1.问:新型冠状病毒疫情会对房屋买卖合同造成哪些影响?

答:主要的影响表现为以下两几方面:

一是,造成合同的迟延履行。在房屋买卖合同的履行过程中,需要实地看房、购房资格审核、解除抵押登记、银行贷款申请和发放、过户转移登记、房屋交接、物业手续交接等;这些事务一般都需要现场办理,因疫情控制的需要,不能到达现场办理,从而影响到合同的正常履行,需要疫情好转后才能办理,造成迟延履行。

二是,对合同目的的实现造成影响。一般情况下,迟延履行并不会对房屋买卖合同的合同目的实现造成影响,仅是迟延履行的违约责任承担问题。在特殊情况下,迟延履行可能对合同目的的实现造成影响。如,学区房的买卖,房屋过户和户口的迁移时间影响到入学资格,如因疫情导致迟延办理房屋过户而导致入学资格受到影响,属于影响到合同目的的实现。

2.问:新型冠状病毒疫情是否属于影响房屋买卖合同履行的免责事由?

答:疫情发生后,包括北京在内的多省市启动突发公共卫生事件一级响应,对一定区域内的人员、社会活动等进行管理和控制。

根据《民法总则》第180条之规定“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。新型冠状病毒疫情符合不能预见、不能避免且不能克服的客观情况的情形,将新型冠状病毒疫情纳入不可抗力范畴,在审判实务中争议不大。新型冠状病毒疫情如果影响到房屋买卖合同的履行,则新型冠状病毒疫情属于不能履行合同的免责事由。

3.问:证明新型冠状病毒疫情对房屋买卖合同造成影响,需要提供什么证据?

答:一是,疫情与房屋买卖合同履行具有关联性的证据。多个省市发布了疫情应急一级响应,疫情响应等级属于认定不可抗力的有效依据;房屋买卖合同履行与疫情影响范围的关系也是需要提供的证据,如房屋位于疫情地、相关手续需要在疫情影响区域内办理等证据;在时间上存在重合的证据,即疫情影响的时间与合同约定的履行时间存在重合。

二是,疫情对房屋买卖合同履行影响程度的证据。影响程度是判断疫情对合同履行的阻却程度,即不可抗力要件中的“不能克服”是否成立。如合同约定的房屋交接时间正好在疫情发生期间,因受疫情影响不能交接,属于受不可抗力影响不能正常履行。如果仅是支付价款,价款的支付可以通过网络银行等转账的方式完成,属于可以克服的情形,不属于受不可抗力影响不能履行的情形。

只有在疫情影响的范围内,并且履行行为受到疫情影响达到不能克服的程度,从而导致合同不能履行,才属于受不可抗力影响不能履行合同的情形。

4.问:新型冠状病毒疫情对房屋买卖合同的履行造成影响时,是否可以解除合同?

答:判断合同是否符合解除的条件,要考虑疫情结束后双方继续履行合同能否实现合同目的。主要考虑以下情形:

一是,根据《合同法》第九十四条第一项之规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,可以解除合同。房屋买卖合同的合同目的,对于出卖人来说是取得约定数额的价款,对于买受人来说是取得房屋的所有权,因此,疫情影响到房屋买卖合同目的不能实现的情形较少,主要影响是迟延履行。只有在特殊情形下,可能会影响到合同目的的实现。如,买卖学区房的情形,因疫情影响迟延办理过户导致不符合入学条件,可以作为房屋买卖合同目的无法实现的情形而考虑解除合同。

二是,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。从该规定来看,在买受人因疫情影响不能办理银行贷款,并且买受人又不能通过其他方式支付价款,从而导致出卖人不能取得价款的,可以考虑解除合同,并且出卖人要退还已交付的购房款、定金、利息等。

三是,将继续履行合同的损失与解除合同的损失进行比较,以确定是否解除合同。疫情对合同履行的影响并不受合同双方当事人的意志控制,不能按照合同约定履行属于不可抗力造成,产生的损失也是属于不可避免的损失,解除合同并非良策,应从鼓励交易、减少损失的角度出发,在后续处理中应当考虑采取尽量减少损失的方式。在双方不能协商的情况下,通过比较解除合同和继续履行合同所造成的损失的大小,选择损失较小的方式处理,避免一刀切的方式,机械地适用解除合同的方式处理。

5.问:受新型冠状病毒影响,房屋买卖合同迟延履行或解除后的损失如何承担?

答:《民法总则》第一百八十条规定因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任”。新型冠状病毒疫情作为免责事由,免除的是因疫情影响而不能履行民事义务而产生的相应的民事责任,并非免除与合同相关的全部责任。如,因疫情影响而不能办理房屋交接手续,仅是房屋交接的民事义务不能履行,免除的是不能按照合同交接房屋的违约责任,而其他合同义务和责任仍应承担。

主张免责的一方应尽到通知义务。《合同法》第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明”。因不可抗力不能按照合同约定履行的,应当及时通知对方,说明不能履行的原因等,让对方采取相应措施减少或避免可能造成的损失,否则,应承担未能及时通知对方而导致损失扩大的责任。

对于双方当事人已经尽到相应的义务,仍有不可避免的损失产生时,建议根据公平原则,由双方合理负担损失。

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