海南楼市“千里冰封”，你还在投资房产吗？

海南省最多的除了遍地的椰子，就是满目的房子了。近年来海南楼市一片火热，不少土豪们挥师南下重金涌入，攻城略地抢占房源，房价飙涨供不应求，逼得国家与政府只能高压限购，政策调控，没多久海南的房地产就进入了整体的“冰封期”，“想买难买，想卖难卖”成为了当地楼市的主体基调，房产投资似乎已经不再是当年稳赚不赔的生财金钥匙了，可事实上，是这样吗？

海南省于今年4月22日宣布全域限购政策，非本省户籍居民家庭在新增限购区域购买住房，前不久的8月17日，住建部又约谈了海口、三亚等市政府主要负责人，这直接把海南的“炒房热”给狠狠地压了下来，据三亚房产工作人员透露：据三亚市住建局工作人员介绍，商品房从4月22日至6月底仅销售131套，销量骤降。

现在，海南某售楼部的购房者，甚至还没有工作人员多。

可反观全国，人民投资房产的热情不降反升，据国家统计局发布的数据显示，7月份全国的70个大中城市二手住宅价格环比连续正增长，一线城市虽在2017年出现小幅下跌，之后在今年连续7个月继续环比上涨；二、三线城市房价稳步上涨，走势基本同步。

并且，从购房目的上看，过去十年内，购房刚需比例逐年下降，改善型购房比例稳步上升，投资型购房比例则是快速上升，这一趋势在最近三年表现得尤为明显，由下图也可以清晰地看出这个势态。

在政策如此明确且十分严厉的情形下，投资者依然还在不停往楼市砸钱，这又是为什么呢？为何整个中国楼市没有和海南一样进入冰河时代呢？

其实并不然，海南有其特殊性，因为海南的经济来源很大一部分是靠房地产产业，据海南省2018年一季度经济运行数据，房地产开发投资占固定资产投资比重为48.1%，依然偏高，这样“一房独大”的经济结构对一个区域的长远发展来说，是十分危险的，所以，海南政府不得不以“壮士割腕”的态度来解决当前问题，确保其经济的可持续发展。

而在中国其他地方，政策上并不如海南这么严格，尤其是目前还在紧张进行棚改货币化安置的一些三线以下城市，不仅楼市政策没有到位，短期内棚改政策仍对当地居民消费有刺激作用，并且还有些地方的政府正在积极“营销”土地给开发商，政府运转目前仍处于以土地财政收入为主的模式，并不想及时控制房价。

另外，投资不止于房产，可另外的渠道如今又一片悲观。股市大规模低迷，沪深300指数半年缩了25%，逆市进场的同志们几乎被套得死死的；境外投资通道受限，这年头想在海外搞点投资，不经过个十道八道审核根本没门；再加上前阵P2P暴雷潮，使投资者对本来很有潜力的创新金融市场也失去了信心，最后再是这几年房地产的持续火热，不投房投啥？很多人宁愿合资买也要买。

那么，三线以下城市就可以放心投资房产了吗？其实恰恰相反。一二线城市我们可以说由于近年来的虹吸效应和人口迁移（去年底我国一二线大中城市人口占比已达到20%，相较于2年前又迁移了1%，对于14亿而言这可并不是个小数字），加上医疗教育等资源的高度集中性和稀缺性，和其巨大的经济体量，可以说一套动辄千万的房子有它应有的价值，而三线以下城市的房产，其价格与价值完全不相符，整座城市的经济支撑不起虚高的房价，我们也可以从以下两个方面来窥见未来其房产价格的走势。

一是今年的土地流拍现象，山西太原八宗地王流拍更是抢占各大楼市门户头条，政府想依靠房产维持经济循环和发展的路子，越来越行不通了。

二是人口的净流出和经济体量的局限。由于一些三线以下城市常年来人口持净流出状态，各产业发展严重减缓，经济体量完全与虚高楼价不符。随着棚改的这一波需求热潮过去，房价多半能回到一个合理的区间。