一系列重磅政策發佈後，北京樓市成交情況受到各界關注。

5月19日，中國證券報記者對北京地區新房、二手房市場進行實地調研發現，重磅政策發佈後的首個週末，北京成交量未見明顯放大，但從中介反饋看，諮詢量出現了明顯增加。

“以價換量”跡象明顯

“作爲五環外的超大型成熟社區，小區2018年至2019年成交高峯期，一個月能賣掉15至20套房子，現在一個月能賣掉8-10套，大概已經恢復到了成交最高峯時的一半。相比一季度，成交量已經差不多翻倍。目前成交量可以說已經上來了。但是從價格看，小區所在的片區相比一季度普遍降了5%到10%。”位於南五環外一家鏈家負責人王海（化名）對記者表示。

據王海介紹，最近一週小區成交了3套。“基本都是前期觀望的客戶，這些客戶看到目前政策密集出臺，而價格已經降到了預期價位，雖然覺得後續可能還會有低點，但是不一定有心儀的戶型和房源，於是不少客戶出手了。”

不止五環外，核心區的二手房降價趨勢也很明顯。“如果說郊區一套房子降三十萬比較常見，那我們片區降百萬的房源比比皆是。最近一段時間確實成交有所放大，但是沒有那麼明顯。最近成交的主要是爲了孩子明年上學用，一般都要提前一年做準備。”位於西城區西四片區某學區房銷售人員李力（化名）對記者表示。

“多數客戶要買的房子比現在持有的還是要貴一些，前期價格處於下行通道，現在，隨着政策密集出臺，新房、二手房都在尋底，很多前期看好房子的客戶，最近出手了。北京二手房‘以價換量’趨勢較爲明顯。”李力對記者表示。

從二手房掛牌量看，記者從貝殼找房系統看到，目前，北京地區二手房掛牌量爲166595套，整體位於高位，相比月初變化不大。

另據安居客線上二手房在架房源數據，4月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.1%，降幅比上月擴大0.4個百分點，但以價換量的效果明顯好於其他城市，在架房源量大量減少也是去化不斷加快的結果。

“現在價格確實比較低，成交不好，經紀人天天幫購房者磨價，我們住在這個片區很久了，我看到過市場好的時候的成交價，現在的價格我們接受不了。我們掛牌的價格，中介和購房者接受不了，所以我打算先撤下來，再等一段時間。趁着低點，我先把想買的房子訂了，後續如果企穩，再出手現在的房源。”有換房客戶對記者表示。

有鏈家資深人士告訴中國證券報記者，目前看，相比前期高點，較爲保值的房源是商住兩用房。因爲前期普遍已經跌了50%至70%，所以降價空間不大。其他類型的房源都比前期高點有較爲明顯的回落。

新房分化較爲明顯

從新房走訪情況看，北京地區新房成交分化較爲明顯。

“這個週末的成交量沒有太大變化，客戶購房積極性還沒有完全釋放。”多個樓盤負責人對中國證券報記者坦言。

一些樓盤臨近尾盤，相比銷售初期，降價趨勢較爲明顯。以位於貝殼找房新房成交第一的大興星光城爲例，據貝殼找房工作人員介紹，該樓盤通過工抵房、特價房等模式對尾盤房源進行降價。“爲了加速清盤，三居室比前期購買的客戶低了70多萬不止，降價後房子賣得很快。現在市場確實變動很大，但降價房源也已經很有限了。”貝殼找房工作人員告訴中國證券報記者。

相比剛需樓盤，改善型房源關注度更高。

“房源目前處於登記意向的狀態，還沒有到認購的環節，但是諮詢的人數較多。房源位於五環外，政策出臺後，五環外的房源普遍受到高淨值家庭的關注，可以多買一套。改善型房源相比剛需盤更受青睞，我們登記房源時，諮詢的也多數是三居室起步。”位於通州區某新房樓盤銷售人員告訴中國證券報記者。

政策完全落地仍需時間

“無論是成交還是帶看，新房、二手房變動整體不大。”中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，首先，各地首付利率還沒有明確變化幅度；其次，市場在低谷已經很久，購房者信心需要慢慢恢復。“目前，公積金已經降息，其他環節的政策完全落地仍需時間。”

5月18日，“北京公積金”微信公衆號發文稱，下調個人住房公積金貸款利率；對於5月18日前已經發放的個人住房公積金貸款，仍執行原個人住房公積金貸款利率標準，自2025年1月1日起執行調整後的個人住房公積金貸款利率標準；對於5月18日前已受理未放款的和5月18日（含）後受理的個人住房公積金貸款，執行調整後的個人住房公積金貸款利率標準。以貸款金額100萬元、貸款年限30年的首套房爲例，如採用自由還款方式，執行調整後利率每月少還154元。

中國證券報記者獲悉，目前，只要在北京市住建委查詢符合條件，北京家庭購買第三套住房，可以按照二套房貸款利率執行。目前，北京地區首套房貸款利率爲4.05%，二套房貸款利率爲4.55%。

5月17日，中國人民銀行發佈通知稱，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。同日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發佈關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知。該通知明確，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

“目前政策工具包還未完全落地，一些客戶仍在觀望期，這些都需要時間。”張大偉表示。