已有的事，后必再有；已行的事，后必再行。日光之下，并无新事。

这段话是出自《旧约•传道书》文内，把它套用在武汉房地产市场里，是对过去几轮楼市调控，地王命运的最好描述。

然而，这一次，武汉最大的未知因素，可能不是市场，而是限价。

随着楼市政策的不断加码，还处在迷茫之中的地王们，似乎还在谋划着，怎样才能走出被拒的命运？它们观望市场变动的同时，暂时还试图以“超配”的产品，觅得一线生机。

在吊诡、无奈的现实面前，它们还能坚持多久？

前两天，武汉微信大V写了这样一篇稿子《房子比地价低，这一刀切宣布武汉高价拿地开发商死刑》

文中说：武汉房价可以比武汉地价还要低吗？答案是可以。

在2016年，房价1万时候，周边地价已经拍出了1.1万，即所谓的地价和售价倒挂。彼时，武汉地产圈中投资线负责人纷纷开玩笑表示：拿地还要做测算吗？做测算的都拿不到地。按照周边售价基础上+10%或20%，一准能拿到。

于是乎，一批地王：duang……

进入了2018年，比地价和售价倒挂更好笑的是：一楼盘预售审批价格竟然比楼板价还要低500多块。真正实现的卖一套，亏一套!

以上是真实案例，而这个楼盘也是“明星”楼盘，目前大概已经实现封顶，但是依然开不了盘，因为开盘即亏本，囤着虽然也是亏但能少亏一点。

该内容在网络上引发大批网友议论，小编欣赏了一下文末评论，有网友猜：金茂、融创、碧桂园……

然而答案更离奇的还有：首地。

用天涯里常看到的那句话：现在的网友怎么了？这是换了一拨人吗？如此通俗易懂的答案竟然有猜首地的，面对这样的网友，小编表示很失望。

掰着手指一算，2016年那些“贵过面包”的面粉，按照正常的开发节奏，在今年内终于要集中入市了。

始于2016年的这一波地王潮，跟随着癫狂的武汉楼市，一直延续到了现在。

据统计，2016年，武汉共成交土地374宗，成交总面积1482.96万㎡，总出让面积2026.87万㎡，总成交金额403.12亿元。而在这一年，多项市场数据，均创下当时新高。

2017年至今，武汉土地市场，仍然保持着高温不退的态势。去年武汉共成交土地219宗，总成交金额1962.65亿元，比前一年劲增37%。

回顾近两年来，武汉地价创新高板块或区域，至今已超过20个（具体见表格）。不少板块楼面价，更是被多次刷新。

武汉部分板块地王一览表

典型代表如光谷东，2016年一年之内，地价纪录四度刷新。从当年绿地的4049元/㎡，上涨至中城的8688元/㎡。

到了2017年，武汉土地市场的热度仍在持续，各房企速度扩张、激情拿地，随着地价的飙升，“面粉贵过面包”已成常态。

武汉房企拿地王的理由很多，或是想对赌一下行情，借机武汉正热的市场做大做强，或只是为了能“留住团队”，保住在武汉市场的一点根基。

但拿地一时爽，在更高房价和地价的背景下，地王项目上市时，终究还是不得不继续面对残酷的的市场。竞争和压力，由此而生。

然而，每个板块面临的局面，不尽相同。

有的担心，政府会批什么样的价格？有的则要面临激烈的竞争，苦恼如何突围？而有的本身价格很高，首要问题，已经变成“是否有足够的市场购买力”？

前几轮调控，武汉地王们最害怕的，恐怕就是楼市行情的变幻莫测。但这一次，他们最迷茫的是，不知道政府会给批什么价格？

可以确定的一点是，政府短期内不会放开“价格审批”这一道关卡。

那么，政府定价究竟会采用哪一个标准？目前的猜测，无非三种可能：

第一种，和此前一样，以板块之前新房成交均价为准；

第二种，温和一点，以板块二手房成交均价为准；

最后一种，最为“通情达理”，允许地王以成本价入市，或者给象征性的“1%”利润空间；

结果无法预知，一切以政府审批预售价格为准。但我们可以看看外地的经验。

无论北京、上海或是南京，基本上都采用前两种方式。比如某大开发商，在上海松江拿的一块3万9的地王，最近政府允许它以4万1房价入市。

成都 2016年3月4日，太行瑞宏经过289次竞价，最终以12000元/平方米的楼面地价、126%的溢价率拿下成都外金沙版块百仁地块，刷新历史楼面地价，也成为2016年度成都首个地王。2016年9月，项目首次开盘，开盘售价约12800元/平米，仅高于楼面地价800元。

成都 2017年4月6日，成都兴宝旺房地产开发有限公司以3.4亿元竞得成华区一宗10.9189亩地块。然而喜剧的是，该宗地块最终未签订出让补充协议，最终取消竞地资格被终止供地，成为成都历史上第一次出现“万元地”退地。

全国“限”价的历史背景下，你说开发商是卖还是卖还是卖呢？又或者，面对这样的市场经济，招拍挂市场的土地拿不拿？

但也不是全无希望。比如2017年8月，北京就破天荒批出三张9万5的“天价预售证”——昆仑域、中国玺和北京金茂府。

这三块宅地，楼面价约3万3—4万7之间，9万5不仅能保本，甚至还有利润。周边的二手房，目前也仅在6万—9万之间。三张“天价预售证”，不仅高过之前板块新房，也高过二手房，明显是参照了“成本定价”。

目前，武汉的地王尽管迷茫，但基本都试图以“超配”的产品，先获得市场认可。

显然，它们都希望用“顶豪”路线，杀出武汉地王盘大战的重围。

在武汉未入市的地王中，最让人期待的或许就是碧桂园汉阳滨江的晴川府。

该项目在2016年曾轰动一时，当时将武汉地价一举抬到“2万+”。由于地价2万出头，卖出的毛坯至少2.8万以上才能够保本。然而它周边有3个地价1.3万左右的竞品，可以说虎视眈眈。

如果说2016年是地价和售价的倒挂，那么进入2018年，是新房和二手房实现了倒挂。

武汉某项目城市总在拿地后语重心长对笔者表示：招拍挂时讲究土地财政，价格审批时说的则是要顺应市场经济……然而在这样的情况下及时高价拿到地依然要虔诚表示感谢XXX给机会。

既然价格不具优势，那就在产品上用把力，目前晴川府已经确定毛坯卖，住宅部分定位为顶级豪宅。

在武汉，豪宅的标配就是长江，那么顶豪呢？无非是分为三个层次：

一是豪宅品质本身；

第二个层次是豪宅的价值；

第三个层次是精神高度与生活主张；

而顶豪配备的这些条件，碧桂园都有。

回归晴川府产品本身，U形布局、户户观江、层高3.3米、大堂约10米挑高，2:1车位比，这些都刷新了武汉的豪宅高度。特别是楼栋外立面的设计，都是采用玻璃幕墙。

武汉用玻璃幕墙的项目，基本都与豪宅脱离不了关系，像绿城武汉黄浦湾、融创中心壹号院。

但“顶豪”这一条路，在武汉市场，毕竟面对的是极小众客群。只要有几个地王“走自己的路”，别人就“无路可走”了，一味模仿有些风险，毕竟整个汉阳的房价摆在那里。

所以，这一类地王的心态很微妙。乐观的房企，仍希望做“作品”；悲观点的，开始严控成本，或预留削减成本的空间。

商人想赚取利润，无可厚非。谁知道，最终有关部门会给批个什么价啊？

还有一个就是青山地王，从去年蓄到今年的中冶39大街。

此前，有不少人预测，该项目入市价会破20000元/㎡，尽管该项目价格还未确定，目前来看，该板块的新房供应紧缺，二手房房价倒挂现象比较明显，像周边的奥山世纪城、众圆广场附近的沿江小区甚至超过2万/平米。

由于周边无竞品，且项目首开将以毛坯房入市，所以期待值较高。

再来看看中冶产品本身，中冶作为央企，其产品质量应该是有保障的，且位于青山滨江商务区，部分楼栋有看江景的可能。

项目周边有和平公园、青山江滩，距离众圆广场、印象城较近，公园散步、商超购物很便利，且中冶39大街自带有约3500平米沿街商业，配备一所9班幼儿园，整体配套比较完善。

就项目周边的配套情况来看，仍然是片区内购房者较为期待的项目。

截至目前，武汉还有18个“地王”在排队入市。当楼市行情不好，或者项目蓄客情况惨淡的话，迫于压力，地王最常用的一种方式，就是延期入市，或者叫“捂盘”。

既然开盘就是亏，那就拖呗，等市场好了，或者政策松的时候，再开盘。这样想的开发商，不在少数。

但并不是所有开发商，都等得起。

就好比九龙仓月玺，该项目当年拿下的楼面地价超过8000元/㎡，小区绿化率68%，容积率2.8，产品自身的社区环境自然不用多说，相对于某些伪豪宅，楼盘品质还是相当高的。

但急于回笼资金，该项目于2014年4月初拿下的预售证，一直拖到两个月后才开盘，且首开价格居然是8800元/㎡起，实际是9000-12000元/㎡，相当一部分人买到10000以下的，要知道当时旁边的华润售价1.3万。

按照九龙仓第一期开盘均价计算，实现了真正的卖一套亏一套。

这是九龙仓在武汉的第一个项目，也是最后一个项目。有人说，它见证了港企在武汉的滑铁卢，也将武汉九头鸟的名声传播的更远。

那么，面对严苛的限价政策与高地价所带来的资金成本及销售压力，号称将有“地王盘突围”的2018年，武汉房地产市场将又会是一幅什么奇景？

“地王”烂尾的前车之鉴已不在少数。去年，全国各地不少房企就被爆出“地王资金链断裂”导致“被迫停工”“亏本甩卖”等消息。

2016年底，中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。这一全新的定位，让2017年成为中国房地产的大变革之年。限购、限贷、限价、限售……不断收紧的调控政策。

2017年10月18日，十九大报告再次提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。住房租赁、共有产权等长效机制逐步落地，更多的政策已在酝酿中。

11月21日，住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会，坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。

在当下“房住不炒”的大调控环境下，房企的融资难度越来越大，高价地块项目入市难度较高。有些房企拿地时对市场过度乐观，只看到一哄而上的购房热潮，忽略了调控政策的骤冷。如果是调控政策比较放松的城市可能还不至于举步维艰，但偏偏拿地最猛的往往就是那些调控严格的热点城市。

而那些传说中，要卖天价的武汉高价地王，会有怎样的结局？将会卖什么价？欢迎大家大胆竞猜！