7月18日，穆迪投资者服务公司已向广州市方圆房地产发展有限公司 (广州方圆地产) 授予首次 B2的公司家族评级。

评级展望为稳定。

评级理据

穆迪副总裁/高级信用评级主任曾启贤表示：“广州方圆地产B2的公司家族评级反映了其在核心市场广东省较长的运营历史和建立的品牌。”

“B2的公司家族评级还考虑了广州方圆地产充足的流动性 (所持现金可完全覆盖短期再融资需求) 以及通过关系良好的合作银行获得的顺畅融资渠道。”同时担任广州方圆地产主分析师的曾启贤补充道。

尽管广州方圆地产业务规模较小，但公司在广东省房地产市场的运营历史逾20年，在省内建立了它的品牌，其房地产项目以东方文化元素闻名。

过去20多年来，广州方圆地产展示了其有能力应对市场下行周期的记录。

上述优势和运营记录可支持公司执行其业务计划。

穆迪指出广州方圆地产与广东省内银行有良好的合作关系，因而在中国房地产行业银行信贷市场收紧的环境下，公司在融资方面具有一定灵活性。

除了普通的建筑贷款外，2017年广州方圆地产通过质押投资物业组合，从境内银行获得人民币39亿元的长期有抵押贷款 (在公司已披露总债务中的占比近50%) 。

总体而言，广州方圆地产短期流动性充足，2017年底现金结余为人民币13亿元，足以覆盖其人民币1.38亿元的短期债务及规模不大的应付购地款项。

然而，穆迪预计2019年该公司的再融资需求将会增加，年内到期的短期债务预计将达人民币23亿元，且投资者可选择回售人民币10亿元的境内债券。为满足上述再融资需求，公司需完成其合约销售计划，同时维持国内银行融资渠道的顺畅。

穆迪进一步指出广州方圆地产B2的公司家族评级受到下列因素的制约：公司规模小、地域集中度高、受三四线城市业务的影响较大，以及公司未来2-3年快速增长计划令执行风险升高。

广州方圆地产计划将其2019年底的合约销售从2017年的人民币76亿元提高至人民币200亿元以上。鉴于公司的运营规模较小且中国房地产市场竞争激烈、运营环境严峻，上述增幅将带来执行及财务风险。

广州方圆地产的战略将侧重卫星城市以捕捉广东省主要城市的外溢需求。若广东省监管及经济环境发生不利变化，则公司销售将受到负面影响。三四线城市较弱的经济基本面也将令上述城市的房地产市场更易受市场下行周期的影响。

然而，广州方圆地产侧重于粤港澳大湾区市场的发展能降低部分的业务风险，原因是中央政府支持该地区发展的举措中期内可能拉动房地产市场需求。

穆迪预期未来12-18个月广州方圆地产将举债支持不断增加的土地收购需求。因此，未来12-18个月其收入/调整债务比率将从57%降至40%-50%。

尽管高利润项目收入确认后广州方圆地产未来12-18个月的毛利润率将从2017年的29%升至35%-40%，其同期EBIT/利息覆盖率仍将从2017年的2.9倍降至2.0-2.5倍，原因是公司债务水平及国内贷款利率水平升高。上述预测指标令公司家族评级处于B2的水平。

广州方圆地产B2的公司家族评级还反映了其作为民营企业的地位。民营企业的公司透明度及治理要求一般低于上市公司。

稳定的评级展望反映了穆迪预期广州方圆地产按计划扩大规模、维持资产负债表充足流动性的同时，将维持审慎的购地策略。

若发生下列情况，广州方圆地产的评级有望获得上调：(1) 执行扩大规模等业务计划；(2) 增强财务状况，收入/调整后债务比率高于70%-75%，EBIT/利息比率高于3.0倍；(3) 维持充足的流动性，现金/短期债务比率持续高于1.5倍。

另一方面，若发生下列情况，则公司评级可能被下调：(1) 合约销售疲弱；或 (2) 购地节奏快于穆迪预期，导致其财务指标及流动性转弱。

表明评级有下调压力的财务指标包括：(1) EBIT/利息覆盖率低于 1.5-2.0 倍；或 (2) 流动性状况转弱或再融资风险提高，现金/短期债务比率降至 1.0 倍以下。

上述评级所采用的主要评级方法为 2018 年 1 月发布的《住宅建筑与房地产开发业》 (Homebuilding And Property Development Industry) 。

广州市方圆房地产发展有限公司是一家总部位于广东的住宅房地产开发商。公司系列产品采用东方艺术设计风格。

2017 年 12 月31日，该公司的总土地储备 (规划面积)为 5,600 万平方米。其开发项目主要位于广州、佛山和江门。

截至2017年底，广州方圆地产创始人及董事长方明先生持有公司 100%的股权。