深圳土地新規劃出爐 計劃3年後住房供應大增65萬套

本報記者 張曉玲 實習生 盧靖陽 深圳報道

導讀

今年的土拍情況也印證了產業優先原則。目前，重大產業及總部經濟等項目用地供應已經成爲深圳新增土地供應的主流。未來，深圳將繼續向產業用地傾斜。而規劃也大幅增加了未來的住房供應。如上述計劃得以施行，這有助於實現“房住不炒”，房價平穩。

在租售並舉的制度體系下，深圳樓市大幅開啓供給側改革，增加土地供應和住房供應；同時，深圳還將繼續捍衛產業升級前沿城市的地位，很多區域土地供應向產業用地傾斜。

在深圳市規土委近日印發的《深圳市城市建設與土地利用“十三五”規劃》（以下簡稱十三五規劃）中，深圳計劃2016-2020五年內，通過城市更新提供30平方公里用地規模，通過土地整備釋放用地50平方公里，新增建設用地87平方公里。

此外，深圳還提出新增住房供應65萬套的目標，這大大超過了深圳每年新建住宅的消化量，深圳業內人士指出，如果這些目標順利完成，將大大平抑未來房價大幅上漲的預期。

產業用地優先

隨着近年來深圳地價不斷攀高，民間聲音曾多次表達高成本土地對製造業發展的擔憂。從本次規劃看，深圳正在試圖扭轉這一局面。

根據規劃，到2020年，深圳全市工業用地佔建設用地比重將不低於30%，並通過優化管理政策，以穩定的產業空間規模支撐產業持續升級轉型。

具體做法是，將19個製造業基礎良好、集中成片且單個規模在10-20平方公里左右的產業園區劃設爲產業集聚引導區。今後將嚴控產業集聚引導區內工業用地改變用途，且新增製造業項目原則上將佈局在區內。

這意味着，區內“工改商”和“工改居”將受到嚴格限制，而“工改工”比例有望提高。

從所在位置看，規劃的19個產業集聚引導區有18個位於寶安、龍崗、龍華、坪山及光明新區。上述新增的產業用地大部分也將位於這些區域。

這與深圳對各區的定位相吻合。根據規劃，羅湖、福田、南山及鹽田將重點強化現代服務業發展，兼顧高端研發功能；寶安、龍崗、龍華、坪山及光明新區重點保障先進製造業發展，同步培育生產性服務功能；大鵬新區則發展旅遊服務及生態保育功能，逐步降低現有工業用地規模和比重。

深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉告訴記者，這樣的區域分工有助於將產業空間向外圍疏導，理順各片區間關係。此外，通過軌道交通建設，將深圳中心區和外圍區域相連，將能創造出更大的空間利用價值。

今年的土拍情況也印證了產業優先原則。目前，重大產業及總部經濟等項目用地供應已經成爲深圳新增土地供應的主流。

據深圳市規土委統計，今年前三季度深圳商辦、工業用地合計成交31宗，總建設用地面積近55萬平方米，合計收金超過418億元。

在今年7月份深圳規土委公佈的年度土地出讓計劃中，2017年安排產業用地供應規模203公頃，商業服務業設施用地98公頃，合共佔約22.3%；包括商品房和保障房用地在內的居住用地共計劃供應218公頃，僅佔約16.1%。

未來，深圳將繼續向產業用地傾斜。世聯行(13.140,0.29,2.26%)在研報中指出，深圳未來8-10年將有約3000萬平方米的工業用地供應入市，其中正在進行的有1200萬平方米，準備報專項規劃的約有1000萬平方米，未來5年計劃新增約800萬平方米。

住房供給大增

去年10月開始調控以來，深圳樓市趨於平靜，目前已經創下了新房均價連續11個月環比下跌的記錄。

而此次規劃也大幅增加了未來的住房供應。十三五期間，深圳計劃新增住房有效供應65萬套。其中，新建商品住房批准預售與現售30萬套，保障性住房和人才住房（以下簡稱“保障房”）供應35萬套。

深圳多位業內人士指出，如上述計劃得以施行，深圳未來三年的新建商品房及保障房供應量均將大幅增加，這有助於實現“房住不炒”，房價平穩。

這一計劃正在逐步施行。2016年，深圳計劃供應商品房4.3萬套，實際供應4.4萬套，最終成交4.04萬套。今年，新建商品房計劃供應量提高到8萬套，保障房計劃供應量也由去年的4萬套增加到今年的5萬套，增長約20%。而深圳樓市截至目前，新房成交不足3萬套。

不過，談及上述住宅供應量最終能否按計劃完成，一些業內人士也持謹慎態度。中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認爲，由於過去幾年深圳住房供應“欠賬太多”，未來能否扭轉供不應求的基本格局仍是未知數。

過往歷史紀錄顯示，深圳土地供應計劃多次未能完成。如去年，深圳計劃供應居住用地125公頃，但實際供應居住用地面積98.5公頃，只完成了全年計劃供地任務的約78%。

因此，如欲實現65萬套的住房有效供應，需要足量住宅用地支撐，未來能否提升住房土地供應是關鍵。

深圳商品房和保障房的土地供應，大部分用地來源於以舊改爲主的城市更新。根據規劃文件，“十三五”期間新增建設的21萬套保障房中，有13萬套來自城市更新配建。

宋丁認爲，儘管新增住房用地有助於適度平衡供需關係，但最終能否供應足夠的住房用地仍不確定。

（編輯：駱軼琪，郵箱：[email protected]）