5月15日，是深交所要求泰禾限期回答问询的最后一天，然而当晚，泰禾却发布了一封延期回复的公告，称因涉及问题内容较多，故申请延期回复。

泰禾所说的倒也是实际情况，毕竟要回答19个极为专业的问题，而说出去的每一句话都有可能对公司产生巨大影响，怎敢不小心谨慎？

其实从去年起，泰禾深陷债务危机的传闻就早已甚嚣尘上，只不过经黄其森一番炫酷的财务操作，以及大量资产的抛售，让外界以为其已度过了危险期，即使从2018年年报中，人们也很难看出端倪，大量媒体甚至开始宣传“泰禾已转危为安，正向着阳光大步前进！”

就在一片和谐声中，深交所却嗅出了不一样的味道，并在5月8日发出了直击灵魂的连环19问，限期7天回答。

泰禾，被逼到了墙角。

从泰禾2018年年报公布，到深交所发出问询函，整整25天，这25天深交所的工作人员已经把泰禾的年报拆开了、揉碎了、读透了，所以发出的问题个个切中要害，大有刨根问底穷追猛打之势。

高人一出手，就知有没有。深交所用颇为专业的手法对泰禾进行连续逼问，相信就连财务出身的黄其森也会觉得如芒在背。作为一名合格的围观群众，我们想知道的是，泰禾的问题到底多严重？这些问题真的很难回答吗？

答案是：有一种痛，难与人说。

前不久新城回复上交所的16个询问，前后耗时半个月，用了3万字才涉险过关，如今面对深交所的19个问题，泰禾怎么也得加班加点搞出5万字才说得过去吧，想想就替他们的员工心疼，看来这半个月的996是不可避免了。

今天就从19个问题里挑出几个最具攻击力的，逐一用白话翻译一下，也借此一窥泰禾的伤口，看看它是已经病入膏肓，还是可以抢救一下。

Round.1

问：

年报显示，2018年度你公司经营活动产生的现金流量净额139.31亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58 亿元；你公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28 亿元，货币资金对此的覆盖比例仅为0.26，同时你公司存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。请你公司结合开发项目回款情况、融资能力等，说明你公司相关资金安排，分析说明你公司即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。

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白话文：你手上只有115亿的现金，但却有574亿的外债要还，请问你打算怎么还？

深交所提及的0.26是现金短债比，该数据是企业一定时期经营活动现金流和流动负债之间的比例，反映的是企业在该期间短期负债的偿还能力。

通常来说，该数据的安全值是1，数值越大，表示企业的现金流越充足，还债能力越强；反之，则表示企业的现金流越紧张。

2017年，泰禾的现金短债比为0.31，去年下降至0.26，而一年内到期的非流动负债则从2018年初的212.59亿元增值年末的413.9亿元，暴增了将近一倍，也就是说，泰禾的短期债务压力依然巨大，正面临着没钱还债的尴尬境地。

5月17日晚间，泰禾又一连发布三封公告，称将向世茂出售旗下多个项目的股权，包括转让江苏东恒海鑫20%股权及部分债权，交易对价4.44亿元；转让广东增城荔涛、荔丰51%股权，交易对价32.05亿元；转让广东顺德中维30%股权，交易对价3.23亿元。

以上三笔交易涉及总金额将近40亿元。在此之前，泰禾已经先后向世茂出售了多个项目的股权，加上刚刚公布的三笔，总交易对价已达到了77.2亿元，据称后续还有10个项目正在接洽，但目前看来，这些钱只够救急，却无法脱困。

Round.2

问：

2017年12月，公司董事长及实际控制人黄其森曾对外宣2018年销售额目标是再翻一番至2000亿元，同时大幅降低资产负债率，请你公司说明2018年度实际销售额及降负债率的实际进展情况，是否达到销售额目标，以及对差异原因进行分析。

“

白话文：黄老板说过2000亿的小目标，到底完成了多少？

早在2017年12月，黄其森就曾公开宣称2018年的销售额目标2000亿元，同时大幅降低资产负债率。此话一出，泰禾股价随即大涨，紧接着就遭到了深交所的问询。

当时，泰禾官方回复称，2000亿元的销售目标只是董事长黄其森“对公司发展的目标和愿景，不构成公司的预测和承诺。”如此轻松躲过了一劫。

念念不忘，必有回响。泰禾估计怎么也没想到，时隔一年半之后，深交所竟然还揪着这一问题不放，再次对2018年的销售目标表示了严重关切，只不过这次很难用一句“愿景”搪塞过去了。

至于泰禾的真实销售额，在业界始终是个谜，由于该数据不涉及财务审计，所以是否公开属于企业自愿。虽然大部分房企都会在年报中披露销售额，但泰禾从2015年起就不再对外公布其销售额和销售面积了，外界只能从其他机构的统计中进行推测。

根据克而瑞发布的数据显示，2018年泰禾的销售额为1303.4亿元，距离2000亿元的目标显然有较大差距。

Round.3

问：

年报显示，你公司投资性房地产期末余额为176.56亿元，较期初增加43.32%，主要由于本期新增多项投资性房地产项目，期末公允价值为49.16亿元，均为从存货、固定资产等科目转入，请你公司：（1）逐项说明相关项目转换原因，时点、相关项目在转换时点的出租状态，并提供相关证明文件；（2）年报显示其中“泰禾大厦”项目出租率为18%，“济南东部”项目出租率为12%，“东四环金尊府”出租率为0。请说明相关项目出租率较低的原因，请结合上述情况说明相关投资性房地产转换是否符合会计准则关于“有确凿证据证明房地产用途发生变化”的两个要求，一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式书面协议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如自用改为出租等；（3）请你公司年审会计师事务所对上述问题发表专项核查意见。

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白话文：东四环金尊府等多个项目原本是出售的，现在改成了自持，为什么？这些项目出租率这么低又是为什么？

这里还涉及到一个问题，就是将存货、固定资产等项目转换成投资性房地产，根据2018年年报显示，泰禾这部分新增加的投资性房地产约有50亿元，其结果就是一下子多出了7.44亿元的利润，你说厉害不厉害。

对于上市房企来说，转换项目类型的操作是允许的，问题在于怎么转换？为什么转换？深交所询问的关键也就在此。

从转换程序上，需要同时满足两个条件：一是实际用途发生改变，二是有正式的书面协议。深交所想要的，也就是让泰禾拿出证据来证明这一操作的合法合规性。

从转换原因上，深交所还要泰禾提供进一步的文件，说清楚这些项目究竟是因为卖不出去了才转换用途，还是有其他合理的动机。显然前一个原因是泰禾不想也不能承认的，那么现在就需要绞尽脑汁给出一个更加合情合理的解释。

在深交所的19个询问中，涉及投资性房地产的有4个，分别从出租率、产权证、价值变动等方面进行连环拷问，势要把问题搞个一清二楚，看来这次泰禾想要蒙混过关是不太可能了。

Round.4

问：

你公司年报中“你公司前5名供应商资料”显示，供应商一的采购额为 117.79 亿元，占年度采购总额比例为55.66%。请你公司对该交易的情况进行详细说明，包括但不限于供应商名称、采购项目明细、采购价格水平，并将采购价格与同期市场价格进行对比，说明定价是否公允。

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白话文：你跟第一大供应商之间究竟是什么关系？

从上表中可以看到，泰禾前5名供应商中，排名第一的供应商占年度采购总额的比例高达55.66%，而排名第2-5的4家供应商加起来也不足5%，这种比例很不寻常。

在同规模上市房企当中，各家排名第一的供应商所占采购比例一般都不会超过10%，无论是从控制成本的角度还是从市场环境的角度来看，房地产行业并不存在过分依赖单一供应商的情况，尤其是作为甲方公司，通常都会建立自己的供应商资源库，当需要采购时，会通知三家及以上供应商进行对比，从而达到降低成本的目的。

而泰禾的第一大供应商所占比较竟然超过了50%，这在行业中实属罕见。事实上，最近5年，泰禾第一大供应商所占的采购比例呈现出逐年递增的趋势，2013-2018年分别为7.55%、8.15%、15.07%、20.06%、32.57%、55.66%，采购金额也不断增加，2018年更是高达117.79亿元，比2017年将近翻了一倍。

虽然部分供应商可能是房企的关联企业，彼此之间有着较为密切的合作关系，但这种情况对于上市公司来说必须要保证采购价格的透明，否则就有可能涉嫌利益输送，深交所想要问询的正是其背后的关系和动机。

在申请延期回复的公告中，泰禾并没有给出具体的答复日期，但通常来说不会超过一周，这些日子恐怕是黄其森最寝食难安的一段时间，加上前不久接连不断的人事变动，泰禾还真的是流年不利。

就在着手写稿的期间，本人已连续3天接到泰禾北京项目的销售电话，其中西府大院的销售人员甚至都开始哀求我前去看房，然而看了一眼工资卡之后，我还是残忍地拒绝了对方。

看来，手上缺钱不光是黄老板一个人的问题，也是我的问题。

END