有着政府推动的长租公寓行业，背后是排山倒海的唏嘘。

经历过拿房不理性、经营不善项目收益不及预期、资金链断裂爆仓等等问题，各种跑路倒闭更是让人猝不及防。

都说战线太长乃兵家大忌。

长租公寓行业存在特殊的“全周期”商业模式：拿房、装修、施工、处理外务关系、拿证照、营业、招租、组织活动......

目前行业最大的困难点在于“盈利能力不够”。长租公寓说到底是一门生意，如果帐算不过来，生意就没钱赚。

在激烈的市场环境下，任何模式的创新，其本质都离不开“盈利”二字，公寓企业创业者们必须学会算账，降低成本和增加收入才能在良性循环中求得发展。

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长租公寓供应链大致分为主材、电器、家具、软配和服务五大类。其中服务部分又包含了设计、施工、保洁、维修等细分类别。

寓道科技运营总监徐畅用三个词来形容目前国内的长租公寓供应链现状：极度分散、极度低端、极度混乱。

“不止一个供应商跟我说，长租公寓的业务食之无味，弃之可惜，虽然需求量还不错，但只要有一笔坏账，前面做的努力全部白搭，即便能收回账款，算上资金成本，基本不挣钱，甚至亏损。”徐畅表示，以每年空调旺季断货为例，其实供应商大部分并不是真的没有货，只是把货拿去做利润更高的2C业务了。

徐畅表示，供应链虽不是公寓运营最重要的核心业务，但却占据了长租公寓运营者大量的资金、时间和精力。

事实上，公寓企业从拿房那一刻开始，从装修到招租，每空置一天耗的都是真金白银。公寓方们无不都希望争取有效的时间，提升效率，创造业绩。

香港原创设计顾问有限公司创始人陈涛建议，选择可提供一站式服务、标准化的设计装修公司可以为公寓方省去很多供应链成本，有利于缩短工期，加快出房速度。

“我们在服务公寓方时，摒弃乏善可陈的设计内容，实现从设计、软装、施工、电器、到验收的标准化。”陈涛介绍，所有环节标准化之后，传统方式需要2个月完工的，我们只需要1个月时间，软装成本控制在一间房仅3000元，快速又省钱。

陈涛以护墙板为例，“在设计当中，我们根据排房、功能布局、风格主题、档次、对公寓项目主背景墙进行变色做一个色彩对比，使其更具张力，既满足了成本的控制，又增加了空间的层次感。”

他也透露，为了压缩每个环节的成本，在与公寓方合作之前，其前期已经花了大量的时间做相应的工作，比如磨合家具家电厂家，找到长期合作的指定供货商，省去后续的沟通成本，“我们通过压低成本，才能让公寓方投入少一点。”

“站在公寓方的角度，节省时间及供应链成本，做到别人能做的你能做，你能做的别人做不了，那你就具有很强的竞争力了。”陈涛如是说。

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事实上，公寓方除了要在供应链环节将成本做到极致，最重要的“降低成本”必须从拿房环节入手，因为该环节占据了整体投入的最大占比。

湾流国际深港粤公司总经理华云斐给我们算了一笔账，他指出，所有公寓运营成本中，拿房成本占据了65%左右，“要最大限度地缩减成本，就必须在拿房环节中控制。”

龙湖集团CEO邵明晓在2018年业绩会上表示：“公寓业务要盈利，这对于运营能力、成本能力、费用管控的要求非常高，获房成本不能超过房租的五成以上，超过五成还想赚钱就需要通过增值收入来实现。”

周期太长导致投资回报率低是长租公寓一大难点，这样的商业模式，因为链条太长阻力太大，常常因为某个环节受阻导致后期工作无法开展的情况。

某家公寓在广州拓展一个新项目，“证照以及各种手续都办理齐全了，却接到老百姓的投诉，没有其他理由，就是不允许做成公寓，遇到这种情况，我们连工程都做不下去，开业遥遥无期。”

通常情况下，公寓企业平均回报周期在3到4年左右，而业内甚至曝出项目回报周期长达7年的案例。

就这样一个长周期的项目而言，对背后投资方是否具备强大的耐心也给予了很深的考验。他们的等待期限是多久、中途会不会撤资、后期还会不会续投，都决定了公寓项目的“生死”。

陈涛表示，公寓项目合同一般签12年到15年，租金每三年递增10%，公寓方在测算时利润能达到25%是比较可观的，如果达不到，要想盈利就会比较难。“我们建议超过3年才能回本的项目就不要接。”

壹家公寓创始人李树表示，公寓企业在拿房环节必须理性，“我们绝不会为了拿项目而拿项目，企业最终要回归到盈利才能健康发展，而谨慎拿房是源头止损的关键。”

华云斐也指出，盈利能力不够是这个行业面临的最大难题，公寓方拿房不能过度激进。他还重点强调，不理性的哄抢房源就是在“纵容房东”。

李树认为，长租公寓不像外卖、打车烧补贴即可获客，公寓客单价高，本身就需要大量的资本投入，稍不注意就会出现资金问题，必须避免打价格战。