4月10日,穆迪投资者服务公司已向宝龙地产控股有限公司拟发行的高级无抵押美元票据授予B2评级

评级展望为稳定。

宝龙计划将拟发行票据募集的资金主要用于现有债务再融资和一般企业用途。

评级理据

穆迪助理副总裁/分析师黎锦雄表示:“拟发行债券将支持宝龙的流动性状况,且不会显著影响公司信用指标,因为募集资金将主要用于现有债务的再融资。”

2018年宝龙计划有3家零售类购物中心开业,因此穆迪预计该公司的租金收入将增长15%-25%,从2017年的人民币8.56亿元升至2018年的人民币9.9亿元和2019年的人民币12亿元左右。

因此,未来12-18个月宝龙的调整后租金收入/利息覆盖率将维持在0.4倍左右,基本与2017年持平。

此外穆迪也预计未来12-18个月宝龙的调整后EBIT/利息覆盖率可从2017年的2.3倍改善至2.3x-2.8倍左右,同期调整后债务/调整后资本比率将维持在55%,2017 年该指标为54%。


宝龙B1的公司家族评级反映其:(1) 在商业和住宅地产开发和销售领域的业绩记录;(2) 产生非开发性收入的能力,从而改善其偿债稳定性; (3) 向房产需求更强的一二线城市扩张。

但是,宝龙的信用状况受执行风险、业务战略相关资金需求较高、以收入/债务比率衡量的债务杠杆较高的因素所制约。

由于存在结构性从属风险,宝龙B2的高级无抵押债务评级较其公司家族评级低一个子级。

上述风险反映了宝龙的大部分债权在运营子公司层面,在破产情况下其受偿顺序优先于宝龙的高级无抵押债权。此外,控股公司缺乏缓解结构性从属风险的重大因素,因而降低了控股公司层面债权的预期回收率。

稳定展望反映穆迪预计宝龙将: (1) 继续实现合约销售额的增长;(2) 扩大其购物中心资产,从而产生租金收入流,使其未来12-18个月租金收入/利息支出比率升至0.4-0.5倍左右; (3) 保持充足的流动性,并执行审慎的购地策略。

若宝龙继续扩大规模,同时维持充足的流动性及稳健的信用指标,并改善债务杠杆水平,使之符合持有投资型房地产的业务模式,则其评级有可能上调。

可能引起评级上调的信用指标包括: (1) 调整后EBIT/利息比率高于3.5倍; (2) 租金收入/利息覆盖率高于0.6倍;(3) 调整后债务/调整后总资本比率低于50%,及/或 (4) 现金/短期债务比率持续高于1.5倍。

若销售情况出现恶化或公司采取更为激进的扩张策略,导致信用指标削弱,则宝龙的评级可能会下调。

可能引起评级下调的信用指标包括: (1) 调整后EBIT/利息比率低于2.5倍;(2) 租金收入/利息比率低于0.4倍;(3) 调整后债务/调整后总资本比率高于55%,及或 (4) 现金/短期债务比率低于100%。

上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》 (Homebuilding And Property Development Industry) 。

宝龙地产控股有限公司是一家中国地产开发商,主要在国内从事大型综合住宅及商业地产的建设。该公司于2009年10月在香港联交所上市。截至2017年底,公司创始人许氏家族合计持有65.46%股权。

截至2017年底,宝龙的在建及可用于未来开发的土地储备总建筑面积约为1,410万平方米,此外有270万平方米的购物中心已投入运营。