今年3月31日，佳兆业集团控股有限公司（1638.HK，简称“佳兆业”）举行了2019年业绩发布会。 业绩方面，佳兆业稳扎稳打，取得了该公司有史以来的最好成绩。

在房地产行业步入调整期的大背景下，企业想要穿越周期，盈利性、稳定性、成长性非常重要。在复杂多变的市场及多元的竞争格局中，佳兆业聚焦国家宏观战略政策支撑，布局全国，深耕粤港澳大湾区。2019年合约销售金额持续高速增长，相比2018年增长25.8%，达到881.2亿元，超额完成全年目标，距千亿销售金额仅“一步之遥”。在政策趋严，房地产行业步入调整期的大背景下，佳兆业能交出这样一份成绩单，实属不易。这一次佳兆业重回房企销售前30强，从侧面体现出企业的销售能力和运营能力在不断提升。

存量市场，现金为王，利润是房企的里子，是根本。 佳兆业利润方面也可圈可点，2019年佳兆业实现总营收480.22亿人民币，同比增加约24.1%。2019年毛利润138.3亿元，同比增加24.3%，盈利能力大幅提升。2019年归母净利润45.94亿元，同比增加67.1%，净利润属于同规模房企中较高水平。

高盈利背后，一方面是因为佳兆业拥有大量低成本的优质土地储备。2019年，佳兆业以旧改、招拍挂、收并购的方式共获得30个项目。新增土储权益建筑面积约412万平方米，但新增项目平均土地成本仅为6609元每平米，拥有巨大的成本优势，为公司未来的业绩提升奠定了可靠保障。

截至2019年底，佳兆业账面现金及银行存款余额369.78亿元，较2018年增加61.3%，资金流动性明显改善，现金增幅处于行业较高水平。不仅是2019年，从图中可以看出， 佳兆业营收从2015年开始一直处于稳步增长状态，经营稳健，而且杠杆水平持续快速下降。

在销售和利润增长的同时，佳兆业还在不断致力于持续优化财务结构，积极响应国家去杠杆的号召，增强财务“稳定性”。净负债率则从2017年开始就一路大幅下降，其中2019年佳兆业的净负债率同比下降92个百分点。 债务少了，安全边际有了较大提高。 可以说佳兆业管理层过去3年去杠杆去得很成功。面对充满挑战的2020年，佳兆业还制定了稳增长、调结构、降负债、谋新篇的发展战略。顺应了市场后半场，稳健发展的大趋势， 可见，佳兆业的经营已经到了成熟稳定的状态。

在笔者看来，佳兆业在2019年的业绩之所以能实现高速增长，财务结构大幅优化，在众多房企中脱颖而出。战略方向正确，把握住了粤港澳大湾区的发展红利是重要原因。2019年2月，粤港澳大湾区利好落地，8月迎来社会主义先行示范区这一特大利好。 佳兆业赶上了政策红利，顺势而为，发展自然顺风顺水。

对于大部分房企而言，通过公开市场招拍挂是主要方式。但是拍卖获得土地，价格往往较高。旧改项目虽开发周期更长，但可以帮助企业有效地控制土地成本，风险相对较小。

拥有深厚旧改基因的佳兆业，是国内最早布局城市更新业务的房企之一，拥有先发优势，被称为 “旧改之王” 。佳兆业在城市更新与产业转型方面的积累多年，拥有核心优势。

2019业绩显示，在旧改方面，佳兆业旧改土地储备占地面积同比增长33%，占地面积接近4000万平方米。2019年，佳兆业不仅成功转化了上海迄今最大的城中村旧改项目，还成功收购了香港港岛区旧改项目。

扩大了在粤港澳大湾区的发展版图，加速了旧改模式向全国输出的速度。

目前佳兆业已经战略布局北京、上海、广州、深圳等10余个城市，成功打造了超过20个城市更新标杆项目。未来还将大力发展长三角地区的城市更新项目，佳兆业管理层表示： 未来集团将继续发挥城市更新领跑优势，推动项目的快速转化。

预计2020年，集团将有6个旧改项目计划供地，货值约460亿元。未来3-5年预计将转化19个位于深圳、广州、东莞的旧改项目，可提供货值约4700亿元。可以预见，佳兆业的高质量增长周期才刚刚开始，未来拥有巨大的发展潜力。这些项目的转化，将使令佳兆业实现旧改在深圳广州、东莞各行政区的全面落地，为未来佳兆业业绩的稳定增长提供强力支撑。

在房地产市场进入存量时代的大背景下，城市更新领域被房地产企业视为新的业绩增长点。而旧改项目在所有房地产开发项目中，利润率几乎是最高的。但在过去几年行业快速发展的阶段，很少有开发商愿意大量投入其中，根本原因就是其开发周期过长，周转速度相对于传统招拍挂项目要慢很多，对于现金流的要求非常高，容易使企业陷入高负债和高成本的困境。

但是对于充满经验的佳兆业来说，已经驾轻就熟，游刃有余。 不仅没有陷入高负债反而实现了高额利润，建立了市场准入壁垒，强化了自己独有的核心竞争力，为未来的发展前景筑起了强大“护城河”。 佳兆业自成功运营第一个旧改项目——深圳佳兆业·桂芳园以来，通过32个高质量的旧改项目和近1300万平方米的已转化面积，实现了收入稳步增长。

经过20年的发展，佳兆业已经构建、培养、打造了一支实力过硬的“城市更新”团队，拥有旧改的“独门武功”。在旧改领域已经形成了一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设和运营服务等方面的成熟运作模式，拥有近600名精通规划设计、法律法规和商业谈判等专业的旧改人才。专业能力硬核，屡获第一。

佳兆业在2019年获得了 “2019中国房地产城市更新领先品牌第一名” 这一殊荣。同时佳兆业还凭借在城市更新领域的一骑绝尘，在市场竞争中领跑同行，跻身 “2020中国房地产商业模式卓越榜” 。多次获得权威机构的第一名大奖和旧改营收的亮眼业绩，是佳兆业旧改硬核实力的最好体现。

政策方面，红利不断，2019年9月份，广东省旧改政策的落地。今年3月13日，国家发展改革委还公开披露，将安排中央预算内投资专项资金支持22个省（区、市）开展老工业城市更新改造，共支持项目190余个，更是加速了佳兆业的发展。在政策春风的吹拂下，旧改迎来行业风口，对于擅长城市营运的佳兆业而言可谓是踏准了政策的节奏，赶上了东风。 未来佳兆业还将复制旧改经验到长三角地区，助推冲击千亿目标。

2019年，对于佳兆业来说，是关键的一年。 这一年，是佳兆业上市10周年。这一年，佳兆业也迎来了10年来最好的发展机遇。深耕粤港澳大湾区，专注深圳先行示范区的佳兆业，将获得时代发展的双重红利。

2017年，粤港澳大湾区城市群发展规划被上升为国家战略。2019 年 2 月 18 日，国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。据纲要规划，粤港澳大湾区是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后，世界第四大湾区。但该区域的房价，目前相比欧美湾区，还比较低，拥有很大的增涨潜力。

经济发展方面，保险资金正加速向粤港澳大湾区布局。不断汇聚的财富力量将成为吸引国际资本、跨国企业和国际人才的最大动力。广东银保监局数据显示：截至2019年末，保险资金累计在广东投资余额达10028亿元，首次突破1万亿元大关，同比增长15.53%。

未来粤港澳大湾区经济更加发达了，土地价值自然水涨船高。受益的一定是土地上的住房拥有者以及当地的房企 。而佳兆业是深圳本地房企，长期深耕粤港澳大湾区，拥有大量优质土地储备，是未来公司快速发展的可靠保证。

截至2019年底，佳兆业土地储备约 2700 万平方米，土地货值近5300亿元。其中粤港澳大湾区占整体土储的51%，土地货值的66%。也就是说，佳兆业是粤港澳大湾区地区土储最多的龙头房企，有望获得粤港澳大湾区巨大的发展红利，预计未来佳兆业达到1000亿的销售金额小目标只是时间问题，佳兆业未来或将迎来跨越式发展。

有着业内“旧改专家”之称的佳兆业，城市更新是其手中的王牌，堪称“王炸”。 从城市更新的土地面积看， 2019年，尚未纳入土储的旧改占地面积高达近4000万平方米，同比增长33%，坐拥货值高达2.5万亿的旧改项目。从布局看，粤港澳大湾区旧改项目占比高达99%，重点分布于深圳、广州、中山等湾区核心城市。

在成本上佳兆业也有很大优势，以深圳举例，旧改项目的土地成本约为每平方米1.01万元，而深圳住宅均价在每平方米5万元以上。从以上数据可以看出，佳兆业在旧改和粤港澳大湾区的土储方面拥有核心竞争力，未来佳兆业的利润率是有保障的。因为土地是不可再生资源，短期内其它房企是很难超越的。

房地产行业的发展趋势已经发生了改变，不再是以前耳熟能详的高周转，销售额和排名不再是最重要的指标。 实现多元化的产品和服务，才能分散风险，可持续发展，立于不败之地。

为了企业未来更好的发展，佳兆业在深耕主业的同时，近几年来还进行多元化布局。公司业务涵盖文化体育、旅游产业、航海运输、足球俱乐部近 20 个产业部门。涉及范围广泛，在中国房地产业独树一帜。

为了实现 “以产为先、以城兴产” 的发展策略。佳兆业还和香港科大等一些科研机构深度合作，业务布局涵盖多元领域，拥抱科技创新转型升级，聚焦提升主业竞争力。实现技术、产业、资本的战略协同，构建科技创新全产业链、大连接、大运营、大产业的生态体系，打造佳兆业制胜未来的核心竞争力，成为公司未来重要的业绩增长点。

佳兆业创业已经有二十载，现在的佳兆业厚积薄发，经营稳健从容。利润佳、负债低，拥有良好的资金流动性，现金及其经营现金流量足以支付债务，拥有很高的安全边际。 众多权威机构纷纷看好佳兆业的未来发展，给予信用评级。 2019年，穆迪、标准普尔、惠誉3家知名国际评级机构授予佳兆业信贷稳定评级。第一上海证券、中达证券、国信证券（香港）等知名券商机构纷纷给予佳兆业“买入”评级。反映出权威机构和资本市场一致认同佳兆业的经营策略，并对佳兆业未来的发展充满信心。

2019年，地产行业市场从平衡到极化，竞争越来越激烈。众多房企业绩增速有所放缓，盈利下降。 但佳兆业凭借着硬核的旧改实力和优质土储，深耕专注于粤港澳大湾区的发展，财务表现强劲，毛利维持高增长。 这在已经进入存量市场的房地产行业里显得尤为突出，显现出在贴近肉搏的激烈市场竞争中拥有核心优势。加上在国家战略层面扶持推动的粤港澳大湾区，储备了面积最多的优质土地，未来佳兆业的业绩充满着确定性，值得期待。