（原標題：掏空現金溢價買地 北京文化寒冬期豪賭電影文旅）

證券時報記者 文華

近年來，在押中爆款電影的同時，北京文化股價炒作、股東頻繁減持、溢價收購等一系列舉動備受爭議。近日，北京文化公告擬以8.4億元的價格，收購北京東方山水度假村有限公司100%股權一事，又再度引發爭議。

掏空現金高價買地

10月15日，北京文化發佈2019年三季度報告。由於確認了《流浪地球》票房收入，北京文化前三季度各項財務指標明顯好轉，其營業收入同比翻番；扣非後淨利潤同比增長162%。三季報完全扭轉了北京文化的虧損局面，發佈三季報當天，北京文化同時發佈了收購北京東方山水度假村有限公司（下稱“東方山水”）100%股權的公告。公告顯示，北京文化與北京南都國際經貿有限公司、北京漢邦國信集團有限公司簽訂了股權轉讓協議，以自有資金購買其持有的東方山水100%股權，交易對價爲8.4億元，交易完成後，東方山水將納入並表範圍。

東方山水的經營範圍爲“中餐冷葷”，與北京文化的主業並無聯繫。北京文化此次收購，看中的是東方山水位於北京市密雲區穆家峪鎮閣老峪村北的18.72萬平方米國有土地使用權。北京文化稱，取得該18.72萬平方米土地使用權後，將結合公司IP資源，打造北京文化密雲國際電影文旅項目。

北京文化的收購公告一經刊出，便引發了市場質疑。一方面，東方山水資產評估值爲3.43億元，然而交易價格爲8.4億元；另外，半年報顯示，截至2019年6月30日，北京文化持有的貨幣資金僅爲2.18億元。這起交易也引起了交易所關注，10月17日，深交所對北京文化發出關注函，要求北京文化說明此次交易定價的依據及合理性，以及公司將如何支付這筆交易費用。北京文化的回覆顯示，扣除標的公司賬面資金4000萬元，其實際需要支付8億元。其中以賬面自有資金支付第一期2億元，隨後在完成工商變更後，用18.72萬平方米土地向銀行申請抵押貸款融資4億元，支付3.2億元交易款，剩下2億元交易款使用銀行貸款等方式支付。這意味着，爲了買下這塊地，北京文化不僅需要掏空賬面資金，還需要揹負大量銀行貸款，僅財務費用每年就需要3000萬元，可謂代價巨大。

市場的質疑並沒有阻擋北京文化的腳步。工商信息顯示，2019年10月23日，距離收購公告披露僅約一週時間，東方山水股權就完成了變更，北京文化持有其100%股權，而北京文化直到10月24日纔回復深交所的問詢函。

文旅項目還是地產項目?

作爲一家以影視爲主業的公司，在行業寒冬的情況下，北京文化的手頭並不寬裕。2019年三季報顯示，公司期末持有現金及現金等價物餘額僅爲3.5億元，那麼，北京文化爲何會在此時耗費巨資購買一塊地？

實際上，深交所也對此提出了疑問，要求北京文化說明此次交易的必要性，購買土地的具體用途以及開發建設週期。北京文化稱，爲了公司長遠發展，公司決定在北京建設密雲電影文旅項目，該項目距離密雲中心城區12公里，主要通過北京文化電影IP，打造影視主題爲主、商區+酒店爲核心的電影文旅項目，並配套攝影棚、封神之城、多功能影院、親子類主題樂園、明星餐飲街區、主題酒店設施等。

目前該項目尚處於初步規劃期，具體的建設內容尚未公佈。按照計劃，最終規劃建設將在政府整體地段規劃批覆完成後進行相應調整，整個項目開發週期爲3-5年。實際上，目前北京文化自主開發並持有的知名IP並不多，北京文化最爲重視、投入最多的“封神”IP目前仍處於開發期，最終的影響力存在較大不確定性。IP還未真正走向市場，北京文化卻已將“封神之城”列爲待開發項目。根據公告，該項目雖然以影視爲主題，但核心爲商區+酒店，將建設多項商業設施，而攝影棚等影視工程僅爲配套設施。因此，該項目更像是一個以電影文旅爲名的地產項目。

國內某影視公司高管沈凌告訴證券時報記者，影視基地、攝影棚是專門供拍攝使用的，公司一般提供的是基礎設施和配套服務，酒店公寓等會針對各個項目的功能需求設計，屬於配套。“如果去做一條街，用地成本加上建築成本，做好了就等於做房地產了。”沈凌直言。

寒冬期的逆勢之舉

即便拋開密雲影視文旅項目的性質不談，面對影視行業近兩年的狀況，北京文化想要從該項目中取得收益也並不容易。

去年以來，國內電影、電視劇投資減少，開工劇組銳減，今年包括橫店影視城在內的一些影視基地就被曝出十分冷清。對於建設密雲影視文旅項目，北京文化的一個重要理由是，公司每年開發影視項目多達十餘部，通過電影文旅項目配套建設影棚、導演工作室、酒店會議等設施，有利於公司吸引和整合更多行業資源。

單靠北京文化一家公司每年的十幾個項目，顯然難以撐起該電影文旅項目的運轉。據沈凌介紹，行業內拍攝現代時裝戲大多都是實景，比如寫字樓、餐廳、咖啡廳等，劇組只需支付場租費；真正需要使用攝影棚，到影視基地拍攝的是古裝劇、年代劇等。一個影視基地能否吸引劇組去拍攝，受很多因素影響。“光建好了影視基地還不行，飛機火車去那裏方便與否，喫、住等都是問題，而這些往往是一家影視公司無法單獨撬動的。”沈凌表示。

這種案例在以往並不鮮見。據沈凌介紹，國內也有一些公司，在拍攝古裝劇時會在某地建設一座影視城，但一般規模不大。由於地理位置、周邊配套、項目質量等因素影響，這些拍攝基地使用完後往往很難變成文旅項目。“目前國內各種拍攝場地已經不少了，真正缺乏的是規模大、專業的，這類項目還不多。”沈凌對記者表示。

相對於國內一些動輒佔地數千畝的拍攝基地，北京文化這塊佔地18.72萬平米（約合280畝）的土地，即便全部建設影視相關項目，顯然也稱不上大。