消息一出随即引发市场热议。这是否代表着大宗交易已经开始蔓延到深圳一手住宅市场?将住宅“打包出售”给宝能系公司是否属于正常的市场交易行为?

多位深圳房地产业内专家在接受《中国经营报》记者采访时表示,宝能城该笔大宗交易在一手住宅市场来说应该属于个案,以后可能会小范围、隐秘地再现此类交易。但如果有明显的蔓延,应该引起监管的重视,届时可能需要限制以公司名义大笔购入住宅。而在限价政策下,开发商整售意愿强烈,未来深圳大宗交易会在写字楼、公寓等市场中频繁出现。

宝能城“打包出售”是惜售行为?

对于相关疑问,宝能控股地产业务相关负责人曹平回应本报记者称,“这属于正常交易”。

记者查询国家企业信用信息公示系统了解到,宝新实业的母公司法人代表为张晓东,其同时也是新体育的董事会主席兼执行总裁。新体育发布的2017年年报显示,张晓东于2009年9月至2013年12月,担任过深圳市宝能投资集团有限公司副总裁及宝能商业有限公司总经理。此外,新体育还是汕头潮汕宝能城项目开发商的实际控股方。

深圳一中介机构负责人对记者指出,宝能城这一大宗案例应属于关联交易,本质上说是限价政策背景下一种惜售行为,以此来保留单位,不算一种真正的市场交易。

“很难判断是不是正常的市场交易行为,现在来看并没有违反相关规定。不过,如果这种情况在一手住宅市场有所蔓延,可能就需要对公司大笔购买住宅这一行为进行监管,防止逃避限价。”深圳市房地产行业协会专业指导委员会委员邓志旺则表示。

此前,深圳市场一手住宅大宗交易的买方基本是深圳人才安居集团。邓志旺表示,安居集团有人才安居房房源完成目标,所以在大宗交易市场表现比较积极。

限价下公寓成资本新宠

“从机构投资者的角度看,由于住宅本身价格比较高,在回报率上很难满足机构要求,所以其一般也不会大笔投资住宅市场,写字楼、商业裙楼、公寓这三类有稳定回报的物业目前主要是大宗交易的核心。”第一太平戴维斯深圳公司副董事长吴睿对记者如是表示。

相比一手住宅市场,公寓在2017年成为机构投资者青睐的对象。据记者了解,2018年4月,深圳宝安区某项目的公寓被一基金公司8亿元打包拿下。此前,龙华红山6979、深南道68号、招商中环等项目的公寓都被本地、北京、上海的基金/投资公司以整栋或大宗交易形式购入,平均单笔交易超过10亿元。

深圳中原投资部总经理杨创慧在接受记者采访时指出,因为目前深圳限价的影响,一二房价格出现倒挂,新盘较周边二手房价格低,机构投资者看中了这个价格差。此外,深圳目前的公寓调控政策相比北上广来说更加宽松一点。另一方面,对投资市场来说,一线城市的资产都比较优质,他们也看好深圳长期的发展。而对来开发商来说,相比“散户”购买,大宗交易能快速、稳定地回笼大笔资金。

深圳中原研究中心指出,相对来看,2017年是深圳楼市有史以来商务公寓市场供应量最大的一年,供应面积为134万平方米,较2016年上升11.8%。此外,商务公寓的价格也创下历史新高,均价达到62120元/平方米,环比增长17.8%。杨创慧进一步表示,基金、投资公司大笔购入公寓项目后一般会持有四五年,期间一般会出租,租金收益也比较稳健。不过相比散售,大宗交易的购买价格也并没有便宜多少。

吴睿认为,随着限购限价政策的延续,开发商整售意愿强烈,成为深圳商用物业重要出货方式。此外,在传统融资渠道收紧,REITs政策加速落地的预期之下,大量资本开始加速建仓。深圳房地产因其需求旺盛,增值空间大等因素,已变为国内一线城市最核心投资标的。外地资本将会持续整体购买深圳商用物业的投资行为。

图片来源:网络

4月10日,一家名为新体育集团有限公司(以下简称“新体育”)的港股上市公司发布公告称,公司之非直接全资附属公司--深圳宝新实业有限公司(以下简称“宝新实业”)以4.21亿元收购宝能城有限公司目标物业,共56套住宅,总楼面面积约6342.3平方米,作价约66437元/平方米。

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