬆限購。

“以杭州爲例，本次新政明確優化住宅用地供應，對住房供應較大、去化速度較慢的區域，優化供地模式，促進供需平衡，回應了自然資源部供地的新政。”嚴躍進表示，這意味着一些高庫存區域的城區，後續會通過減少供地、暫停供地或盤活存量和閒置土地的方式進行，從而落實中央政治局提出的“統籌研究消化存量房產和優化增量住房”的政策導向。

丁建剛則建議，對於去化速度比較慢，庫存量比較大的區域，減少甚至暫停土地供應，在一定時期內，讓供需關係得到緩和和修復，對穩定市場會更科學和精準。

從另一個層面來看，在房地產市場，信心比黃金更珍貴。“房地產市場未來的走勢，並不完全取決於房地產市場政策，更多的是取決於人們的預期和信心，而決定預期和信心的，更大程度上是人們對經濟的體感，比如就業和收入等因素。”丁建剛表示，接下來期待中央政府層面出臺一攬子穩定樓市的政策，讓政策的落地更加有效。

政策的效果，自然需要時間的驗證。回過頭看，先一步鬆綁的城市效果如何？鏈家數據顯示，今年“五一”期間北京二手房日均成交量同比增長43%，成都、天津分別同比增長28%、19%。

業內人士認爲，隨着國家層面支持剛性和改善性需求的一系列改革措施持續發揮作用，地方政府充分運用調控自主權，因城施策，優化調整房地產政策，市場預期值得期待。