在東京買房前，對投資地域進行事前調查是很有必要的。

包括該地區目前的狀況、未來的狀況，都要進行一定程度的調查和預測。

足夠的瞭解，直接決定了投資的成敗。

以下是我對投資區域東京“新宿區”的具體調查方面：

1.地區特性

2.人口推移

3.地價動向

4.交通利用

5.未來趨勢

地區特性

新宿區是東京的副都心，雖以歡樂街而聞名，但新宿站的西口與東口有很大差異。

西口以都廳爲首，是擁有很多大企業的商業街。

東口以亞洲最大的歡樂街歌舞伎町爲中心，發展成非常繁華的街道。

新宿區的很多方面都排在東京23區之首。

1.新宿站的日平均搭乘人數約359萬人；年間搭乘者數約13億人，穩居第1。

2.新宿區的外國登陸人數排名第1。

3.新宿站西口，可以看到的200米以上的超高層建築數量最多。

4.新宿區的單身者比率最高。

新宿區內交通、飲食、購物、醫院、娛樂等諸多設施完備，便利性很高。

70%以上的人表示願意繼續居住在新宿區。

人口推移

歷年數據：

2016年：334,193人

2015年：327,712人

2014年：324,082人

2013年：321,172人

2012年：284,518人

2007年：277,078人

2002年：265,592人

人口推算：

2020年：340,717人

2025年：341,809人

2030年：340,740人

2035年：337,370人

2040年：331,524人

預計2030年人口將會有所減少，但減少率很低。

在這之前的25年左右，不必擔心人口減少的問題。

地價動向

新宿區的地價在東京都內以至全日本都排在第5位。

地價最高時，爲每坪約4000萬日元。

如果將新宿區分成35個區域，從2016年數據看，其中26個地區的地價都呈上漲趨勢。地價最高的爲新宿三丁目區域，比上一年增長13%以上。

漲幅超過10%的地區：

1.千駄ヶ谷60％以上

2.歌舞伎町20％以上

3.東中野15％以上

新宿區的平均地價是900萬日元。

地價最低的是中井區域，每坪約170萬日元。

西早稻田、新宿御苑前區域，比上一年下降了10%。

交通利用

1.JR

山手線：新宿站，新大久保站，高田馬場站

總武線：新宿站，信濃町站，四谷站，大久保站

中央線：新宿站，四谷站

埼京線湘南新宿線中央本線：新宿站

2.地下鐵

東京丸之內線：四谷站，新宿三丁目站，西新宿站，新宿御苑前車站，四谷三丁目站

東西線：高田馬場站，早稻田站，神樂坂站，落合站

南北線：四谷站

副中心線：新宿三丁目站，東新宿站，西早稻田站

都營新宿線：新宿站，新宿三丁目站，曙橋站

都營大江戶線：新宿站，都廳前站，新宿西口站，中井站，牛入神樂坂站，東新宿站，西新宿五丁目站，國立競技場站，落合南長崎站，若松河田站，牛入柳町站

3.其他

京王線，京王新線，小田急小田原線，西武新宿線，都電荒川線等

未來趨勢

首先考慮到未來人口的趨勢。

到2025年爲止人口將持續增加，2030-2040年基本維持現狀。

在維持現狀的20年間，會減少約1萬人。從全體的比例來看，以3%左右的數值推移。

與東京的推移相比較，新宿區人口減少的數值非常低。

隨着東京奧運會的臨近，預計外國遊客將大幅增加。

住宿需求一定會增加。

由於現有酒店和旅館不足，區內旅館業投資勢必增加。

從Airbnb上登記的物件來看，東京內最多的就是新宿區。

新宿區內有日本法政大學、早稻田大學、東京醫科大學、日本工學院之類的院校存在。因此，除旅館業投資外，以院校學生爲對象的不動產投資也是有效的。

在新宿區進行房產投資有諸多優點，但不要忘記區內地價高所帶來的影響。

考慮到區內單身者較多的特點，可以以中古單身公寓、小戶型公寓等物件爲主要投資目標。

總體來看：

新宿區內有日本最具代表性的歡樂街、商業街，具有很高的便利性，且人口推移穩定。