隨着浙江省杭州、陝西省西安等核心城市取消樓市限購，截至目前，海南全省、北京、上海、深圳等地雖執行較爲嚴格限購政策，但一線城市的限購政策已經開始鬆動。

有券商闡釋目前的政策時表示，“政策思路由供給側轉向需求側、保投資轉向穩房價”；也有券商的解讀更爲微觀，直言預計杭州本次新政後，樓市有望迎來企穩；更大的聲音則是期待更多行業支持政策，尤其是一線城市的寬鬆政策儘快落地。

高能級城市接連放鬆限購，樓市有望迎來企穩

高能級城市接連放鬆限購。杭州、西安兩城同日出臺全面取消住房限購、優化公證搖號銷售措施、鼓勵推動供應高品質住宅等系列政策措施。

杭州一直是樓市的風向標之一。5月9日，杭州發佈《關於優化調整房地產市場調控政策的通知》，全面取消住房限購、允許“購房落戶”、取消部分項目公證搖號、動態調整宅地的供應、寬鬆首套住房的認定標準等。

緊隨其後，西安發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確全面取消住房限購措施，居民家庭在全市範圍內購買新建商品住房、二手房住房不再審覈購房資格。

以杭州爲例，中信建投房地產團隊在研報中表示，2023年，在全國樓市整體下行的環境下，杭州市場逆勢提升，根據杭州市房管局的數據，杭州全年新房成交891.2萬平方米，同比增長3.3%，二手房成交420.3萬平方米，同比增長46.8%。

華泰證券房地產團隊也在報告中表示，去年四季度以來，杭州、成都、西安均是去化率表現比較好的城市，這些城市優化地產政策有望向市場注入信心。

今年以來，杭州樓市顯著走弱，市場下行壓力較大。中信建投房地產團隊的研報中表示，1-4月新房成交145.0萬平方米，同比下降49.5%，二手房成交130.1萬平方米，同比下降6.7%。預計本次新政出臺後，杭州樓市有望迎來企穩。

國泰君安地產團隊的報告顯示，2023年杭州房地產市場整體韌性較強，預期政策調整能夠爲市場表現提供更強的支撐。預期在政策調整之下，市場交易活躍度的提升，能夠帶動新房、二手房庫存穩定去化，再作用於土地市場供應，助力構建更平穩的積極循環。

華泰證券房地產團隊稱，目前房地產銷售尚未完全企穩回升，4月30日的政治局會議對因城施策定調延續，後續期待更多一線城市和強二線城市出臺更多行業支持政策，促進市場築底企穩。

目前政策更強調房價的穩定，靜待一線政策落地

華泰證券的研報提出，整體而言，今年以來新房市場依然在築底，而政治局會議的表態有的放矢，激發需求穩市場的態度堅決，落地層面北京、成都、深圳、杭州以及西安均對現行政策進行優化，後續調整政策的城市範圍將進一步擴大，有望推動市場信心和基本面修復，爲板塊提供估值修復空間。

中信建投房地產團隊表示，近期重點城市密集出臺鬆綁限購政策，預計在新的政策基調下，一線城市的房地產調控政策向主城區優化、二線城市全面取消限購的格局將加速形成。

國金證券房地產團隊也在報告中表示，因爲一線城市的樓市基本面相對韌性更強，一線城市調控難以實現“一步到位”，預計將逐步由外向內進行微調、動態調整，靜待後續一線城市持續出臺政策優化。

對接連取消的限購政策，申萬宏源將其歸因於“政策思路由供給側轉向需求側、保投資轉向穩房價”。

申萬宏源在其研究報告中提出，此前的政策思路是供給側邏輯，依靠穩定融資（融資三支箭、融資白名單等）期望穩定房企控制風險，依靠穩定投資（三大工程：保障房+平急兩用+城改、保交付等）期望對沖實物工作量穩定經濟，但政府對於地產需求側政策更多是託底式的政策，之前沒有主動設置過需求側計劃和目標。

現在政策思路轉向需求側邏輯，申萬宏源稱，再次強調去庫存（上次去庫存是2014年），並更多采用需求政策（進一步限購放鬆+以舊換新），同時減少土地供應（控制庫存去化週期），去庫存成爲了目前的需求側計劃和目標，並意味着目前更強調房價的穩定，並參考2014年的去庫存週期，預計後續將有進一步的需求側支持政策推出。在更強調需求側導向及更明確的房價目標政策面背景下，同時在目前房地產行業量價經歷深度調整之後的基本面背景之下，預計本次政策組合有效性將明顯提升。

二手掛牌量基本穩定，底部或已到來

根據中指院數據，百城二手房掛牌總量於2023年9月創下階段性高點，大幅增長至747萬套，2024年4月末百城二手房掛牌總量爲713萬套。當前百城二手房掛牌總量已經在700萬套的水平維持了7個月，結束了掛牌量大幅上漲的態勢。

二手房掛牌量基本穩定，或表明底部區間已經來到，國金證券在報告中表示，當前二手房總體掛牌量基本維持穩定，對價格及銷售的潛在衝擊減少，或表明當前樓市已經來到底部區間後續大幅下行的壓力已經不大。

對於其中的原因，國金證券解釋稱，短期內二手房掛牌量大幅增加，會造成彼此間價格的互相傾軋，二手價格持續下行會帶動新房價格下行，而價格的下降又會加重居民的觀望情緒，不利於新房銷售，銷售不暢後只能進一步降價，最終走入量價齊縮的負向循環，因此二手房掛牌量的穩定對價格以及銷售的企穩至關重要。

華泰證券4月底曾在研報中表示，二手房庫存增速放緩。克而瑞的數據顯示，二手房庫存方面（樣本爲18個城市），截至3月末的二手房庫存量較2023年末上升1.97%，略微上升。18城中，除重慶、四川成都、天津、湖北武漢外，其餘14個城市截至3月末的二手房掛牌量均較2023年末有所下降，顯示大部分城市的二手房庫存壓力有所減輕。

申萬宏源也表示，近期二手房銷量回暖，房價也有築底企穩趨勢，同時疊加近期政策思路轉向需求側去庫存，4月30日政治局會議新表態後高能級城市限購密集放鬆，預計市場熱度也將逐步由二手房傳導至新房，從而推動房地產市場逐步迴歸正軌。