多种政策与市场迹象表明，一度萎靡不振的房地产板块，有望再次“骚动”！但整体来看，房贷利率对“刚需”的“些许松动”，以及房贷利率持续19个月上涨之后可能的“停滞”，为股市当中“被压制多时”的房地产股票的反弹，提供了契机，但“坚决遏制房价上涨”的大环境，决定了这一反弹势头，既不可能扩散到房地产开发与销售环节，其本身的反弹持续性，也受制于股市当中的有限的资金面，以及投资对“房地产严厉调控”的心理预期，炒作不宜“过火”……

“扩内需”终于“普惠”到被视为“有效需求”的“首套房刚需”之上或许阳光之下确实没有啥新鲜事物——

●“扩内需”终于“普惠”到被视为“有效需求”的“首套房刚需”之上；

●“稳投资”最终还是从一般的“稳基建”，“扩散”到满足“刚需”的这一“有效投资”之上！8月9日，据媒体报道，中国工商银行和中国农业银行同日调整上海首套房贷利率折扣，从95折降至9折，为首次购房者释放利好，而二套房贷利率维持基准利率上浮10%不变。

据了解，工行上海分行4月26日之前执行的是首套房贷利率九折，即利率为4.41%；4月26日之后进行调整，此日之后出预售证的新楼盘和签约的二手房一律执行首套房95折，即利率为4.655%；8月9日上午，工行再度变更首套房利率政策，重回9折。在同日，同样作此变动的还有农行上海分行。“缺单子，”一位工行上分的房贷经理如此描述近几个月来的感受，“手里头的几个小中介这两个月都给客户推荐了建行，客户一定要9折，而建行一直执行的是首套房9折。”

除了建行之外，中行的首套房贷利率近几个月也维持9折未曾上调。……稳投资、扩内需，需要楼市释放“刚需”在中国经济结构性转型“艰难的攻坚期”，遭遇外部“贸易战”对国内经济增长的严峻挑战，决策层果断的抛出“6个稳”，以确保中国经济在内外压力之下能够“行稳致远”，虽然中长期产业升级的大目标并未改变，但短期的“急就章”，仍然是“稳投资”，而这个“投资”，除了传统的基建，以及部分有条件的地区与行业，在向“高端制造业”加码投资以外，被“数百条”调控政策（据统计，1-7月调控260次）“五花大绑”的房地产，似乎又重新回到有关方面的眼中！博览研究员认为，尽管“房住不炒”的基本原则不可能改变，但对首套房的“刚需”还是要“假释”的，毕竟这也是“有效需求”嘛，而与此对应的“投资”，不正是有关方面近来心心念念的“有效投资”吗！

但“坚决遏制房价上涨”决定房地产市场不可能“逆袭” clip_image002.png博览研究员注意到，上海是全国一线城市中唯一存在首套房利率折扣的城市，堪称硕果仅存。在35个城市的首套房贷款平均利率中，2018年7月，全国首套房平均利率最低的城市前十分别为上海5.16%、厦门5.39%、昆明5.39%、乌鲁木齐5.39%、福州5.41%、大连5.44%、北京5.47%、太原5.49%、长春5.55%、广州5.55%。最高值为武汉6.35%。

显然，此次上海工行与农行的“房贷利率回撤”，并不能说明房地产政策有实质性松动，但在当前一片“稳投资”的背景下，有关方面对“刚需”的网开一面，对“有效需求和有效投资”的“期待”，至少给了“极度压缩自身爆发力”的房地产市场，一次“泄压”的契机，如果8月10日股市上房地产板块能够有所表现，那么，至少会给当前这个期待反弹持续的市场，又多了一个“上涨的故事”！

值得警惕的是，如果因为“房贷利率的‘回撤’”引发很多的地方房价再次上涨，则显然违背7.31政治局会议所强调的“坚决遏制房价上涨”的“最高指示”！会遭致更加严厉的调控，所以只要市场“不玩过火”，股市上房地产板块的些许“燥动”，不扩散为整个房地产市场的“逆袭”，则A股市场上的“板块轮动”游戏，可以玩得更久一些，否则，势必面临更加强力的“弹压”，对各方均不利，就看市场的“尿性”了……

房贷利率上涨或近尾声从数据看，房贷利率连续19个月上涨，但近一年上升城市的数量，呈现连续波动并下降的趋势，近三个月城市数量变化近乎直线下降，各城市在先后完成利率调整后，再度出现变动的情况呈减少趋势。数据显示，2017年7月至2018年7月一年时间内，首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%、上升1.27%降至环比上升0.45%附近。分析认为，近一年内房贷利率环比增速呈现震荡下滑趋势，表明房贷利率在保持上涨的过程中，上涨幅度在不断缩小。按照数据趋势推算，未来2-3个月内，环比数值会向0趋近，房贷利率仍将保持小幅上调直至稳定。目前，用户房贷需求仍比较旺盛，在此情况下银行出现再度上调房贷利率的可能性小，同样大幅下调房贷利率也不符合调控的要求，综合诸多影响因素来看，房贷利率短期内保持稳定的可能性较大。

数据显示，2018年7月，全国首套房贷款平均利率为5.67%，同比上升13.63%，为2017年1月以来连续19个月上涨，购房者成本继续增加。具体来看，2018年7月，全国首套房贷款平均利率为5.67%，相当于基准利率1.157倍，环比6月上升0.53%；同比去年7月首套房贷款平均利率4.99%，上升13.63%。总结7.31政治局会议强调，“坚决遏制房价上涨”。

一周后，住建部下“狠命令”，对房地产调控不力的地方坚决问责，要求加快制定住房发展规划。住建部会议上提到了“三稳”，稳地价、稳房价、稳预期。这一方面体现了中央稳定楼市的信心，另一方面也为房地产长效机制的出台营造环境。

整体来看，房贷利率对“刚需”的“些许松动”，以及房贷利率持续19个月上涨之后可能的“停滞”，为股市当中“被压制多时”的房地产股票的反弹，提供了契机，但“坚决遏制房价上涨”的大环境，决定了这一反弹势头，既不可能扩散到房地产开发与销售环节，其本身的反弹持续性，也受制于股市当中的有限的资金面，以及投资对“房地产严厉调控”的心理预期，炒作不宜“过火”……