惠誉已授予龙光地产控股有限公司（龙光地产，BB-/稳定）拟发行新加坡元高级债券'BB-(EXP)'的预期评级。

拟发行债券构成龙光地产的直接、高级无抵押债务，因此其评级与龙光地产的高级无抵押评级一致。最终评级取决于惠誉收到的最终文件与已收到信息的一致程度。

龙光地产的评级受益于该公司在深圳和广东省其他地区位置优越的土地储备。鉴于龙光地产良好的土地储备，该公司未来18个月具有比与之规模类似的受评同业更强劲的合同销售额和利润可预见性。

关键评级驱动因素

杠杆率升高：龙光地产于2015年至2016年间在深圳购买优良地块以补充土地储备，之后该公司的杠杆率从2015年的28%升至2017年的33%（2016年为33%）。2017年，龙光地产斥资250亿元人民币（占合同销售额的58%）补充土地储备。2015年和2016年龙光地产的拿地支出与合同销售额之比分别为55%和42%。

业务规模扩大，销售表现强劲：2017年，龙光地产的合同销售价格同比上涨43%至每平方米17,898元人民币，合同销售额同比增长51%至430亿元人民币。龙光地产推出龙光·玖钻(Logan Carat Complex, 60,000 元人民币/平方米)和玖云著(The Masterpiece, 30,000元人民币/平方米) 等新型高端住宅及商业综合体项目之后，该公司2017年深圳项目的平均售价同比飚升112%，达到44,733元人民币/平方米。受新开楼盘及更高售罄率的推动，广东、南宁及其他地区的平均售价同比增长30%-41%。合同销售楼面面积同比增长6%，达240万平方米。

利润率得以保持：龙光地产的息税折旧摊销前利润（EBITDA）率已从2014年的26%升至2017年的33%。鉴于龙光地产2016年至2017年间在深圳和惠州预售的高利润项目的收益开始得到确认，以及受该公司2017年较高合同销售平均价格的推动，惠誉预计，龙光地产未来两至三年的利润率将保持在高位。2017年至2019年间龙光地产的EBITDA利润率或将保持在30%以上的水平。

业务集中度风险降低：惠誉认为，龙光地产位于优越地理位置的优质土地储备及该公司2017年面向香港和新加坡等新市场进行的业务扩张缓解了该公司未来一到两年的业务集中度风险。龙光地产的合同销售额高度集中在广东地区，其中深圳贡献了该公司2017年40%的合同销售额。龙光地产2016年和2017年的合同销售额中逾80%来自位于珠江三角洲地区的深圳、汕头、佛山和南宁。惠誉预计，深圳将为龙光地产贡献2018年合同销售总额中的30%至40%。

但是，龙光地产的业务多集中在广东地区，因此与其他地域多元化程度较高的房地产开发商相比，龙光地产的销售业绩受当地经济和政策变动的影响更大。

评级推导摘要

龙光地产的合同销售额与其他'BB-'评级的中国房地产开发商（合同销售额处于280亿至450亿元人民币的水平）。这些同业公司包括合景泰富地产控股有限公司 (BB-/稳定)、中国奥园地产集团股份有限公司 (BB-/稳定) 和禹洲地产股份有限公司 (BB-/稳定)。

龙光地产的EBITDA利润率与合景泰富和禹洲地产等注重利润率的房地产开发商的水平相似。2016年底龙光地产的杠杆率升至37%，与合景泰富（40%-42%）、禹洲地产（38%-42%）及时代地产控股有限公司(BB-/稳定；38%-40%)的杠杆率水平相当。

龙光地产的评级未受到国家信用评级上限或母公司/子公司因素的影响。鉴于房地产行业存在的运营环境风险，业内公司不太可能获得'BBB+'以上的评级。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

- 2018年合同销售总楼面面积增长2%

- 2018年合同销售平均售价增长2%

- 2018年至2019年EBITDA利润率保持在30%的水平

评级敏感性因素

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括：

- 业务规模大幅增长，年合同销售额保持在300亿元人民币以上

- 继续保持在广东省主要城市的领先房地产开放商地位

- 可持续的中性或正向营运现金流

- EBITDA利润率保持在30%以上的水平

- 净负债与调整后库存的比率持续低于35%

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括：

- 净负债与调整后库存的比率持续高于45%

- EBITDA利润率持续低于25%

流动性

流动性充足：2017年底，龙光地产持有现金224亿元人民币（包括25亿元受限制的现金及质押存款），足以覆盖该公司一年内到期的156亿元人民币短期债务（包括56亿元人民币的银行贷款和其他贷款、2018年到期的30亿元人民币高级票据以及70亿元人民币的境内公司债券）。龙光地产此后以4.5亿美元、票息率5.25%、2023年到期的票据为其高级票据进行了再融资。