来源 Wind万得

5月17日，央行宣布了一揽子房地产金融新政，明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款。

同日，全国切实做好保交房工作视频会议提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

随后，多地住房公积金中心积极响应央行政策，纷纷下调了公积金贷款利率，同时还对存量贷款进行了详细说明。

据第一财经了解，在不少地方政府陆续放松或取消限购措施后，楼市热度有所回升，杭州、深圳、北京等城市新房成交量上升，中介带看房量更是明显增多。部分潜在购房者也在等待出台更大力度的房地产支持政策，存在“再等等”的心态。一揽子政策出台后，将在一定程度上满足购房者的政策预期，有望形成房地产市场的“政策底”。

北京：无需申请，自动下调

根据北京住房公积金管理中心发布的业务问答，目前北京已执行贷款利率下调。目前，5年以下（含5年）首套个人住房公积金贷款利率调整为2.35%，5年以上调整为2.85%。

5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

对于2024年5月18日前已经发放的个人住房公积金贷款，仍执行原个人住房公积金贷款利率标准，自2025年1月1日起执行调整后的个人住房公积金贷款利率标准。

对于2024年5月18日前已受理未放款的和2024年5月18日（含）后受理的个人住房公积金贷款，执行调整后的个人住房公积金贷款利率标准。

此外，北京住房公积金管理中心工作人员介绍，贷款人无需另外申请，贷款利率会自动下调，若贷款人不更改每月还款金额，则会自动计算为多还本金，少还利息。

上海：1年期以上的存量贷款，明年执行优惠

上海公积金中心公告称，根据中国人民银行决定，自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.775%和3.325%。

2024年5月18日（含）以后发放的贷款执行调整后的利率；

2024年5月18日之前已发放的贷款，贷款期限为1年的，执行原借款合同利率，贷款期限在1年以上的，自2025年1月1日起执行调整后的利率。

深圳：存量贷款7月1日后调整利率

深圳市住房和建设局表示，2024年5月18日之前申请且未发放的个人住房公积金贷款，以及2024年5月18日（含）之后申请的个人住房公积金贷款，均执行调整后的利率。

对于已发放的贷款，根据《深圳市住房公积金贷款管理规定》第二十三条规定，公积金贷款发放后，遇国家公积金贷款利率调整的，公积金中心应当按季度对贷款利率进行调整。

2024年5月18日之前我市已经发放的个人住房公积金贷款，自2024年7月1日起开始执行调整后的利率。

广州：下调个人住房公积金贷款利率

广州住房公积金管理中心17日发布通知称，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

对于2024年5月18日起发放的个人住房公积金贷款，执行新利率；2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，根据借款合同约定自2025年1月1日起执行新利率。

福建省福州市：下调个人住房公积金贷款利率

5月17日，福州住房公积金中心发出通知：根据《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%（调整前分别为2.6%、3.1%），5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%（调整前分别为3.025%、3.575%）。

具体实施细则为：对于2024年5月18日前已经发放的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日开始，执行调整后的利率；对于2024年5月18日前申请但未发放的个人住房公积金贷款，执行调整后的利率；2024年5月18日后申请的个人住房公积金贷款，执行调整后的利率。

海南省：下调个人住房公积金贷款利率

海南省住房公积金管理局发布相关通知，根据中国人民银行《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，自5月18日起，海南省下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

自5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款（含贴息贷款）利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款（含贴息贷款）利率分别调整为2.775%和3.325%。

5月18日（含）后发放（含已受理未发放）的个人住房公积金贷款（含贴息贷款），按照调整后的新利率执行；5月18日前已发放的个人住房公积金贷款（含贴息贷款），按规定自2025年1月1日起执行新利率。

多地下调个人住房公积金贷款利率

据不完全统计，近日，湖南、湖北、南京、陕西、河南、合肥、苏州、东莞、江门等地也积极响应中国人民银行通知，宣布下调公积金贷款利率。

//  机构解读影响几何？//

业内人士认为，一系列新政在房地产供需两端同时发力，将有助于消化存量房产、优化增量住房，扭转房地产市场需求疲弱的现状，并推动房地产行业向发展新模式转变。

易居研究院研究总监严跃进表示，政策会持续产生影响，对于本周的市场交易、下周的地产股、今年全年的楼市行情、购房者市场信心的提振、房企资金状况的全面改善等都具有积极的作用，充分体现国家对于房地产市场的重视和支持，也充分体现房地产市场向好发展的基础正持续增加。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，首付和房贷利率是左右楼市走向的关键，直接决定了居民的购房成本和对未来楼市的预期。从政策内容上看，政策利好大大超出市场预期，释放了支持房地产行业较快实现“软着陆”的强烈信号，预计将在短期内对楼市产生较强的提振效应。

中原地产首席分析师张大伟介绍，目前5年期以上LPR为3.95%，按照此前最低减20个基点，首套房贷利率可以达到3.75%。此次政策将商贷利率下限取消，利率下调的空间更大。

张大伟介绍，除了少数一线二线城市外，目前大部分城市房贷最低首套利率已经进入“3.45时代。简单计算，相当于从100万元30年月供之前最低4631元，减少到4462元，每月月供减少167元，而且30年减少利息合计达到了60686元。”

中国民生银行首席经济学家温彬认为，尽管房贷利率限制基本放开，但首套和二套房首付比例仍有一定区分度，首套房明显更低。另外，按照因城施策原则，预计个别热点城市暂时还将保留房贷利率下限。这些有助于平衡好房地产市场的当前稳定与长期发展，避免重走“靠房地产拉动经济”的老路。

华泰证券房地产团队认为，行业基本面视角下，政策组合拳，尤其是房贷利率政策调整有望带来行业预期修复，进而打开行业估值修复空间。而政府收储政策倾向于利好地方城投平台。2021年以来，城投平台大举托底土地市场，因此目前所持有的土地或者闲置库存处于高位，我们预计地方政府在收储项目的选择上，可能会遵循以下顺序：1、地方城投平台的存量项目；2、参与本地土地市场的房企（尤其是央国企）所持项目；3、其他所有制企业已经建成且没有债务的项目。整体而言，我们认为，地方城投平台通过此轮收储，有望改善自身供需结构和负债情况。

浙商证券宏观研究团队表示，本次地产政策支持地产供给侧的态度较为明确，对于地产进入新时代的判断没有出现趋势性逆转。理论上，经济增长和信贷增速相关性较高，结合本轮社融、信贷以及M2增速“换挡”看，这背后核心蕴含的都是去资金空转“水分”和经济结构转型两重思路。关于信贷总量增速放缓的原因，央行在货币政策执行报告专栏也核心提示了三点：1）经济结构转型；2）信贷存量规模大，供大于求；3）直接融资渠道发展代替信贷渠道。

低增速映射的关键是匹配经济高质量发展背景下的经济内生需求；在地产新时代，对传统宽信用的认知框架也需要做出迭代，“高质量+低增速”可能优于“低质量+高增速”。