巨变的开端，始于20年前一道闸口的打开。

1998年7月3日，一纸《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），宣告延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，商品房“市场化”成为了住房建设的主题词。

这次房改开启了中国也是人类历史上最大规模的城乡居民迁徙进程，带来中国房地产行业乃至整个国民经济、人居生活翻天覆地的变化。许多单位抢购住房分给职工，全国的地产库存尽数去化。

1998~2008年这十年，是房地产业快速发展的“黄金十年”，也是房地产业粗放式经营的十年。从闸口放开到房地产市场走向繁荣，在中国房地产市场发展史上，政策、人物、企业、市场，描绘出一幅幅波澜壮阔的生动画卷。

许倩丨文

1998年房改拉开时代巨幕

“赶上分房的末班车了吗？”这是1997年前后绝大多数中国人街谈巷议的话题，那一年，中国的住房改革正式上路。

“亚洲金融危机之后，国内市场出现了能源和钢铁的积压。当时还没有‘产能过剩’这个词，政府决定通过建经济适用房来消化这些过剩的产能。这就有了1998年的那份文件。”全联房地产商会名誉会长聂梅生这样描述房改的起因。

时钟拨回20年前。1997年亚洲金融危机爆发，由泰国蔓延至马来西亚、新加坡、日本、韩国等国，东南亚经济一片萧条。受此影响，中国出口严重下降，库存猛增，消费萎缩。香港楼市首当其冲，海口等不少沿海城市也受到波及，“烂尾楼”大量出现，中国房地产行业濒临崩溃。

王石在他的回忆录《光荣与梦想》一书中记载，1997年11月的某一天，时任总理朱镕基来到深圳视察工作，当时还是万科总经理的王石受命进行企业汇报。那时万科已是一家房地产特征很明显的公司。王石对朱镕基说，“我不认为2到3年内，住宅行业能成为国民经济的支柱产业”。“如果取消福利房分配制度呢？如果金融市场开放呢？消费信贷放开，还不行？”朱镕基连发三问，“两年内，一定要把住宅行业做成支柱产业”。

不久，这些都成为了现实。

23号文的祭出，宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。全面开启了住宅商品化时代。这不仅意味着中国住房体制的改革，更是中国人居住生活方式的分水岭。这一年，中国的城市化率只有30%，农村收入不到城市的1/3。

接着，1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。2000年北京、上海、南京、成都等地还出现了“零首付”购房盛况。

资料显示，1998年全国住房贷款余额是426亿元，此后呈爆炸性增长，1999年达到1358亿元，2002年激增至8253亿元，2008年末达到2.98万亿元。

有人将1998年中国房地产业比喻为初生牛犊，只要给它吃草喂粮（制度改革），便能快速长个儿生力，下田耕地。2000~2007年全国房地产开发投资年增幅保持在20%以上，就是明证。

野蛮生长“黄金期”

1998年，对于房企来说亦是命运发生戏剧性变化的一年。受金融危机影响，很多开发商在1998年上半年熬不下去了，纷纷卖掉土地，退出市场。而下半年开始的取消福利分房、按揭贷款买房系列政策使得有效住房需求在短期内爆发，并大幅快速上升。

1999年3月北京春季房地产展示交易会上，个人购房首次代替单位购房成为市场主流。

宽松的货币政策环境下，大量民营房地产开始焕发活力，房地产市场由国资统领的局面得到扭转。万科、合生创展、顺驰等大量民营房企获得第一轮快速发展，房企数量从房改前的2万户增加到2008年的8万户左右。

这个阶段，激情与混乱交融，暴利与风险共舞。

2000年8月，王石与万科管理层“卖掉”第一股东，迎接华润入主。用王石的话说是“为万科引进有实力的大股东”，并力争借此打通市场融资渠道。2001年起，万科开始新一轮的城市扩张和跨地域经营布局。2003年房地产业务扩展到全国19个城市。

2004年，合生创展成为我国房地产业首家年销售额破百亿的房企，“中国房地产界航空母舰”盛名由此得来。彼时，万科年销售额91.6亿元，碧桂园距离登陆港股还有三个春秋，恒大还在忙着产品升级换代。

2003年9月到2004年8月，顺驰旋风般在全国跑马圈地，疯狂购进10多块土地，建筑面积将近1000万平方米，被冠以“天价制造者”的雅号。2003年，顺驰实现销售额45亿元。扩张速度过快，亦为2004年后顺驰深受楼市调控重创埋下隐患。

2003年，房地产行业再次迎来“高光时刻”。当年8月，国务院发布18号文件指出，以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。此外，18号文件首次明确提出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。

这一时期房地产发展离不开中国整体经济环境和消费能力的改变。2002年，中国加入世贸组织，参与到世界经济分工之中,农民从农村向城市转化加快,GDP增速进入两位数时代。在此过程中，城市居民的消费结构发生了改变，从日常的吃穿消费升级到大宗商品、旅游、汽车等消费，住房改善普遍被提上家庭消费议程。

巨大的消费需求、政府驱动促使房地产业进入快速野蛮发展阶段。1998~2008年十年间，商品房和商品住宅销售面积年年增加，房价一路走高。数据显示，2004年起，中国房地产开发投资连续保持20%以上的同比增速，每年竣工面积达500万平方米，是1998年之前总和的1.5倍。2004~2008年间房地产销售规模年均增长13.5%。

楼市调控矛盾中反复

房价上涨过程中，滋生了炒房客的出现。据报道，2001年8月18日，第一个温州购房团共157人浩浩荡荡开赴上海，三天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。随后几年，约2000亿元温州的资金投向各地房地产。温州炒房团逐渐形成规模效应，所到之处，当地房价一路狂飙。

在大量资金涌入的情况下，中国房地产业发展开始步入快车道。但这种过热局面亦引起监管层重视。真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。

2003年6月，央行印发“121号文”，严控房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。首次推出了提高二套房贷首付、利率上浮等调控措施，全国房价上涨势头得到遏制，效果显著。

然而，随着经济增长率的下滑，出于保增长的考虑，两个月后，国务院18号文件又提出，将房地产行业作为国民经济的支柱产业，把经济适用房由“住房供应主体”修改成“具有保障性质的政策性商品住房”。此文在当时被称为“中国房地产迎来新的春天”。

房价止跌反弹，调控再次祭出。

2004年3月，国土资源部、监察部联合下发“71号令”，要求所有经营性土地一律都要公开竞价出让，史称“8·31大限”。至此，土地出让由之前的协议出让改为招拍挂市场出让。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。

但一路走来，房价丝毫没有止住上涨步伐。

2005年，国务院推出“国八条”，提出“抑制住房价格过快上涨”，要求各地政府要重视房价调控，保证中低价位、中小户型住房供应，建设廉租房。但当年房价涨幅仍高达12%。

2006年国务院九部委颁布关于调控房地产市场的六条政策，称为“国六条”，首次提出90/70的户型政策，调控住房结构，加大中小套型比例，对房地产市场的供应结构进行调整和规范。这一年，房价涨幅回落到6%。

2007年，北京商品房预售均价首次突破万元，达到12479元/平方米。央行、银监会下发《关于加强商业地产信贷管理的通知》，要求二套房首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制开发贷。

“回顾2006、2007年的房地产市场，调控政策越猛烈、越严厉，房价涨得就越凶猛。这是因为政策发挥作用有时滞效应，调控政策的效果显现需要一定时间。”有专家指出。

但没过多久，2008年，全球金融风暴再度来袭。住房消费又像1998年那样，被列为拉动内需的重要力量，新一轮更猛烈的刺激政策转身又来。

十年一个轮回。房改十年，楼市调控又重回起点。

1998住房制度全面市场化出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房；深化城镇住房制度改革，加快住房建设，宣布停止住房实物分配，住房分配货币化正式开始；以回龙观、天通苑等为代表的19个北京首批经济适用房项目亮相。1999积极开展个人消费贷款开始在全国范围内推行住房分配货币化制度，停止福利分房，进一步确定了我国住房制度改革的市场化大方向；积极开展个人消费贷款，延长个人住房贷款最长期限。2000调整住房租赁市场税收发布《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》，减免营业税、房产税和个人所得税；第一个房产测量国家标准《房产测量规范》正式实施。2001温州炒房团席卷全国财政部、国家税务总局发布关于对消化空置商品房有关税费政策的通知；“温州炒房团”席卷全国，政府开始整顿调控房地产；供需关系开始失衡，在这一年里，前3个月北京房价涨幅就达到97.3%。2002土地“招拍挂”国土资源部签发11号文件，提供了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的具体操作方式，规定经营性用地出让必须经过招标拍卖挂牌交易；开始从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控，房价涨幅减缓。2003121号文和18号文出台央行印发121号文，严控房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷，地产行业进入冬季；国务院18号文明确提出，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，要保持房地产业的持续健康发展；北京土地整理储备中心举行成立后的首次土拍，天津顺驰以9.05亿元土地拍卖价，改写北京土地市场价格标准。2004“8·31”大限国土资源部、监察部71号令要求从8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让；银监会再次加强房地产贷款监管，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%；央行10年来首次宣布上调存贷款利率，九年来首次加息，正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。2005“国八条”出台新老“国八条”相继出台，房地产调控上升到政治高度；国家税务总局明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。2006税收信贷收紧“国六条”出台；“7090”政策被提出，从供应环节改善房地产供求关系，税收信贷政策进一步收紧；建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”。2007规范房地产经纪行业开始规范房地产经纪行业；加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管；加强商业性房地产信贷管理，对于贷款的二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制银行开发贷，项目资本金不达到35%不给放贷，一直上涨高烧不退的房价立刻跳水，北上广深4大一线城市大量地产中介门店倒闭，房地产交易量价齐跌。

（此文章发表于中国房地产报1月7日16版）

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