相比新房市场成交的不温不火，近期，苏州二手房市场进入了“火热”状态。

数据显示，4月上半月，苏州二手房成交2909套，在比去年同期增加了近300套，而像姑苏区、新区等热点区域，增幅都在20%以上！而记者实际走访发现，最近，苏州各区房管局业务人流量巨大，像园区、古城等热点区域，更是人满为患，甚至早上六点便已出现排队情况。

“星公园名邸一套房源，去年年底报价还在460万左右，带一个19万的车位。今年，同样面积的房源，500万都买不到。”

即便在限购严厉、利率上浮的今天，苏州二手房市场仍在逆势上扬，到底发生了什么？

苏房网讯 文/北条

热点区域成交大涨 房东普遍定价坚挺

“现在是卖方市场，房东定价都比较坚挺，尤其是园区。”房管局的中介人员如此告诉记者。而记者走访了园区湖东多个中介店，发现该区域二手房，无论是来客量，带看量，还是最终成交量，都较为火热。

“很多房源都是挂出来，天天都十几二十组客户去看，房东觉得挂便宜了，就涨价。涨价了还是有那么多客户去看。”一园区中介工作人员如此表示。而在中介展示的报价记录中，水墨三十度一套房源，经历了从370万，到390万，再多400万的跳跃。

（园区房管局 2018.4.18 下午1点）

“主要是（园区）没有多少新房在卖了，看房子的人却多了，因此不少房东临时涨价，有人买就卖，没人买继续挂着。”该中介告诉记者，就园区而言，房东心态比较无所谓，基本不存在降价抛售的状况。

无独有偶，新区的房东也有类似状况。“只有少部分房东急用钱，才会降价，大部分也是换房考虑的。”狮山信义房屋中介人员如此告诉记者。

苏房网首席数据分析师夏玮芬认为，苏州部分区域二手房火热，房东看涨心态强烈，与本区域的新房供应不无关系：“这两年苏州拿地的新项目，开发周期长，入市慢，以及地价的成本影响，未来新房价格可以预见，且相当部分周边配套还有所欠缺，故而部分客户转入了二手房市场。”

“二手房配套成熟可见，同地段新房二手房价格有一定的差距，因此2018年以来，二手房市场成交基本稳定，园区、姑苏区等新房价格居高不下的区域，二手房成交尤为活跃。”她补充道。

学区房最受捧！园区新区改善 古城刚需

什么样类型的二手房源，最受苏州购房者欢迎呢？在新区和园区，记者得到的答案是：学区房首位，改善类住房次之。

“新区一中，新区实验，包括枫桥实验的学区房近期都比较火。”新区某中介告诉记者，像挹翠华庭、格林花园、吴宫丽都等小区均有不错的带看量，这些小区房源均价都在2万元/平以上，部分接近3万元/平。

而在园区房管局，笔者随即采访了数十名买家，基本买入房源面积都在100平以上。园区好吉屋的工作人员表示，小三房、四房、小别墅在园区二手房市场最为走俏，总体客户偏改善需求。

价格方面，湖东区域热点小区，比如中海国社，均价在3万/平左右，星公园名邸均价约35000元/平， 七里香都高层也要卖到三万左右， 路劲主场、凤凰城相对价格不高，两万多一平。

和园区新区“改善占主流”不同，古城区存在大量的刚需客户，其中首套房客户占50%左右。

（中介挂出的古城区房源信息）

“古城区这边房源，总价大部分在120-250万之间，价格很有优势。“古城某中介人士表示，因为古城区存在大量老新村房源，面积小，总价低，周边还有地铁，因而很多买不起园区、新区房子的客户会考虑这里。

“卖得最好的还是学区房，比如振华和沧浪70平上下的学区房。而苏安，夏家桥，杨枝塘等老新村也因为价格优势明显，比较受欢迎。”该中介这样告诉记者。

银行利率升高 逼迫部分买家提前入场

因为房管局签约的排号限制，近期苏州二手房市场，出现了“赶抢利率节点”的现象，像园区房管局更是凌晨就出现了排队长龙。而排队人群中，中介人员占绝大多数，基本是替客户来取号。

（房管局“抢节点”的客户们）

“我就担心利率再涨，所以提前在4月8号前和银行把贷款办了。”新区的黄先生表示，他看中了山水映象一处房源，本打算再找利率更低点的银行，但得知4月8号利率将提高30%时，他迅速办理了贷款。

（二套房利率上浮至30%）

记者算了一笔账：以黄先生为例，贷款100万元，贷款年限为30年。若执行4.9%的基准利率，每月需要等额还款5307元，总支付利息约为91万元；如果采用目前上浮30%的利率，贷款者每月等额还款额将达6235元，总支付利息约为124万元。

换言之，黄先生月供将增加928元，30年下来，本息合计增加了33万元。

“近期贷款利率的上浮，确实逼定了部分买家。”新区信义的中介如此告诉记者，不过同时他表示，相对于年前，现阶段贷款的审批要更快一些。

投资客散兵游弋 “苏州房价还会上涨”

即便如今限购仍未放开，但二手房市场并不缺少炒房客的身影。

“投资的客户大概占30%。”古城区某中介店老板告诉记者，就他负责的姑苏区来看，投资客并不少，“很多投资客户看中古城的房子，就是因为其面积小，总价低，比较抗跌。”

而在改善客户占大多数的园区二手房市场，也不乏投资人群。“我买的是莲花新村的动迁房，45平，80万。”园区的李先生表示，这套房子已经是他买入的第三套房产了。

在房管局，已有两套房的李先生，需要交纳3%的契税，这是他并未预料的，也因此和负责的中介发生了口角。不过没多久，李先生便释怀了，“算了，羊毛出在羊身上，我卖的时候再标高点呗。”

“我看好苏州房价还有上涨空间，现在买不晚。”李先生大方说道。这也是大部分苏州投资客的心理写照——即便政策环境不利于炒房，但他们相信，苏州的房价仍有不错的上涨空间。

不过，与前两年投资客泛滥的情况不同，如今，苏州投资属性的客户已经是“散兵游弋”。“现阶段，苏州的投资门槛已经大幅提高了，一是价格，二是购房资格，主要还是以本地人为主。”苏房网首席数据分析师夏玮芬如此表示。