三四线房地产还能涨多久？一个广饶非专业人士、非专业的理性解读

前段时间，中央电视台《经济半小时》播出了“三四线房地产还能涨多久”的电视节目，以威海、南充为例，突出了坚持调控目标，严打违规炒房的主题。随后该视频刷爆朋友圈。

作为一个东营（广饶）人，我们在响应中央政策，谴责个别开发商捂盘惜售，违规涨价的同时，还应从客观理性的角度，对广饶地产作一剖析。

众所周知，根据价值规律，一般情况下，影响价格变动的最主要因素是商品的供求关系。在市场上，当某种商品供不应求时，其价格就可能上涨到价值以上；而当商品供过于求时，其价格就会下降到价值以下。同时，价格的变化会反过来调整和改变市场的供求关系，使得价格不断围绕着价值上下波动。其实说到底，房子也是一种商品，房价也不外乎这个原理。那么具体到东营-广饶的房价又有哪些因素影响呢？

一、产品端，自然、环境资源稀缺。

广饶县是隶属山东省东营市的一个市辖县，位于山东省中部偏北，东营市南部。地理坐标为东经118°17′～118°57′、北纬36°56′～37°21′之间。行政区划代码370523。北连东营区，南靠淄博市临淄区，东与潍坊市寿光市接壤，东南与青州市相接，西面和博兴县毗邻，东北部濒临渤海莱州湾。

广饶县总面积1138平方公里，辖9个乡镇（街道），2个省级经济开发区，553个村（居），人口50万人（2012年）。广饶自秦设县，古称乐安、千乘、琅槐，是兵圣孙武故里、吕剧发祥地和齐笔原产地，被联合国地名组织评定为千年古县。2018年全国经济百强县排名，广饶县位居第28名！

所以每年都会吸引大批相邻城市人员来此地工作定居。这种产品的稀缺性，是很多三四线城市所不具备的。随着广饶可用于开发的土地资源越来越少，价格上涨成为必然。据悉，广饶县城、已基本没有大的可开发的土地，最近刚拍出的54、56的地块，仅地面价每平米就已超过五千，可以想见，开盘价最少会是多少。

二、投资端，保值增值效应明显，金融属性突出。

房产作为一种特殊的商品，其金融属性，已成为共识。当实体经济普遍唱衰，居民钱袋子跑不过通货膨胀成为常态，房产，已经不仅是一种居住的产品，而是投资的出口，载体，保值增值的最佳理财项目。这个是中国经济的通病，这个锅不应该哪个城市来背。

三、成本端，各种原材料、人工成本上涨明显。

随着国家对环保整治力度的加大，各种原材料涨幅明显。以2017年为例，木门、衣橱、家具整体上涨近20%，油漆价格上涨10%—20%，水泥价格涨幅在6%—8%，电线、镀锌铁管、五金件涨价20%-25%，轻钢龙骨涨价10%以上，沙子更是涨幅高达30%。再加上国家公布“限载令”，到2018年7月，禁止不合规车辆运输车上高速公路。原来那些靠超载来节省成本的企业将不复存在。所有的原材料价格上涨10%。这些都是房价上涨的因素。