南城置业图鉴：刚需人群也能住进三环

写在前头的话：刚需首套，在捉襟见肘的首付预算面前，是该考虑四环内城的“老破小”，还是“舍近求远”入手四环外城的凑合刚需？

面对这个问题，千人有千面。我的建议是：作为首套，在勉强的预算面前，即便在四环里或者四环外买了房，都势必会有勉强的生活，“横竖都是死”的时候不如守住四环。

为什么非要是四环？论坛里一直有个笑谈，“四环外都不是北京人”。这个说法的背后考量的应该是四环内、外的配套质量与丰富度。我们单从四环新房数量来考虑问题：早年间，四环内的新房供应逐渐式微；2016年时新房供应量更是只有千余套；“四环内不再新增建设用地”的规定更是成为四环价值的护城河。

时至今日，城市价值不断外溢，而带上“稀缺”标签的四环内城，其价值也逐步被推上高墙。但是，高墙并不是高不可攀，大门也不是紧紧关闭，因为跑盘多了您会发现还能捡漏，尤其是这几个片区：丰台青塔片区 & 丰台宋家庄片区 & 马家堡片区，朝阳潘家园片区 & 劲松片区等等。这些片区能上车，主要是因为部分老破小的存在。没错，老破小使区域的总价区间浮动较大，以青塔片区为例，单价在4万-7万之间，所以总价预算在300-800万之间的都能在此淘到房。

今天的文章，同样是跑盘说，讲的区域正是马家堡。

说起马家堡，大家的第一印象是4号线大兴线的站点，但事实上，马家堡可不仅仅是地铁站，它所包含的区域是玉泉营桥、马家楼桥、洋桥、公益东桥之间的面积。

今天的跑盘文章就从三个区域代表楼盘说起。

西马金润家园

随手抓拍的园区一角

距离地铁站：≥1000m

单价：5.5万-6.5万

面积及户型：40平-140平，一室-三室

车位：地上地下，可走东门、西门、北门

跑盘历程：这个小区有足足48栋楼之多，分为一区二区，其中2000年前后交房的一批多为老式小区，比如6层无电梯或者塔楼，距离地铁口最远，户型及其面积也比较小，多为两居或者迷你三居。小编先去了6层不带电梯的楼栋，一梯两户，这里楼道间乱堆东西，墙上小广告遍布，一下子让小编想起当年姜昆老师在春晚上吐槽楼道的相声！

此外，小编也一睹塔楼风采，可以说这里的塔楼十分吸睛。曾在塔楼长大的小白回忆说，“家里窗户正对这走道儿，看人来人往是很随意的事儿，要是有人大半夜敢走过道的那他简直就是大英雄”。

中介说这种塔楼遍布角门片区，真的假的？

第二批交房的是2005年2006年的电梯房，特点也很明显：有广场、健身设施，而且户型面积大，绿化也比较集中，最关键的是这第二批房子靠近园区内部的西马金润小学、北京十八中学分校。户型、楼栋外墙立面也比之前高级许多。单说户型，据绿中介介绍，他的很多客户对90平左右的小三居意向比较大，500万左右能拿下。

跑盘感受：西马金润家园简直是见证了北京房子的各种时代：六层不带电梯→带电梯塔楼→17层高层，这也就导致了小区的差异化比较大。再者就是小区没有人车分流、出入小区随意自由，物业的存在感可能也只限于收垃圾，收拾园林了。不过，也正是小区规模比较大人口多，周边的商超、商场、百货、早市比较丰富。总的来说，是一个很有生活氛围，很有居住气息的小区。

远洋自然

如果说西马金润家园是二等兵的话，那与之相隔不远的远洋自然可能就能算上一等兵了。

随手抓拍的园区一角

距离地铁站：≈500m

单价： 6.5-7.5万

面积及户型：50-180平，一室-四室

车位：地上地下，可走北门、东门

跑盘历程：小区必须刷卡才能进，且门禁卡精确到一卡一栋一户，冲着这安防意识，比西马金润家园多出一万似乎也不亏。进来之后的第一感觉是小区的绿化很好，但也有地面停车，所以，优势对半分。在园区溜达之后，发觉小区规模不大，只有7栋楼，10层或16层电梯板楼，两梯四（或五）户，出售房源不多。据中介透露，他一客户的130左右的大三居，挂牌950万，单价在7.3万左右，可问家还挺多。他还透露，有些楼栋存在大一居或者大两居，好多都被业主改成了两居或者小三居，分分钟解决不够住的问题。

说老实话，小编在园区溜达时可以明显感觉到园区绿化维护、垃圾桶清理、停车位管理，都井然有序。而且，小区西门出门就是永辉超市，距离角门东地铁站走路5分钟，距离嘛约莫500米左右，很能接受吧。但就是价格是到坎儿，如果真的像中介所说，买个60平上下的大一居做成小两居，似乎也是上车的一种方法。

跑盘感受：其实，把远洋自然归为一等兵不太合理，毕竟旁边坐镇海上海花园、阳光花园这些年代更近、单价更高的次新，所以在这俩小区面前远洋自然稍逊一筹。但不可否认的是，远洋自然凭借自身的物业管理、园区绿化和绝佳的地段，势必给那些想在附近置业的人群一些绝佳的选择。

对了，远洋自然以南是个惹不起的军产大院，还不满五年；不过，小区以东是个经适房，想惹还是惹得起的，但是街角的7克拉就别碰了，毕竟商住。

恋日嘉园一期

如果说前俩小区作为刚需能努努脚，那么作为改善，这个小区也能努努脚，尤其是一楼带院的。这个小区位于草桥地铁站，名叫恋日嘉园一期（二期）。

超大楼间距与远处的高压线

距离地铁站：≈500m

单价： 4万-7.5万

面积及户型：60-350平，一室-七室

车位：地上地下

跑盘历程：这个小区规模更大！先说小区内部，小区随意出入，停车分地上地下，但是管理有序，这点还行。2004年开始开发，12-19层，一梯两户（电梯真小），超大楼间距，加上周边有小花园，是个纳凉锻炼好去处。最大亮点是一楼带小院，据绿中介介绍，一套一楼带院的，320平左右，成交价多在1500万左右。可能是小编中午去溜达的，以至于整个小区没瞅见人，整体感觉空荡荡的。

小区外部：第一：有一排高压线，中介说很多人都很介意。第二：小区对面有个生活广场，去年被强制整改，现在还在整改期，不过正常运营中。第三：小区周边的居民区有多个公房小区，所以片区整体素质尚可。

跑盘感受：小区自身配套一般，加上草桥附近本身“人烟稀少”，所以，周边显得格外冷清，不过，在这个地段淘换一个一楼带院的，性价比高的一比。

小区东边是回迁房，再东行有条小河，“昔日臭水沟今时清水河”，旁边的恋日花都这小区不一般，据说里头住了村长。