深圳有这么一个区。

它在今年1-6月这整个半年里，新房0成交。

它今年上半年二手房成交均价只有3万多点，几乎是全市最低。

它在十年前还是市民心中的豪宅区，均价全市最高，十年之后房价却是深圳倒数。

它在深圳市近三百公里的地铁线路中，半米都没沾上。

它不是龙岗、宝安这样的原关外地区，而是根正苗红的关内。

它也不是坪山、光明这样新成立的行政区。

如果你对深圳比较了解的话，应该就会知道，这个区是盐田。

壹

提起盐田，很多人会想到深圳外国语学校。

这所深圳顶尖的高中就坐落在盐田的梧桐山脚下，人杰地灵。

一定会有更多人想到的是大小梅沙。

从市区驱车前往大小梅沙，漫长的路程中满眼尽是葱翠的山林，半山腰上时不时还浮出几座山间别墅。

从前每次路过，村长都十分羡慕住在这些别墅里的土豪。

十年前，许多购房者也是这么想的。

2008年，福田、罗湖、南山的均价还是1字头，盐田的均价，在众多豪宅盘的推动下，率先突破2字头。当时两万多的均价已经在深圳傲视群雄。如今的土豪南山，在当年房价不到盐田的八成。新秀宝安，当年价格仅为盐田的一半。

而这十年间，深圳房价飞涨，盐田却落在了其他区后面。

盐田2003年入市的万科东海岸，开盘价是6600元/平方米，领跑深圳。现在其二手价格为43772元/平方米，涨了5.7倍。

和盐田万科东海岸同期开盘的南山后海天骄华庭，开盘价为6200元/平方米，如今价格是96946元/平方米，涨了14.6倍。

南山和盐田这两个当时同期入市、价格相近的楼盘，如今二手价格却差了一倍不止。

南山的房价如今已经站上了十万大关。今年上半年，无数富豪排着队摇号争抢南山的几个明星楼盘。像华润城三期“富豪冒大雨排队打印证明”，招商双玺“五千万在深圳只能找个角落蹲”这样的现象成了全民调侃的梗，刷爆了大家的朋友圈。

而盐田在这半年里却尴尬地没有统计数字，因为盐田这半年以来，一手住房是0成交。

当然，长时间没有成交的主要原因，是盐田一直没有新盘入市，部分已开盘的房源，开发商又没拿出来卖。但盐田的二手房方面，也面临着房源不足、流动性差的局面。

乐有家研究中心的统计数据显示，2018年上半年，盐田二手房成交均价为3.4万元/平方米，不仅远低于福田罗湖等关内兄弟，在全市范围内也只比光明、坪山这两个新近成立的行政区高。

成交量方面，深圳贝壳研究院有详细的统计。

表中可以看出，2017年以来，盐田二手住宅成交量低迷。每个半年统计周期，成交量都仅为六七百套，不及其他行政区的零头。2018上半年的数据环比下跌了7.4%。

其中还有像这个哥们一样，巨亏两千万的。

在80年代，深圳最令人向往的地方，就是盐田的中英街。中英街街道的一边是深圳，另一边是香港。在那个年代，能够一步跨出国门，这是最大的旅游IP，吸引了无数游客。这条短短的街道，巅峰的时候有商铺300多间，一年上缴税收一个亿。

但如今中英街已经门可罗雀，大概从深圳的90后开始，中英街已经彻底淡出了人们的生活。

属于盐田的符号慢慢淡出，如今在城市发展与市民的生活中，盐田似乎只剩下了港口与景区。

盐田怎么就被忘记了？

贰

盐田位于深圳的东部，辖区面积72.63平方公里，是深圳面积最小的区。盐田三面环山，一面临海，地势北高南低，属滨海丘陵地形。

得天独厚的山水资源是大自然给这个区域的赠礼，但是这样的地形却也成为了盐田发展的桎梏。

村长认为，地形就是阻碍盐田发展的最直接因素。

七十多平方公里的面积本就在深圳各区排名末位，其中还包括了一大片无法开发的山地。

深圳土地难以为继的情况，在盐田十分突出。

房天下中介平台上查询结果显示，盐田区上一次有居住用地推出拍卖，要追溯到2004年，并且那块土地还没有成交。

一级市场土地供应窘迫，直接结果就是新房供应不足。深圳市规土委公布的数据显示，盐田上一次有新盘备案，还是2016年7月份的事了。

土地供应紧缺的问题，罗湖作为最早建成的老城区，也同样面临。罗湖的思路是大量进行城市更新，甚至喊出了“五年再造一个新罗湖”的口号。那盐田的城市更新情况如何？

在盐田公布的18年城市更新计划中，有8个项目。

其中面积最大的项目有4.6万平米，但更新方向是物流功能。

山泉小区、诗宁小区等方向为居住和商业的更新项目，目前还未确定实施主体。

在深圳保障性住房性的城市更新图里，盐田的权重也明显没有其他区大。

目前盐田除了个别公寓和别墅之外，住宅楼盘也只有佳兆业城市广场这一个潜在入市项目。

可以预见，将来很长一段时间，盐田的新房供应都会十分紧缺。

二手房价格很大程度上是以新房价格作为参照的标尺，盐田没有新盘的带动，二手房自然也涨不起来。

土地的紧缺不仅体现在居住用地上，也同样体现在商业和工业用地方面。盐田不像宝安、龙岗，还有相对大片的土地，能为比亚迪、富士康这样的企业提供布局空间，难以形成聚集效应。

盐田这些年来，除了安身立命的港口、物流业之外，吸引到的知名企业也只有华大基因和万科。而万科在深圳湾超级总部基地里新的总部大厦，已经在今年4月份开工建设。

地形地势不仅限制了盐田的土地供应，还扼住了另一个重要命门，交通。

梧桐山、马峦山等山脉天然阻隔了盐田和其他城区的联系，从盐田前往城市腹地只有两条路。

盐田到市中心往返路上糟糕的交通状况，一定会让想要去大小梅沙，或者东部华侨城游玩的深圳人兴致大减。

偶尔游玩一次，或许还可以接受拥堵的交通，但如果要你住在盐田，每日都如此通勤呢？

数据显示，盐田的购房者平均年龄为34.2岁，是全深圳最高的。福田、南山购房者年龄偏高，是因为这几个区价格高，能买得起的人多是事业有成，有一定年龄。

而盐田的平均年龄高，除了别墅项目多以外，另一个重要原因就是年轻人不喜欢。路面交通拥挤，地铁还没开通，每天从盐田到南山上下班得花不少时间。

买菜5分钟，塞车两小时，是盐田人民对交通状况的无奈自嘲。

同时，盐田也确实缺了一点运气。相对于深圳其他区，盐田在地缘上看，偏离了珠三角乃至粤港澳大湾区的发展重心。

大湾区的核心在于珠三角东侧，港深莞穗这条中轴线，宝安是深圳在这条线上北进的桥头堡，风光无限。反观位于东部的盐田，哪怕是此前深圳的东进战略，重点也在龙岗。

盐田因为或先天或后天的原因，在深圳范围内区位优势丧尽，直观地体现在了房价上。

人们抗议高房价逼走了人才，逼走了企业。但当房价比其他地方低的时候，人们又认为这个地方的竞争力不够，支撑不起房产价格。

这是中国楼市黄金时期的时代悖论，在盐田体现得淋漓尽致。

2002年有一篇名为《深圳，你被谁抛弃》的文章掀起巨大反响，一时竟成时代之问。十几年后深圳用强大的民营经济和创新能力，给历史作出了回答。

时至今日，很多人在网络论坛里会问，盐田被抛弃了吗？

村长不这么认为。

深圳强大的购买力早就辐射到了东莞、惠州，盐田作为市内，只要有新盘入市，始终还是会有不少人关注。

但盐田想要成为独当一面的大区，成为深圳城市格局中东部新的一极，还缺一个契机。

这个契机，是2020年地铁的通车。地铁对于交通拥挤地区的重要性不言而喻。

这个契机是新政策的东风。例如五月份深圳关于城市更新工作的新政策。包括盐田在内，深圳的城市更新工作有望提速。

这个契机，是下一条交通动脉的建设。随着深圳东部整体的发展，盐田将来新建设其他连接各城区的快速干道是有必要的。

同时，盐田目前还没有高铁站，普铁也只有一条承担盐田港货运集散功能的平盐铁路。高铁线路将极大拉近地区间的空间关系，改变地区的地缘格局。

将来时机成熟，平盐铁路功能将得到提升，盐田可新建高铁站与联络线，往西接入广深港、深湛线通达粤西，往东接入厦深线（或者规划中的深汕第二高铁）对接东南客专，连接江浙。