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经常有人问我，首付多少万能买啥样的房子，今天我们就详细说明！

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郑州市场变化

1、 调控政策放松：3月郑州市内八区和近郊多项目暗地落实限购宽松政策，旨在保证价稳前提下，提振市场信心。

转了一圈郑州可以发现，荥阳，中牟，新郑，外地人买房是比较松的。体现在数字上，就是主城区的开盘去化率低于远郊的去化，除了郊区低价走量外，主要原因就是有资格的人变多了。银行方面，利率一直下调，现在主要在上浮20%，少量15%。还有就是省直公积金提高最高贷款额度，由60万元调整为80万元。

2、开盘去化率有所提高，但是开发商饥饿营销，推货量却不多，营造气氛。

从这张表格中，我们可以看出，从2018年2季度以后，去化率一直在下降，而在2018年4季度达到这两年的一个底部。但是在2019年1季度去化量明显回升，但是我们来看推货量是这两年最低的，1季度因为市场行为开盘量都比较少，来看这三年1季度的变化，2019年依然是最低的，开发商饥饿营销比较厉害。目前比较典型的就是融创城，碧桂园思念翡翠城等。

3、分化依旧存在，价格断层

目前郑州市场依旧分化，有开发商低价走量，有些不愁卖价格坚挺，比如正商家河家和富田九鼎公馆。在同一个区域中，有楼盘坚持不住，有的依旧热销。但是现在又出现一个新的情况就是郑州市场价格出现断层，1.3-1.5万的楼盘是比较多的，1.7-3万存在比较少，特别是1.7-2万之间的楼盘。

瀚海思念城1.85万为什么卖这么火？因为北三环除了思念城可选择的真有限，并且这个价格也很尴尬，1.85万够不着东区的价格，又不想买1.6万以下的楼盘，有多少人透着无奈！

▼三月份郑州价格变化

从图中我们看出，目前房价区域可以分为三个梯队：

第一梯队就是郑东新区（2万+）；

第二梯队金水区/经开区（1.7万）；

第三梯队惠济区/中原区/管城区（1.4万）；

其他为第四梯队（1.4万以下）。

我们再来看目前1.7-2万的楼盘，目前郑州市场上只有这么多，除去不建议买，可选择的一双手都可以数的过来。

4、公寓促销活动优惠力度加大。

1万块钱一套小公寓带回家，为了增加公寓的溢价，双气，学位，补贴月供都给你。其实按照投资回报率来说，超过4%都已经不错了，郑州限购比较严格，如果你有多套住宅，想长期持有公寓也是可以，但是一定要算好租售比。租不上价格的公寓，吸引你的溢价再说你也要好好考虑下。特别是远郊的公寓，人口达不到，只能空置！

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郑州基本面如何

人口，土地，政策是分析城市房地产基本面不可缺少的一部分。我们来看郑州在2019年初，人口超过千万，城市虹吸效应增强，地市人口在郑州占比较多。且在房住不炒的大环境，短期不具备大涨的可能性！那就看郑州的库存情况，除了宏观调控，还有市场关系在左右房价。

我们来看，郑州的库存虽然比之前有所回落，但是仍然在合理区间范围内。一般在7-8个月，房价都是比较稳定的。

我们再来看下截止到3月份郑州各区域的库存情况：

郑州向东发展不可置疑，但是前几天，5年地铁规划出炉，常西湖异军突出，也看出来郑州市政府的话语权是比较厉害的。

先说明下，摘地未动工的区域，是要从长期来看的，房地产的周期一般是一年半左右，这个类别多，只能说明长期这个区域的概况。而拿预售证未销售的库存面积是影响近期的，因为郑州市政府规定，拿到预售证10天之内要开盘。

我们来看下，摘地未动工的住宅库存面积比较多的是金水区，高新区以及中原区，二七区和管城区紧随其后。经开和郑东新区比较少。

从这里可以看出，如果想买经开区和郑东新区的购房者，不用再等，未来这两个区域的价格不会有太多的惊喜，现在选择，还能选个好楼层。

值得关注的是惠济区，年初惠济区特价房刷爆了一波郑州市场，四环内的楼盘几乎四环外的价格，也引起了一波疯抢，所以恭喜买1.3万万科民安云城以及万科天伦紫台的人，特别是天伦紫台，地铁7号线的复批，对它又是一利好。如果资金不多的，这个区域的楼盘还是值得关注的。

金水区是郑州城中村项目改造比较多的区域，不是刚进郑州的人都知道，陈寨、庙李、老鸦陈等这些都曾容纳过来郑州打拼的人的村庄。城改一般周期是比较长的，牵扯到村民，政府以及开发商三方的利益，虽然这些城中村早已拆除但是地块拍卖却是近两年完成的，随着土地的拍卖，项目也慢慢入市，比如美盛教育港湾、美景美境、保利海德公园等。除了这三个外，还有旭瑞和昌优地，豫发豫园，名门翠园、锦艺金水湾等，可选择性还不少。

高新区以及中原区，土地比较多的的是高新区双湖科技城，常西湖。去年年底，今年年初双湖科技城是非常热闹的，美的以楼面价4632元/㎡，夺得区域楼面价地王；同日，金辉以楼面价5218元/㎡，随即刷新高新区楼面价地王新记录；不到一个月，正商以楼面价5235元/平方米，再次刷新高新区地王纪录。双湖科技城一度大热，但是未来该片区还有大量的土地待开发，同样常西湖也是，未来不如关注区域内的首开楼盘。

分析完每个区域，我们再来看都有哪些楼盘值得推荐。

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推荐的楼盘有哪些？

根据米宅不完全统计，郑州楼盘有大约400多个，而我在大量的调研基础之上，给大家推荐这24个楼盘，如果需要请一定要保存好这张图！

在这24个楼盘中该如何选择呢？我们接着往下看：

首付30-40万（单价1.1万-1.49万，面积按照89平算）：

如果你是属于资金紧张，华润悦景湾，中海万锦熙岸这两个是可以的，因为买这里对于刚需而言价值要比买南龙湖，荥阳以及中牟来说要好，但是要接受周边配套的不完善。

如果你是地缘，对于地缘是比较尴尬的，根都在这里，不买这里也没有办法。经开滨河国际新城和常西湖现在价格已经不低，如果非要买这里，可以去看看永威西郡，品质和舒适度会好些，而滨河则可以看看金辉滨河云著以及信保春风十里，性价比还行，金辉距离地铁3号线近些。除了，地缘外，刚需和投资进滨河都不是很好的选择，而常西湖则可以重点关注首开楼盘。

如果你想关注学校，可以看下锦艺四季城，锦艺金水湾，福晟谦详钱隆城，这三个学校还算可以，除非你想要特别有名的学校（文一，省实验等之类的）。

你想要性价比并且偏向地铁，正商家河家，融创中原宸院，这两个还可以。二七区融侨悦澜庭资金不足也可以去看看。

如果你想要投资，不妨去看看正商汇航佳苑，地铁3号线，位置比较好，距离高铁站近但是周边环境一般，纯投资可以去看看。

首付40-60万：

美景美境，名门翠园这两个都在金水北也是近期比较火热的区域，名门翠园有少量1.65万的房源流向市场，想要买翠园，可以勤跟置业顾问沟通，这个价格是合适的。美景美境有安置房和寺庙，但是推出有不到1.6万的价格，还是合适的，只要能接受是没有什么问题的，地铁，配套也都比较成熟。想要学校的可以看看翠园。

如果想买东区，英地金台府邸依然是一个可以选择的对象，目前高铁片区所剩新房不多，建议有意向东区的购房者，尽快下手，等售罄之后，你的选择会更加艰难。

这个楼盘交房比较早，除此之外，郑地璞园和正商善水上境交房也是比较早的，特别是善水上境，他是介于高铁东站片区和北龙湖核心的桥梁，资金正好卡在这个范围内的，可以去购买。

保利海德公园，体量比较大，首开虽然挨着中州大道，但是距离贾鲁河近，如果价格合适，还是可以考虑的。至于价格多少钱能买，完全可以对比美境1.65万。

中原和二七老城本来刚改楼盘都不多，宏江溢彩年华，算是一个可以选择的对象。在地铁口，虽然开发商有点磨叽，但是宏江交房的楼盘也没有太差。二七名门橙邦，价格还算可以，缓解不少地缘需求。

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小结

1、如果你对地缘无感，不是特别要求同时有地铁和学校，可以重点关注：名门翠园、美景美境、英地金台府邸、保利海德公园、名门橙邦、 锦艺金水湾、锦艺四季城，正商家河家，中海湖滨世家。除了首开楼盘看价格外，其它的可以直接去买就好了。

2、跟大家聊天的过程中，都会发现一个问题，首付可以，月供只能承担4-5千。想要给大家说清楚一点儿是，现在月供以90平，单价1.4万，上浮20%，月供都需要5千+，一定要清楚自己的月供承担能力。

部分数据来源泰辰，特别感谢！

楼盘开盘时间有些需要等待时间很久，给大家整理了5月份预计开盘的楼盘，其中有4个还是值得关注的，加我微信，查看朋友圈第一条。

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