來源：中國網財經

今日，中國人民銀行副行長陶玲在國務院新聞辦公室舉行的國務院政策例行吹風會上表示，立足中央銀行貨幣政策和宏觀審慎管理職能定位，推出四項政策措施，包括設立3000億元保障性住房再貸款、降低全國層面個人住房貸款最低首付比例、取消全國層面個人住房貸款利率政策下限、下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點。

業內專家表示，去年以來，城市房地產金融政策已經進行多次調整優化，房地產融資協調機制等落實實施，房地產企業合理融資需求逐步得到滿足。此次住房信貸政策大幅度調整，更從需求側上對房地產市場健康平穩發展形成支撐。預計未來一段時間，我國房地產市場有望企穩回升。

擬設立3000億元保障性住房再貸款

“爲了貫徹落實中央政治局會議精神，根據國務院部署，中國人民銀行擬設立保障性住房再貸款，作爲新創設的結構性貨幣政策工具。” 陶玲表示，按照“政府主導、市場化運作”的思路，由中國人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

據陶玲介紹，第一，保障性住房再貸款規模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象爲21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。中國人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

第二，所收購的商品房嚴格限定爲房地產企業已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產企業一視同仁。按照保障性住房是用於滿足工薪收入羣體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和麪積標準。

第三，城市政府選定地方國有企業作爲收購主體。該國有企業及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購後迅速配售或租賃。

第四，自願參與。城市政府根據當地保障性住房需求、商品房庫存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪羣體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產企業與收購主體平等協商，自主決定是否出售。21家銀行按照風險自擔、商業可持續原則，自主決策是否向收購主體發放貸款。

“這項政策是中國人民銀行爲支持構建房地產發展新模式出臺的重要舉措，有利於通過市場化方式實現多重目標。” 陶玲指出，一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業在銀行支持下，市場化參與收購已建成未出售商品房，可以推動商品房市場去庫存。二是加快保障性住房供給。收購後的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入羣體的住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機制。房地產企業出售已建成商品房後，回籠資金可用於在建項目續建，改善房企的資金狀況。對於上述政策，近期中國人民銀行將出臺正式文件《關於設立保障性住房再貸款有關事宜的通知》。

招聯首席研究員董希淼表示，中國人民銀行創設新的結構性貨幣政策工具保障性住房再貸款，具有三個方面的積極作用：第一，提高銀行助力消化存量商品房工作的積極性；第二，支持地方政府化解房地產市場風險，保障性住房再貸款3000億元，可帶動銀行貸款5000億元，對相關城市房地產“去庫存”是直接、有力的支持。三是促進房地產市場健康平穩發展。存量未出售的商品房被收購，房地產企業資金回籠後，可用於保交房及其他項目建設，形成良性循環。

調整個人住房貸款首付比例和利率水平

“除結構性貨幣政策工具提供低成本政策資金外，人民銀行關於房地產工作的主要職責是房地產金融宏觀審慎管理，重點是合理確定個人住房貸款首付比例和利率水平。”陶玲稱。

今日，中國人民銀行網站連發三條房地產金融政策通知，涉及調整商業性個人住房貸款利率政策、下調個人住房公積金貸款利率，以及聯合國家金融監督管理總局發佈調整個人住房貸款最低首付款比例政策。

一是下調住房貸款最低首付比例5個百分點。《中國人民銀行 國家金融監督管理總局關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》顯示，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

2023年8月，根據國務院部署，中國人民銀行將全國層面最低首付比例政策統一爲首套房20%、二套房30%。各地在此基礎上，因城施策自主決定政策下限。目前，除北上廣深等8個城市外，其他城市均已選擇執行20%、30%的全國底線政策。

“此次，我們將全國層面的首套房貸最低首付比例從20%降至15%，二套房貸最低首付比例從30%降至25%。調整後，城市政府仍可據此因城施策。在城市政府確定的首付比例下限基礎上，商業銀行可根據客戶風險狀況自主決定具體的首付比例。最低首付比例優化後，可降低居民購房門檻，有助於提振住房消費。”陶玲解釋稱。

二是取消全國層面房貸利率政策下限。《中國人民銀行關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》顯示，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。目前全國首套房貸利率政策下限爲貸款市場報價利率（LPR）減0.2個百分點，二套房爲LPR加0.2個百分點。

陶玲進一步指出，此次決定，不再設置全國層面首套房和二套房貸款利率政策下限。對於一線城市和部分熱點城市，城市政府仍可因城施策。自主決定當地房貸利率政策下限。如未來房地產市場供求關係發生較大改變，中國人民銀行將及時恢復執行政策下限或指導城市政府恢復政策下限，調節供需。取消房貸利率政策下限後，商業銀行可根據客戶風險狀況，自主決定利率水平，實現房貸利率市場化。

三是下調公積金貸款利率0.25個百分點。《中國人民銀行關於下調個人住房公積金貸款利率的通知》顯示，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。

在光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華看來，公積金房貸利率下調，一方面是配合商業房貸利率下行；另一方面，降低公積金購房成本，有助於釋放住房消費潛力。

房地產是我國支柱產業，房地產市場關聯很多上下游行業，其健康平穩發展對經濟恢復回升具有重要意義。促進金融與房地產良性循環，既是房地產市場健康平穩發展的需要，也是防範化解金融風險的需要。

“5月17日，金融管理部門連發三個文件，從住房貸款首付比例、利率兩個方面對住房信貸政策進行調整，具有多個方面積極意義。” 董希淼表示，一是適當降低居民住房消費門檻。首付比例顯著下降，將更好滿足剛性和改善性住房需求。二是減輕居民住房消費負擔。取消全國性的住房貸款利率政策下限，降低住房公積金貸款利率25基點，將推動住房貸款利率繼續降低。三是傳遞出穩定房地產市場的明確信號。此次住房信貸政策調整力度較大，超出預期。房地產短期看金融、長期看人口，住房信貸政策大幅度調整，有助於穩定居民住房消費信心，進而提高居民住房消費的意願和能力。