房地产业是国民经济的重要组成部分。2017年江西共计99宗经营性用地成交，面积达468.81万㎡，商品房销售额为22462百万元，同比增长31.5%，房地产市场稳步有升。以下是江西房地产行业分析。

江西房地产行业发展历程

江西房地产业和全国一样经历了一个从起步、发展过热、遭遇低谷到趋于平稳的发展过程，期间几度起伏，发展历程颇为曲折，从下面的历年投资形势图可见一斑。

(一)八十年代中期-1990年，江西房地产市场开始起步

改革开放以后，我国进行的城市土地使用制度改革和住房制度改革，从根本上打破了传统计划经济对房地产市场的束缚，为房地产市场的发展创造了前所未有的环境条件。江西抓住机遇，乘势而上，各设区市陆续组建了以房地产开发为主的城市建设综合开发公司，于80年代中期迈出了房地产业发展的第一步。至1990年，全省房地产业发展取得了一定的成果，市场初具规模，全省共有124家房地产企业，产业队伍约7000人，全年开发投资额由1986年的1.0亿元提高到2.9亿元。

(二)1991年-1993年，江西房地产业掀起第一次发展高潮

90年代初，随着改革开放的不断深入和经济转型的影响，我国经济获得了巨大的发展，宏观经济出现了过热迹象，正处于高速发展时期的江西房地产业也随之开始升温，大量闲散资金涌入房地产市场，致使房地产开发投资增长过快、投资规模急剧增加、房价快速上涨，江西首次出现房地产热。1991-1993年，江西房地产开发投资持续高速增长，增速分别达66.6%，59.5%，79.2%。其中1993年全省房地产开发投资额首次突破10亿元大关，达13.7亿元，增长79.2%，高于同期固定资产投资增速27.3个百分点，增速为至今为止的历史最高增速;该年，全省商品房竣工面积208.8万平方米;商品房销售面积91.0万平方米;单位面积销售均价544.0元/平方米，较1990年增长50.9%。

(三)1993年-1997年，江西房地产市场遭遇第一次宏观调控及亚洲金融危机，市场跌至谷底

为抑制房地产市场和房地产开发投资过热，国家第一次对房地产业进行宏观调控，在1993和1994年间分别出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》(以"整顿金融秩序、加强宏观调控"为主题的16条政策措施，通称"国16条")、《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》等政策对房地产市场进行调节。此次调控成效显著，江西房地产开发的增长速度明显放缓，市场由热转冷，投资规模无序膨胀和商品房价格的快迅上涨势头均得到了有效遏制。1994年和1995年，江西房地产开发投资增速分别为36.8%及38.0%，单位商品房销售均价增速分别为10.4%及19.3%，增速较1993年均显著回落。

1997年，亚洲金融危机爆发，席卷了泰国、马来西亚、新加坡、日本、韩国、中国等地，打断了亚洲经济急速发展的步伐，我国的经济因此而开始放缓。受外部经济大环境的影响，加之前一阶段的宏观调控效应仍在，江西房地产市场迅速跌至谷底。1997年，江西房地产开发投资25.1亿元，较上年下降4.8%，是我省房地产发展史上仅有的一次负增长。商品房施工面积679.8万平方米，商品房竣工面积267.8万平方米，商品房销售面积136.5万平方米，销售额11.2亿元，四大指标均低于上年，分别下降5.1%、10.8%、13.8%和9.4%。商品房单位面积销售均价818.3元/平方米，增长5.1%，增速也回落至个位数。

(四)1998年-2007年，江西房地产市场再次强势崛起拉开"黄金十年"的序幕

自1998年房改以来，随着房地产业被定为重点发展产业，福利分房制度的取消，货币分房及住房公积金政策的实施，银行住宅抵押贷款程序的完善，江西房地产市场进入发展的快车道，并迎来了十年的黄金发展期。

(五)2008年-2014年，后金融危机时代房地产市场发展趋向稳定

2008年，由于美国利率的上升和住房市场持续降温引起的"次贷危机"的爆发，对全球经济造成了一定的影响，江西房地产市场也受到一定的冲击，呈下行态势。2008年，江西房地产开发投资547.7亿元，增长25.8%，增速较上年回落0.1个百分点。同时，全省商品房竣工面积、销售面积、销售额三大指标均呈负增长态势，分别比上年下降2.4%、20.6%、18.1%。

金融危机过后，得益于2008年底各种刺激房地产市场复苏政策的出台，江西房地产市场迅速回暖。2009年，房地产市场经历从年初的"试探性抄底"，到年中的"放量大涨"，再到年底的"恐慌性抢购"，房地产市场迅速由萧条转变为旺盛，当年江西商品房销售面积2280.9万平方米，比上年增长32.0%，商品房单位面积销售均价涨幅达23.7%，为1994年以来的最高点。

2010-2014年间，江西房地产开发投资增速分别为11.4%、22.7%、11.8%、21.1%和12.6%，开发过热在一定程度上被抑制，投资增长基本保持稳定，市场整体平稳。另外，这一时期商品房单位面积销售均价涨幅分别为19.0%、31.9%、14.4%、9.7%和1.6%，后期涨幅呈收窄趋势，尤其是在2013年和2014年，商品房单位面积销售均价涨幅降为个位数，房地产销售市场遇冷陷入低迷，房价上涨的趋势得到抑制。

纵观这一时期江西房地产市场的发展，总体波动不大，开发投资基本实现平稳增长，住宅开发结构得到一定改善，商品房单位面积销售均价快速上涨的趋势得到有效抑制，市场发展趋向稳定。

江西房地产行业分析

1、土地总体成交分析

江西南昌市2017年共计成交99宗经营性用地，面积468.81万㎡，同比2016年下降7.83%;成交总金额418.05亿元，同比上升23%。

自2014年土地成交面积的大爆发后，近三年土地成交面积上相对是比较平稳的，总体变化不大，但成交金额却是逐年上升，可见江西南昌的土地价值的显著升高。

在密集的楼市调控，限购限价等政策的影响下，江西南昌并未出现较为狂热的土拍潮，哪怕是12月传统的收官大战也显得冷静克制，12月份土地出让面积同比下跌116.5万㎡，跌幅65.56%;土地成交额减少37.81亿，跌幅32.54%。从供应计划的完成度上来看，仅青云谱区、经开区、安义县和新建区完成2017年的供地计划，其他区域均未完成。

2、商品房销售分析

2017年江西南昌市商品房销售面积为2871.1千㎡，同比增长30.1%;2016年江西南昌市商品房销售面积为12446.5千㎡，同比增长38.1%。

2017年江西南昌市商品房销售额为22462百万元，同比增长31.5%;2016年江西南昌市商品房销售额为102291百万元，同比增长59.3%。

2017年江西南昌市商品住宅销售面积为2353.4千㎡，同比增长18.7%;2016年江西南昌市商品住宅销售面积为10778.2千㎡，同比增长32.1%。

2017年江西南昌市商品住宅销售额为17732百万元，同比增长18.7%;2016年江西南昌市商品住宅销售额为83065百万元，同比增长46.4%。

2017年江西南昌市房地产平均价格为9912元/㎡，环比增长0.90%，同比增长7.51%。

3、市场总体成交分析

一级市场:2017年，江西南昌市共有12宗国有建设用地进行了公开拍卖，5宗成交，总成交面积22.42万平方米，环比下降42%。

二级市场:2017年，江西南昌市市区商品住宅成交6897套，环比上升22%;成交面积87.28万平米，环比上升34%;成交均价7147元/平米，环比下降23%。非住宅成交2031套，合计26.27万平米，环比下降61%。2016年7月，江西南昌市市区写字楼成交1652套，环比上升26%;成交面积11.98万平米，环比下降19%;成交均价9267元/平米，环比下降26%。

三级市场:2017年，江西南昌二手房住宅成交面积为24.74万平米，共2675套，成交量环比上升8%。

总的来讲:供应方面，住宅供应量环比增长2.6%，同比下降36%;成交方面，本年住宅成交套数环比上升22%，同比上升78%，成交区域主要集中在红谷滩新区，其成交量占总成交量的62%。库存方面，全市住宅库存面积去化时间环比下降22%，其库存量仍集中在红谷滩新区、西湖区、经开区，分别占全市总库存量的48%、11%、11%。

2017年对于房地产行业来说可以称为限购之年，江西楼市也被各种调控政策充斥着，"限购"成了江西楼市重要的"分水岭"。江西房地产市场已经告别过去高速增长的"黄金时代"，经过市场调整后逐步进入平稳理性增长的新常态，期待2018年南昌楼市发展更加健康平稳。这也对全面建成小康社会和加快社会主义现代化建设进程具有十分重要的意义。以上就是江西房地产行业分析。

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