（某项目排队买房网传视频截图）

5月23日上午，一段众人排队买房的视频在朋友圈盛传。出于对成都楼市限购之严的了解，楼sir一度怀疑这会否是早前的视频，被有心者拿出来在这个时间点利用。经过多方核实，楼sir最终确认这确实是当天发生的事情，不过这次“被排”的不是住宅，而是限购之外的公寓。

现场还原

清水8000-8500 凌晨12点开始排队

通过了解，视频所拍的是5月23日位于龙泉西河地铁口某盘公寓产品认购现场。当日，楼sir多次致电该盘售楼处无人接听，只能从中介处打听消息。通过多位中介，楼sir将现场情况还原如下：

（注：以下情况根据中介所述整理，仅供参考，请以开发商/官方公布为准）

距离成都地铁4号线西河站出口直线距离约150米的某盘，因良好的交通位置与购房者能够接受的开盘价格（8000-8500元/平），加上水电气三通、享受小区绿化、82-96平套三的情况，被认为能够良好得适应居住需求，因而受到购房者追捧。

在这样的情况下，该盘于5.23当天凌晨12点直接开盘，交2万元定金即可认购选房，要求7天内支付6成首付。除了大家在视频中看到的排队人数众多之外，更有人说到当天选房时间只有5分钟，没有选定就直接请出选房区了。

截至5月23日上午12点，该盘本批次推出的房源已经售罄。

（图1 被排队买公寓事件刷屏的朋友圈）

风口上的公寓

价格稳中有升 成交增量明显

限购之后公寓的突出表现，对于关注房地产的人士来说似乎意料之中。

早在龙泉这个盘爆火之前，就有朋友咨询楼sir：“某天下的公寓现在一万多一平，还能不能买？”这位朋友，楼sir真想表扬一句“可以说是很敏锐了”。可惜他第一次看某天下的时候人家公寓才7450元/平，现在最低都要9500元/平，均价也在一万出头。

成都“5·15”新政过后这周，公寓市场有些异动。

上周（5.14-5.20，下同），成都公寓备案成交量达到了近10周的最高点（图3），而认购方面也是同样的表现。特别值得关注的是，认购方面近郊认购套数首次超过主城区（图2），这与住宅成交以近郊为主力的情况越发接近。

（图2 成都近10周公寓认购成交走势）

同时，上周成都主城区公寓备案均价达到了14515元/平，近郊也达到了8554元/平；而同期的住宅备案均价主城区16990元/平，近郊9466元/平。从近10周的价格走势来看（图3），公寓价格比较平稳，不过新政后当周的备案价格尚未统计。但是楼sir从中介处感受到的情况来看，公寓价格在5·15新政后还是涨了一丢丢。以朋友咨询的某天下来说，楼sir查到其在4月的销售均价为8883元/平，而现在销售介绍的均价已经在1万元/平左右了。

（图3 成都近10周公寓备案成交走势）

市场细分已出现

你真的适合买公寓吗？

实际上，成都公寓市场“露头”已经不是“5·15”新政之后才开始的，这个时间点应该还要追溯到2016年底。

2016年下半年不仅是成都住宅市场的转折点，也是公寓的翻身年。可以看到，当年公寓的销售面积较2015年增长了29万平米，增幅达到近40%；而在随后的2017年无论新增面积还是销售面积都达到了五年来的最高点，销售量同比2016年直接翻倍；到了今年，公寓存量持续攀升的同时，销量也不干落后，在2018仅过了1/3之时销量就达到了90万平，如果后续仍以这个速度销售，2018公寓销量将会超过2017。

（图4 成都公寓年度走势图<截至2018年4月>）

对此，戴德梁行成都公司综合代理部主管董事谢普丞认为：“公寓从2016-2017年开始大量入市，经过这次住宅调控，成都的公寓市场会更加引起投资者及消费者的关注。成都公寓市场未来会出现和住宅市场一样的细分，划分为高、中、低端，针对划分的不同类型，用户购买及使用的目的各有不同。”

仔细观察成都公寓市场的话，不难发现，成都公寓已经在出现这样的分化：

部分拿地较早的项目（更多是成都本土开发商），通过“努力”成为了可以使用民用水电气的“类住宅”产品，但是它们的户型、梯户比等往往不尽如人意；

随着全国房企不断进入成都市场，他们在公寓的设计时更注重人性化的设计，比如降低梯户比、享受住宅小区环境、打造soho/loft产品、精装交付等；

另一部分则是高端公寓，虽然少，但显然成为部分城市精英的追求，它们以精致高档的装修、酒店化的物管服务、会所等完整配套，甚至一线城市夜景为傲。

（图5 成都某公寓夜景）

不难发现，无论是哪种类型的公寓都将自己的功能定位为居住，但是必须认清的是公寓的土地属性始终是商业——它的产权只有40年，它水电收费标准按商用收取，它的首付比例最低5成、它的贷款利率/税费均比住宅高、它的贷款年限最多十年……第一太平戴维斯住宅部高级助理董事毛国英认为，公寓跟住宅产品有着本质的区别，“自住的首选还是住宅，毕竟公寓只是投资的途径之一，如果作为二手房出售公寓也没有住宅的市场好。一般来说，家有老小选择住宅会更为合理。”更有参考性的是，在北上广深等一线城市，对于商用类项目目前都有比较严格的限制，例如广州规定公寓的购买主体只能是企业、深圳的“工改”项目购买主体也只能为企业。

“住宅和公寓捆绑的资源往往不同,住宅一般捆绑学位和户口，公寓目前捆绑的类似资源较少。”但在谈到公寓的未来时，戴德梁行成都公司综合代理部主管董事谢普丞表示，“随着国家政策的完善、租住同权政策的落地，未来公寓有成为居住类商品房的主流产品的趋势。”对于公寓“走红”的原因以及是否值得购买的问题，他认为，公寓往往占据城市中心资源，定位高端，比住宅更纯粹、服务更完整，对高端人士和新兴产业人群有着极大的吸引力。因此，地段好与服务好的公寓值得关注。虽然公寓的使用成本比住宅稍高，但公寓的总体面积不大，相较于住宅来说性价比更高。综合看来，公寓存在的优点可让人忽略其劣势。

楼sir必须提醒大家的是，归根结底，公寓是商用性质，目前为止它的投资价值大于自住意义，并且这种投资是一种流动性较弱的不动产投资，更多以月租的形式作为回报。因此在购买这类产品时，你应该多问几遍自己这几个问题：

1. 我购买公寓的目的是什么？

2. 我现在手中的资金是否足以支付首付/全款？月供是否可以承担？

3. 如果是投资，这个项目的租金能够租到多少？未来升值潜力如何？这个城市公寓的二手房交易情况如何？

4. 如果是自住，我在这里生活生活成本是否可以接受（包括月供和水电气费用）？如果换房这套房是否好出手？如果有小朋友还应考虑上学的问题。

（注：本文数据从可靠渠道获取，相关观点及预测均以此为基础推测，仅供参考。数据请以官方公布为准。）