7月5日，穆迪投资者服务公司发表了关于发改委限制开发商将境外发债募集资金用于房地产开发项目的评论，具体内容如下：

上周三，中国国家发展改革委员会 (发改委) 表示将限制房地产开发商对境外发债资金的用途，资金主要用于偿还到期债务，但不得投资境内外房地产项目。穆迪认为，该规定将制约中国房地产开发商的融资灵活性，并在国内信贷环境紧张的情况下削弱其通过募集新资金来支持业务增长的能力，这将导致未来6-12 个月开发商的合约销售放缓及流动性下降。

境外发债是中国房地产开发商的一个主要融资渠道，尤其是已有境外债券市场融资途径的具穆迪评级的开发商。由于国内信贷环境趋紧，为了支持运营和短期债务再融资，受评开发商在今年上半年发行了308 亿美元境外债券，接近2017 年全年337 亿美元的发债总额。

上述资金将支持开发商的发展计划，助其收购新的地块和/或收购无法在境外债券市场融资并同时受到国内信贷收紧不利影响的小型开发商的项目。根据国家统计局的数据，2018 年前5 个月开发商的境内银行贷款同比下降2.8%，同期从按揭贷款获得的资金则同比下降3.6%。

2018 年前5个月，穆迪跟踪月销售情况的29 家受评中国开发商的合约销售额同比增长32%。但是，今年下半年增长势头可能会放缓，原因是新的限制措施加上国内信贷环境紧张将减少收购新地块和项目的可用资金。合约销售放缓进而将削弱开发商的流动性。

穆迪认为上述政策旨在控制开发商的债务杠杆及外汇风险。因为开发商过去5 年主要通过举债为其业务发展融资，所以其债务杠杆有所上升：2017 年底40 家 B 至Baa 评级开发商的加权平均调整后收入/债务比率平均为56%，低于2016 年底的62%和2015 年底的68%。穆迪认为最新的限制措施将有助于控制开发商的杠杆水平，并使其加权平均调整后收入/债务比率改善至2018 年底的66%。

未来12-18 个月开发商有大量境内外债券需要再融资，发改委的最新表态降低了开发商能否为再融资而取得发改委境外发债配额的不确定性。如下图所示，2018 年下半年和2019 年，穆迪评级的开发商分别约有320 亿美元和420 亿美元境内外债券到期或可回售。