熱門城市放鬆限購地產股底部或逐漸明確

5月9日，浙江杭州市發佈關於優化調整房地產市場調控政策的通知，在杭州市範圍內購買住房不再審覈購房資格。這是 5 月以來又一個調整房地產政策的熱點城市，此前深圳在5月6日放鬆限購政策，提出分區優化住房限購政策，包括降低一些區域的購房門檻，在一些區域擁有多名未成年子女的本市戶籍居民家庭可以再購買一套住房等。

■本報記者林珂

房地產銷售外部環境改善

如果將時間移到4月，則會發現有更多的熱點城市在鬆動限購政策。

4月28日，成都市發佈《關於進一步優化房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，自4月29日起，成都範圍內住房交易不再審覈購房資格，即今後成都買房不用再看社保、戶口等購房資格，也不再限制購買套數。4月30日，北京市住房和城鄉建設委員會發布《關於優化調整本市住房限購政策的通知》，自印發次日起，在執行現有住房限購政策的基礎上，部分居民家庭和成年單身人士將被允許在五環外新購買一套商品住房。

在業內看來，像北京、深圳這樣具有樣板意義城市的購房政策變化，對行業的影響會更大。華泰證券分析師陳慎認爲，此次深圳住房政策優化是對高層重要會議中對地產表態的呼應，後續期待其它一線城市和強二線城市將出臺更多關於進一步支持需求端的政策。整體而言，今年以來新房市場依然在築底，而高層重要會議不斷對房地產市場表態，有望激發需求。同時，穩市場的態度堅決，後續放鬆或者調整限購政策的城市範圍將進一步擴大，有望推動市場信心和基本面修復，爲行業企穩提供了好的政策環境。

地產股估值有望修復

有業內人士指出，雖然房地產銷售仍在繼續承壓，但隨着行業支持政策持續出臺，地產股底部正在逐步明確。有行業人士指出，高層重要會議後，新一輪政策風口已至，核心城市政策持續優化，放鬆政策有望進一步擴圍，爲房地產板塊提供估值修復空間。

從估值角度來看，目前A股房地產板塊的市淨率僅爲0.63倍，處於歷史底部。國金證券分析師杜昊旻指出，地產股股價的反應通常快於基本面的復甦，金融危機時期美國新建住房銷量底出現在2010年11月，而霍頓等房企的股價底則出現在2009年1月。4月30日高層重要會議表態去庫存，預計將明確地產股的底部。此外，在行業低谷期，高分紅高股息的房企更能給予市場信心，頭部央國企房企2023年的分紅率都在30%以上，股息率在3.5%以上。

整體來看，在政策的支持下，重點一線城市市場有望率先修復，而重點佈局於這些城市的龍頭房企將優先受益。中信建投證券分析師竺勁建議投資者關注招商蛇口、華髮股份、建發股份、濱江集團、城建發展、天健集團等。

舊改催生新機會

5月3日，上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會聯合倡議在本市發起商品住房“以舊換新”活動，該活動旨在通過“以舊換新”模式，方便居民置換住房。據悉，首批已有20餘家房地產開發企業、近10家房地產經紀機構參加倡議，30餘個參加首批倡議的項目主要分佈在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區域。

有業內人士指出，在房地產行業築底期中，舊城改造也應該是市場關注的環節。作爲長期工作，舊城改造可爲產業鏈上的企業帶來更多機會，如建材、電梯等行業值得關注。

建材行業雖然依舊面臨房地產產業鏈需求引發的價格壓力，但是2023年的基本面已經下探出底部，行業龍頭企業的成本優勢以及獨有盈利業務創造了較強的安全邊際。未來隨着行業出清、政策驅動、需求改善等潛在可能性，整個行業的產品價格與盈利彈性存在不小的上修空間。甬興證券分析師黃驥指出，目前管理層積極穩妥化解房地產風險，相關政策陸續出臺，中長期看好建材產業鏈左側投資機會，建議關注東方雨虹、堅朗五金、偉星新材、北新建材、三棵樹等公司。

而隨着舊城改造力度的加大，老房加裝電梯的需求穩步增長。2023年以來，電梯存量市場不斷出臺利好政策，有望對沖地產竣工端下行帶來的減量。同時，電梯企業在業務結構調整下，估值中樞有望上移。中信建投證券分析師呂娟指出，政策激發更新與加裝兩大存量市場需求，非新建地產需求支撐行業穩步增長。在政策重大變化下，看好順週期低估值標的廣日股份、上海機電；同時重點關注在手訂單充足、各領域滲透速度較快的康力電梯等公司。

潛力股精選

房地產開發

招商蛇口（001979)率先擺脫利潤下滑

公司控股股東爲招商局集團，是頭部央企房地產企業，圍繞開發業務、資產運營、城市服務三類業務，着力構建租購併舉、輕重結合的業務結構。公司積極實施“一城一模板”，運營效率不斷提升，利潤率快速下滑階段已過去，預計將是首批擺脫毛利率下滑的房企之一。公司2024年一季度營收同比增長58.22%，歸母淨利潤同比增長22.22%；一季度公司獲取4宗地塊，總計容建面約48萬方，總地價約99億元，四宗地塊分別位於上海、成都、合肥、南京，反映公司貫徹拿地高度聚集在覈心城市的戰略。華創證券指出，2024年一季度公司發行超短期債券共47億元，票面利率在2.09%—2.52%，體現公司融資優勢。截至2024年3月底，母公司口徑貨幣資金約204億元，合併報表口徑貨幣資金832億元，流動性充裕。公司高能級城市佈局支撐銷售兌現，2022年以來逆勢擴表及核心城市深耕優勢，隨着滯重土儲的不斷消化，預計公司未來將輕裝上陣。

華髮股份（600325)融資優勢明顯

公司2024年一季度在高基數下銷售有所下滑，但排名繼續提升，銷售額全國排名第11位，較2023年全年提升3名，實現逆境彎道超車。銷售端持續強勢，源於公司優異的項目區域佈局及品牌效應。一季度公司在上海、廣州獲取2幅地塊，拿地面積9.3萬平方米，拿地銷售面積比14%。截至2023年末，公司待開發土儲面積爲434萬平方米，在建面積爲1189萬平方米。申萬宏源證券指出，截至今年一季度末，公司貨幣資金419.1億元，同比下滑24.6%；剔預後資產負債率爲64%，淨負債率70%，現金短債比1.5倍，穩居三道紅線綠檔。2023年，公司向特定對象公開發行A股股票已經完成，發行股份6.35億股，認購總金額51億元。2024年至今，公司發行超短融、中票及私募債，發行總規模22.1億元，加權票面利率3.4%，公司具備多渠道融資優勢，持續助力公司逆勢積極擴張。公司降負債、去槓桿成效顯著，躋身綠檔企業，未來成長性、安全性兼具。

保利發展（600048）房地產央企領頭羊

公司實控人爲保利集團，連續15年保持房地產行業央企第一，排名《福布斯》2023年度全球2000強企業第243位，位居2023年中國房地產百強企業首位。2024年第一季度，公司實現簽約金額629.84億元，簽約面積366.87萬平方米，新拓展房地產項目4個，全部位於38個核心城市。截至一季度末，公司共有在建擬建項目635個，在建面積8150萬平方米，待開發面積5758萬平方米。公司制訂了2023年—2025年股東回報規劃，在公司未分配利潤爲正、當期可分配利潤情況下，公司每年現金分紅佔當年淨利潤比例不低於40%。萬聯證券認爲，在行業持續下滑情況下公司持續保持銷售規模龍頭地位，有望持續提升市佔率。2023年，公司業績受毛利率以及權益比例下降等因素影響出現下滑，公司拿地權益比例提升，後續隨着相對優質項目逐步進入結轉期，公司利潤端有望企穩修復，預計公司2024年—2026年歸母淨利潤分別爲129億、140億和151億元，維持“買入”評級。

濱江集團（002244)地區優勢持續鞏固

公司2023年實現銷售額1534.7億元，與上年基本持平，優於2023年百強平均下滑18%的增速。公司行業排名和市場佔有率也持續提升，連續6年榮獲杭州市場銷冠，2023年公司克而瑞銷售排名較2022年提升2位至第11位。2024年一季度，公司實現銷售額263.2億元，優於百強平均水平，排名進一步提升至第8名。興業證券指出，2023年公司拿地金額577億元，拿地力度38%；2024年一季度，公司拿地金額爲125億元，拿地力度47%。公司持續深耕杭州，2023年新增的33個土地儲備中，杭州佔27個。2023年末，公司累計土儲總建面1320.31萬平方米，其中杭州佔比60%，浙江省內非杭州的城市包括寧波、金華、湖州、嘉興等經濟基礎紮實的二三線城市佔比25%，浙江省外佔比15%。優質的土地儲備爲公司未來可持續發展提供良好保障。整體來看，公司杭州區域優勢持續鞏固，銷售拿地表現優於行業，看好公司未來區域深耕成效持續兌現。

城建發展（600266)利潤有望在結轉後釋放

公司控股股東爲北京城建集團，實際控制人爲北京市國資委。公司房地產開發主要涵蓋住宅、公寓、別墅、商業、酒店、寫字樓等多種業態，開發區域遍及北京、天津、重慶、成都、南京、青島、三亞、保定等重點區域。公司連續多年榮獲中國房地產開發企業500強、中國房地產上市公司綜合實力100強、中國房地產開發企業品牌價值50強、中國房地產公司品牌價值TOP10（國企）等榮譽稱號。華泰證券指出，截至2023年末，公司已售未結轉面積353.6萬平方米，合同負債爲363.2億元，相較2023年營收覆蓋率爲178%，待結轉資源充足。2023年天壇府、望壇新苑結轉面積4.3、6萬平方米，推動興瑞公司（望壇棚改項目公司）實現營收、淨利潤70.9、4億元，而期末未結轉面積仍有22.9和9.0萬平方米。預計上述項目潛在利潤體量可觀，有望成爲公司釋放利潤的重要支撐。

舊城改造

天健集團（000090)有望受益城中村改造

公司2023年首次進入中國房地產企業銷售業績百強第88位，各業務板塊收入平穩增長，盈利能力短期承壓主因地產開發毛利率下滑。公司的開發運營業務再次提速，前海悅桂府、天驕西築、長沙雲麓府等項目竣備結轉，蘇州泓悅府、坪山和悅府、光明和瑞府等項目順利開盤。公司新增承接EPC、總承包等各類工程多項，截至2023年末在建項目231項，合同造價615.88億元。方正證券指出，公司共爲9個項目提供諮詢服務，推進1個實施主體項目，推進1個土地整備利益統籌前期服務商項目，同時推進多個城市更新啓動更新意願徵集、計劃立項、專規編制和實施主體確認等工作。羅湖棚改項目已完成全部安置房回遷入夥工作；碧海花園（和郡府）項目已進入全面建設階段；南嶺村土地整備利益統籌前期服務項目已基本完成信息覈查工作，其餘各項重點工作均在有序推進中。公司棚改經驗豐富，有望受益於城中村改造的持續推進。

東方雨虹（002271)盈利水平持續改善

公司目前已形成以主營防水業務爲核心，民用建材、砂漿粉料、建築塗料、節能保溫等多元業務爲延伸的建築建材系統服務商。公司2023年毛利率提升，一是因爲2023年核心原材料瀝青年度均價同比下滑，採購成本下降釋放盈利；二是因爲高毛利率的零售渠道、工程渠道佔比明顯提升。現金流方面，2023年公司經營活動現金淨流量爲21.03億元，同比增長14.49億元，整體來看公司2023年盈利水平和現金流同步改善，轉型效果斐然。中泰證券指出，從發展角度來看，防水新規逐步落地帶來了市場擴容，在行業出清的情況下，公司堅持合夥人優先戰略，同時一體化公司聚焦本土繼續發力渠道下沉，市場佔有率進一步提升。在C端優先戰略下，旗下民建集團收入保持快增，同時導入管材、膠黏劑等新品類提升客單價和渠道效率，預計民建集團將維持較快增長。隨着行業端格局持續優化，公司端渠道改革和新品類開發持續落地推動，看好公司經營轉型持續落地見效。

偉星新材（002372)毛利率仍有改善空間

公司2024年一季度實現營收9.97億元，同比增長11.2%；歸母淨利潤爲1.54億元，同比下滑11.56%；扣非淨利潤爲1.42億元，同比增長37.61%。扣非淨利潤增速較快主要是東鵬合立投資收益計入非經常性損益所致。一季度公司綜合毛利率爲41.5%，同比增加4.3%，主要是原材料成本壓力緩釋及零售端佔比提升有關。天風證券指出，公司堅持“零售、工程雙輪驅動”的發展戰略，積極推動各業務板塊的穩健發展。零售業務聚焦管道優勢產品，推進防水、淨水業務，升級服務體系，全面提升市場份額；工程業務，繼續加快轉型，通過優選客戶和項目，提升經營質量，增長有望保持穩健，“同心圓產品鏈”戰略進一步賦能公司長期增長潛力。公司成功收購浙江可瑞加快系統集成服務轉型升級，收購廣州合信方園，打開國內高端住宅項目和大型公建市場發展空間，進一步做強做大給排水業務，有效推動公司戰略轉型與落地。

廣日股份（600894)受益老房加裝電梯

公司主要產品包括電梯業務、電梯零部件業務、物流業務以及其他。其中電梯業務佔比由25.76%提升至43.22%，主要由於公司自有品牌廣日電梯產能的階段性釋放以及外部併購品牌怡達快速的並表，2023年公司電梯銷量同比大幅提升44.67%至28445萬臺。公司電梯產能通過內生外延的方式不斷拓展，2023年公司數字化示範產業園（四川德陽）已竣工投產，山東濟南數字化產業園正在建設中，形成以廣州爲總部，輻射全國的“1+N”生產基地佈局。2023年，公司完成對怡達快速電梯的收購，當年超額完成業績對賭目標，成功邁出對外延伸的第一步。中信建投證券指出，公司近年來通過內增外延的方式不斷拓展電梯產能全國化佈局，同時通過與日立電梯在股權方面的合作，分享了其高質量發展的紅利，獲得了較好的投資收益。公司通過與日立電梯在電梯技術創新、電梯零部件和電梯物流服務等方面的戰略合作提高了自身經營能力，促進了公司業務的發展。

上海機電（600835)舊梯改造需求逐步釋放

公司業務涉及電梯製造、冷凍空調設備製造等領域，旗下“上海三菱”是國產電梯知名品牌。截至2023年底，公司累計製造和銷售電梯已超過120萬臺，其中運行15年以上老舊電梯數量逐年增加，舊梯改造需求在未來將得到逐步釋放。在老房加裝電梯方面，公司可以提供全生命週期的一站式加裝電梯服務。目前政策鼓勵老舊小區改造，其中住宅電梯更新爲重點，有望推動老舊電梯更新改造與老房加裝電梯節奏。華泰證券指出，截至 2023 年末，全國電梯保有量1062.98萬臺，位居全球第一。電梯後市場維保空間大，但此前電梯維保行業准入門檻較低，較多未達到維保要求的第三方公司參與市場競爭，出現“以修代保”等少保養，假保養等行業亂象。隨着行業監管趨嚴以及電梯主機廠逐漸提升對電梯維保後市場的重視程度，主機廠自維保率有望提升，爲電梯企業帶來穩定的維保收入增量。上海機電全國電梯保有量較大，高基數對應廣闊自維保市場。

來源:《金融投資報》 http://jrtzb.com.cn/