作者：初明峰 刘磊

裁判概述：

买受人从房产开发商处购买的案涉房屋，虽然系酒店式公寓，可归于商业房范畴，但酒店式公寓的设计仍可用于居住，在没有证据证明买受人尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被实际用于自住的情况下，案涉房屋对买受人即具有了居住保障功能。虽然案涉房屋仍未办理过户登记，但买受人就案涉房屋可享有足以阻却执行的实体权益。

案情摘要：

1. 陈鹤亭与时风公司签订《商品房买卖合同》，购买时风公司开发建设的案涉房屋，房屋用途为商业用房。后双方完成房屋交付，陈鹤亭也依约支付了全部购房款。

2. 案涉房屋交房后，陈鹤亭和时风公司另行约定，委托时风公司将该房屋统一出租，时风公司按时向陈鹤亭支付收取的租金。

3. 此后，由于双方一直未就案涉房屋办理过户登记，苏州中院在执行住安公司与时风公司建设工程施工合同一案过程中，查封时风公司名下包括案涉房产在内的12套房产。

4. 陈鹤亭向苏州中院提起执行异议，被裁定驳回后继而提前案外人异议之诉。

争议焦点：

陈鹤亭对案涉房屋所享有的权益是否具有优先保护的必要？

法院认为：

本案中，案涉房屋作为酒店式公寓在2014年被人民法院查封前，陈鹤亭一直委托时风公司对外出租获取收益，而非自住。仅就此而言，一审判决从形式上审查认定陈鹤亭的异议不符合《执行异议与复议规定》第二十九条所列可以排除执行的条件，也并无不当。但根据一、二审法院查明的事实，常熟市不动产登记中心于2017年4月17日出具《证明》，载明：依据查询人陈鹤亭申请，经查询，至2017年4月17日10：34止，查询人个人在我中心不动产登记信息库中，无房产（现手）登记记录。本案一审庭审中，陈鹤亭陈述自己之前居住在儿子名下的小产权房中，目前该房屋已被拆迁，并提交一份《关于对常昆路两侧相关地块进行收储的通知》予以佐证；时风公司确认其向陈鹤亭支付案涉房屋的租金至2016年8月，并当庭陈述2016年8月之后未再支付案涉房屋租金的原因是陈鹤亭自己居住。陈鹤亭再审亦陈述自己和配偶目前居住在案涉房屋内。尽管住安公司对陈鹤亭的陈述尚有异议，但并无证据证明陈鹤亭及其配偶除案涉房屋外还有其他可用于居住的房屋。

至于房屋是否具有居住功能，与房屋系商业房还是住宅的属性并无直接对应关系，商业房被用于自住、住宅被用于投资炒卖的现象在现实中均不鲜见。虽然案涉房屋系酒店式公寓，可归于商业房范畴，但酒店式公寓的设计仍可用于居住，且不排除自住。在没有证据证明陈鹤亭尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被实际用于自住的情况下，案涉房屋对陈鹤亭夫妇即具有了居住保障功能。故，相对于住安公司享有的普通金钱债权，陈鹤亭的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。

案例索引：

（2019）最高法民再49号

相关法条：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二） 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三） 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

第125条 实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房,往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行,人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时,商品房消费者往往会提出执行异议,以排除强制执行。对此,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定,符合下列情形的,应当支持商品房消费者的诉讼请求;一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖台同;二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用干居住的房屋;三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时,可参照适用此条款。

问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋“，如何理解,审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”,可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套房屋,但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的,可以理解为符合该规定的精神。

对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，如何理解,审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十,且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的,可以理解为符合该规定的精神。

实务分析：

实务中，关于《执行异议与复议规定》第二十九条第二款中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”所涉及的三个要素应当应如何理解的问题，主流观点认为：其一，“所购商品房用于居住“是为保护消费者的居住权而设置，其中的“用于居住”应当做宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用房，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋，根据房屋功能或购房目判断更为合理，也更符合保护消费者的立法目的。当然，商铺、写字楼等仅用于投资的房产，不属于消费者生存权保护的范畴；其二，“买受人名下“应作宽泛理解，如买受人名下无房产，但其配偶、未成年子女名下有房产，也应视为已有居住用房；其三，“无其他用于居住的房屋”是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。《九民会议纪要》对此做出了更细致的规定，将地域范围界定在与涉案房屋同—设区的市和县级行政区（不包括设区的市的“区”）无其他用于居住的房屋。

本文援引案例中，虽然买受人买受的房屋在开发用途上为商业性质用途的房屋，但没有证据证明买受人尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被实际用于自住的情况下，应认定案涉房屋对买受人即具有了居住保障功能，符合《执行异议与复议规定》第二十九条规定第二款中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的要件要求。并且买受人在查封之前即与开发商签订了买卖合同并且也支付了全部购房款，，理应认定其对案涉房屋享有足以阻却执行的实体权益。本文援引判例精准的解释了《执行异议与复议规定》第29条规定的立法精神和认定标准，特此推荐！

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