【點石成金】房地產：政策暖風頻吹，市場影響幾何

來源：國投安信期貨研究院

受房地產行業拖累，目前國內經濟復甦不暢，社融信貸數據欠佳，土地財政低迷掣肘基建投資，PPI繼續低位徘徊，製造業回暖也面臨波折。在此背景下，穩地產在穩經濟中的重要性進一步突出，近一段時間地產方面政策暖風頻吹，託底力度逐步加碼。預計行業下行態勢有望逐步趨緩，內生動能恢復尚需時間。從市場影響看，黑色建材類相關品種受地產衝擊逐步減弱，政策利好密集釋放對短期走勢形成支撐，不過地產帶來的需求真正向好仍有待時日。

一、地產行業現狀

年初以來，房地產市場延續疲弱態勢，主要指標繼續大幅下滑。統計局數據顯示，1-3月，房地產投資、銷售面積、新開工面積同比分別下降9.5%、19.4%、27.8%。據克而瑞數據，4月份百強房企銷售金額同比下降44.9%，1-4月累計下降46.8%。從近期高頻數據看，受政策利好支撐，銷售邊際上有所改善，二手房表現好於新房，一線及二線核心城市好於低能級城市。但市場整體回暖力度較爲有限，持續性相對不足，同比仍是大幅下滑的狀態。在銷售回款不暢，融資依然受限的情況下，房企資金面較爲緊張，庫存壓力增大，拿地、新開工持續低迷，對黑色建材類相關品種的需求形成壓制。

圖1：房地產主要指標增速

圖2：30大中城市商品房成交面積（周度，萬平米）

數據來源：ifind，國投安信期貨整理

二、近期政策梳理

從中央層面看，4月底的政治局會議提出，隨着我國房地產市場供求關係發生變化，要統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展，2015年之後時隔九年再提去庫存。5月5日，自然資源部也印發通知，商品住宅去化週期超過36個月的城市，應暫停新增商品住宅用地出讓，下大力氣盤活存量。

從地方層面看，4月底以來，長沙、成都、杭州、西安等核心城市全面取消限購，北京、深圳等地限購政策繼續優化，目前全國僅剩下北上廣深、天津、三亞還有限購政策，預計後期將逐步放開。同時，各地放寬落戶限制，下調房貸利率、優化公積金貸款政策，積極表態支持住房“以舊換新”政策。“以舊換新”是探索消化新房庫存的重要手段之一，據不完全統計，目前已有超50城表態支持住房“以舊換新”，預計後期將有更多城市出臺相關配套政策，進一步促進置換需求釋放。另外，近期市場也有傳言，相關部門正在考慮一項計劃，讓各地政府購買尚未售出的存量住房，化解庫存壓力。5月14日，杭州市臨安區政府推出“託底收儲”，市場消息得到部分證實，關注其他城市跟進情況。

三、後期市場展望

總的來看，政策基調以化解風險爲主，去庫存是未來市場焦點，降低購房成本、門檻，改善房企融資環境等利好措施有望繼續釋放，預計房地產市場下行態勢將逐步放緩，真正企穩回暖尚需時間。一方面，本輪地產下行大的背景是人口總數見頂，城鎮化速度放緩，新增購房人口明顯下滑。在2016年-2021年的上行週期中，購房需求明顯透支，銷售面積維持高位，並刺激新開工面積大幅上升。而隨着代際人口下滑，近年來需求急轉直下，銷售持續低迷。儘管新開工面積已經大幅下降，但此前累積的存量施工面積逐步竣工之後，庫存水平依然較高，去庫存需要較長時間。而收儲對保障房投資形成一定的擠出效應，庫存去化之後能否形成新的開工需求有待觀察。

另一方面，政策更多平抑市場非理性波動，防止過快上漲和下跌。在此前的上行週期中，在“房住不炒”的總基調下，各地出臺的限制性措施讓市場降溫，但離最終見頂尚有較長時間。近年來隨着市場下行，“房住不炒”逐步淡化，各地限制性措施陸續鬆綁，政策刺激力度加大，但市場內生動能恢復相對緩慢，真正見底回升尚需時間。未來一段時間，重點關注居民收入預期、房價下跌預期、爛尾樓擔憂等能否逐步好轉。

當然，我們也看到，本輪地產下行幅度大、速度快，銷售面積較高點下降40%，新開工面積下降60%。如果不考慮庫存因素，部分指標已經超調，有一定的均值修復動能。展望後市，預計房地產市場整體依然偏弱，基數大幅下降後，降幅將有所收窄，呈現從政策底到市場底的磨底過程。從市場影響看，地產疲弱依然壓制黑色建材類品種的需求，經過長時間的消化以後，衝擊邊際上逐步減弱，市場對利空反應趨於鈍化。政策利好密集釋放對相關品種短期走勢形成支撐，不過地產帶來的需求真正向好仍有待時日。

圖3：商品房銷售面積（當月值，萬平米）