青岛，在“金九银十”的日子里，终于有迎来了一波楼盘供应热潮。这是继春节前后2018年的第二次供给潮了。

似乎大家还沉浸在“上合组织-青岛峰会”为大家带来的狂欢，而随着天高云淡的秋日降临，为上合峰会停工的项目也早已热火朝天的复工。

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先看看青岛目前已经开盘的项目

*划重点 — 去化率*

（点击看大图）

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解读“90%以上去化率”项目

• 青铁华润城：去化100%

原因解析：① 价格低于周边二手房，以蓝岸丽舍二手房4.5万元/平开盘，此次青铁开盘价34000元/平（含3000-4500元/平的装修），不贵！② 该项目为崂山区项目，而作为青岛两大金边上的市南+崂山，这样亲民的项目真是不多见！

• 中南漫悦湾：去化94%

原因解析：① 价格便宜！万科城市之光在今年的5月10日开盘，其价格也在14500-15000元/㎡了，况且其向北更远离主城区，距离本项目向北达3.5公里距离。② 同时本区域今年鲜有新楼盘面市，而此位置有大量的产业人群，需求较大。③ 此前曝光的地铁2号线延长线、及胶州湾二隧的规划，也大大刺激了此区域的价值提升。

• 融创红岛湾：去化100%

原因解析：① 品牌溢价：融创、新城、保利三大中国级房地产商对红岛湾的开发具有史诗级的意义，不仅提升红岛湾的知名度，更是提升此区域的价值力。而作为高调的融创，先开先得。② 同样是价格便宜：精装价15300元/平，想想更靠北的“红岛地王”——红岛壹号院，去年同期开盘的小高层、高层，精装价达到了18000元/㎡！

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"金九"开盘不见"人山人海"

2016-2017年，每次开盘现场必定人山人海、开盘前中介卖号2万—50万或更多，都说明“抢房”的热潮。而本次8月底9月初的开盘中，居然不见开盘现场的“人山人海”？最起码开盘现场的照片也可以在朋友圈中刷刷屏，让人民证明下“人造的盛壮”吧。

值得关注的是，胶州金秋地产市场可谓是厮杀正酣，多个项目集中推盘，其中天一仁和之城的去化率仅为37%，创下一年多来的最低去化率。而位于胶州经济开发的其他几个楼盘，去化率也仅为80%左右，与上半年的日光相比，确实慢下了步伐。

想要购买以自住为目的的居住改善型客户，在胶州板块近期推出的楼盘中，可以重点关注位于胶州市经济技术开发区板块的奥林春天，该项目已于9月7日开始认筹，首推376套房源，认筹火爆。该项目居胶州开发区核心地段，从小区配套到周边环境有明显优势。

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胶州楼市“高烧不退“，

民意汹涌，政府如何面对？

青岛地区楼市虽然整体有降温迹象，但是对比于其他区域，胶州楼市依然是青岛地区温度最高的，对此，民意汹涌，在青岛市政府信箱中，也不断有市民质疑胶州房价是否“高烧”？政府是否不作为？

胶东机场、青岛大学新校区、上海合作组织地方经贸合作示范区……近年来，胶州利好消息接连不断，热度持续提升。胶州划区将在今年底、明年初之际成为现实，如此一来，未来一段时间，胶州必将成为青岛北部最为引人瞩目的区域。

不过，一提到发展，很多人首先联想到房价。从去年开始，随着各路房企纷纷进驻，大项目争相落地，胶州土地价格一再攀升，同时在不限购、大项目落地、炒作等因素的联合助推之下，胶州房价持续上涨，已经远远超出了当地居民的承受能力，这些现象引发了很多普通群众的不满。

市民声音一

胶州各大售楼处，中介，鼓吹胶州即将划区，房价即将暴涨！

胶州楼市舆论导向很病态！炒完了机场，炒完了拆迁，炒完了上合峰会，炒完了青大，现在又炒划区，来来回回的让市民恐慌！老百姓不会辨别，很容易信以为真！政府为什么不出来制止这种行为？胶州一半的房子用来炒的，不是用来住的。

市民声音二

胶州房价水份很大，自断后路

很多都是外来人过来炒房的。把胶州的房子价格，直接推向了高风险，青岛楼市风险最大的一个地区。政府如果不认清形势，未来如果出现风险，谁来负责。还有中集地块居然不控制地价，6147元一平方，简直无法形容了。 青岛市北区 ，他们那边楼面价才6000多。

政府回应

近年来，随着胶东国际机场的全面开工建设，国家级经济技术开发区等五大“新动能战略发展平台”等多重利好因素影响下，我市房地产市场发展势头强劲，呈现稳中有进态势，商品房持续“热销”，价格也随之攀升。

出现市场波动的主要因素：

一是前期土地供应滞后、项目周期长造成市场供应量相对减少。

二是自2017年以来，青岛市已连续4次出台楼市调控政策均未将胶州市列入，受胶州市区位优势、经济发展因素影响，大量外溢购房需求转嫁到我市，造成胶州市房地产市场供不应求、价格持续攀升。

三是知名房企如保利、龙湖、新城控股、碧桂园、荣盛、远洋、花样年等多家上市房企都已入驻胶州市，受这些企业品牌以及物业品质高等因素影响，带动了胶州市楼市价格的攀升。

四是部分房地产开发企业违规销售，中介机构的虚假宣传、以上合组织青岛峰会为噱头的购房谣言等行为，造成部分市民出现恐慌性购房、房屋价格上涨的现象。

作为房产管理部门，胶州市房产管理局在落实上级关于房地产调控目标不动摇、力度不放松的同时，为维护胶州市房地产市场健康平稳发展，开展了为期一个月的专项整治活动。

一是针对个别不法房地产企业及中介机构利用上合组织青岛峰会等噱头，多渠道进行虚假宣传、散播房价大幅上涨的谣言，胶州市房产管理局及时在胶州电视台、《金胶州》报纸进行了辟谣，提醒市民勿信谣言，理性购房。

二是牵头成立由市发改局、市场监管局等部门参与的联合检查组，对全市在建项目、中介机构开展专项整治，规范房地产市场交易行为，并坚持整治工作常态化。

三是强化商品房预售监管，确保新建商品住房销售量、价稳控。房地产开发企业申请预售许可证时，须一房一价申报。开发企业取得预售许可后，须按照核准的一房一价，面向社会公开销售，6个月内不得涨价，6个月后确需调整时，须向房产管理部门申报审批。

四是对符合房地产开发经营、商品房预售条件的项目，实施绿色通道、上门服务，确保项目快开工、快建设、早入市。胶州市房产管理局将继续贯彻落实“房住不炒”的政策要求，全力保障房地产市场规范、稳定运行。

对于胶州未来的发展以及房价的走势，你怎么看？欢迎讨论

来源：爱胶州微生活

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