东京新宿区的房产投资分析
在东京买房前,对投资地域进行事前调查是很有必要的。
包括该地区目前的状况、未来的状况,都要进行一定程度的调查和预测。
足够的了解,直接决定了投资的成败。
以下是我对投资区域东京“新宿区”的具体调查方面:
1.地区特性
2.人口推移
3.地价动向
4.交通利用
5.未来趋势
地区特性
新宿区是东京的副都心,虽以欢乐街而闻名,但新宿站的西口与东口有很大差异。
西口以都厅为首,是拥有很多大企业的商业街。
东口以亚洲最大的欢乐街歌舞伎町为中心,发展成非常繁华的街道。
新宿区的很多方面都排在东京23区之首。
1.新宿站的日平均搭乘人数约359万人;年间搭乘者数约13亿人,稳居第1。
2.新宿区的外国登陆人数排名第1。
3.新宿站西口,可以看到的200米以上的超高层建筑数量最多。
4.新宿区的单身者比率最高。
新宿区内交通、饮食、购物、医院、娱乐等诸多设施完备,便利性很高。
70%以上的人表示愿意继续居住在新宿区。
人口推移
历年数据:
2016年:334,193人
2015年:327,712人
2014年:324,082人
2013年:321,172人
2012年:284,518人
2007年:277,078人
2002年:265,592人
人口推算:
2020年:340,717人
2025年:341,809人
2030年:340,740人
2035年:337,370人
2040年:331,524人
预计2030年人口将会有所减少,但减少率很低。
在这之前的25年左右,不必担心人口减少的问题。
地价动向
新宿区的地价在东京都内以至全日本都排在第5位。
地价最高时,为每坪约4000万日元。
如果将新宿区分成35个区域,从2016年数据看,其中26个地区的地价都呈上涨趋势。地价最高的为新宿三丁目区域,比上一年增长13%以上。
涨幅超过10%的地区:
1.千駄ヶ谷60%以上
2.歌舞伎町20%以上
3.东中野15%以上
新宿区的平均地价是900万日元。
地价最低的是中井区域,每坪约170万日元。
西早稻田、新宿御苑前区域,比上一年下降了10%。
交通利用
1.JR
山手线:新宿站,新大久保站,高田马场站
总武线:新宿站,信浓町站,四谷站,大久保站
中央线:新宿站,四谷站
埼京线湘南新宿线中央本线:新宿站
2.地下铁
东京丸之内线:四谷站,新宿三丁目站,西新宿站,新宿御苑前车站,四谷三丁目站
东西线:高田马场站,早稻田站,神乐坂站,落合站
南北线:四谷站
副中心线:新宿三丁目站,东新宿站,西早稻田站
都营新宿线:新宿站,新宿三丁目站,曙桥站
都营大江户线:新宿站,都厅前站,新宿西口站,中井站,牛入神乐坂站,东新宿站,西新宿五丁目站,国立竞技场站,落合南长崎站,若松河田站,牛入柳町站
3.其他
京王线,京王新线,小田急小田原线,西武新宿线,都电荒川线等
未来趋势
首先考虑到未来人口的趋势。
到2025年为止人口将持续增加,2030-2040年基本维持现状。
在维持现状的20年间,会减少约1万人。从全体的比例来看,以3%左右的数值推移。
与东京的推移相比较,新宿区人口减少的数值非常低。
随着东京奥运会的临近,预计外国游客将大幅增加。
住宿需求一定会增加。
由于现有酒店和旅馆不足,区内旅馆业投资势必增加。
从Airbnb上登记的物件来看,东京内最多的就是新宿区。
新宿区内有日本法政大学、早稻田大学、东京医科大学、日本工学院之类的院校存在。因此,除旅馆业投资外,以院校学生为对象的不动产投资也是有效的。
在新宿区进行房产投资有诸多优点,但不要忘记区内地价高所带来的影响。
考虑到区内单身者较多的特点,可以以中古单身公寓、小户型公寓等物件为主要投资目标。
总体来看:
新宿区内有日本最具代表性的欢乐街、商业街,具有很高的便利性,且人口推移稳定。