近日，中诚信国际在其最新发布的《中国房地产住宅开发行业展望》（以下简称“展望”）中，总体回顾了过去一年国内房企融资和债务状况，对房企在2018年的信用风险状况予以评估，并对中国房地产住宅开发行业予以稳定的展望。

中诚信国际认为，受严厉调控政策的影响，2017年前三季度房企销售回款增速不断回落，同时房企补货需求仍旺盛，财务杠杆上升明显，偿债指标有所弱化，融资渠道的收紧和公开债务在2018年面临到期高峰将对企业再融资能力形成考验。在政策调控以及竞争加剧的大环境下，房地产行业集中度加速提升，企业间信用风险分化日益明显。

中诚信国际对市场上74家房地产开发企业 （以下简称“样本房企”）进行了监测，从房企现金流变动趋势来看，2016年前三季度房企销售商品、提供劳务收到的现金保持较快增速，但2017年“3.17政策”后市场明显下行，房企销售回款增速快速下降，2017年1~9月，样本房企经营活动净现金流为-536.92亿元，同比大幅下降143.16%。受土地获取难度不断攀升的影响，越来越多的房地产企业选择以合作开发的模式参与项目或通过股权收购形式获取土地，因此企业投资活动净流出规模逐年增长， 2017年1~9月净流出规模分别达2,073.87亿元，同比增长56.00%。2017年1~9月，样本房企筹资活动净现金流为3,039亿元，同比增长65.88%，对外融资力度明显增强。

受监管政策影响，2017年房企交易所债券发行量锐减，银行间债券发行量虽有所上升，但公开市场整体发债规模仍较2016年大幅下滑。随着债券市场的低迷和投资者对房企相对谨慎，房企发行利率明显上升。此外，银行开发贷及按揭贷款额度收紧，银行贷款资源更多地向大中型房企倾斜，中小房企融资压力上升。从房企存续债券的到期分布来看（按最早回售期计算），2018年房企公开市场债券将迎来到期高峰，届时房企再融资能力将经受考验。

受传统融资渠道压缩的影响，房企积极探索资产证券化产品，并加大海外债的发行力度，以进一步拓宽公司融资渠道。根据申万宏源的统计数据，2017年交易所市场中房地产资产相关的ABS发行规模约为717亿元，同比增长88%，同期房企美元债发行规模达475亿元，同比亦大幅增长232%。

展望显示，出于对市场份额及规模效应的渴求，多数房企在土地投资和项目开发方面相对激进，2017年9月末，样本房企总资本化比率和净负债率分别较2016年末上升3.07个百分点和22.72个百分点至64.37%和119.27%，达到近年来的高位。中诚信国际还关注到，部分房地产开发企业的非标借款以少数股东权益入表，合作开发模式增多，但非并表的合营、联营项目的债务负担并未反映在合并报表的有息债务中。中诚信国际认为，未来一段时间，严厉调控环境或将延续，后续商品房销售增长面临压力，融资渠道的收紧和公开债务面临到期高峰将对房企再融资能力形成考验，企业间信用风险分化局面将延续。