住房抵押投资是目前比较流行的一种新型理财方式，它是一种以借款人的房产作为抵押担保，投资人享有固定收益的一种投资产品。

从某种意义上说，住房抵押投资也是投资房产的一种形式，因为投资人的收益保证也与房价息息相关，但相对房产投资，住房抵押投资安全性更高，下面小编就将房产直接抵押出资人的投资模式彻底拆解给了大家。

住房抵押投资本质上还是借贷法律关系，与传统的民间借贷法律关系一样。但是相比传统的借贷，对出借人而言多了一层保障，即借款人必须提供本人名下合法的住房，用于担保债务的履行，如借款人不履行债务时，出借人权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

住房抵押投资的收益保障取决于两个方面：

一是借款人的还款能力；

二是进行抵押担保的房产价值。

正常情况下，投资人都是通过借款人的还款来获得收益和收回本金，只有在借款人丧失还款能力时，才通过处置所抵押的房产来保障投资本金和收益，因此处置房产并非常态。

当然，想要住房抵押投资更加安全，那我们就需要从多方面考量：

1、抵押的资产是否足值

“足值”的关键在于房产的清算价值能否全额覆盖投资人的本息，对此融御财富的做法是采取“最高额抵押”方案，即必须把本金、利息等其他费用都要包括在抵押内，使得抵押资产都是足值的、能覆盖本息的。

2、对借款人还款能力的把控

融御财富的审核严格，只选择优质借款人，65岁以下具有一定经济能力、还款能力的借款人。

3、抵押必须产权属清晰、不存在权属纠纷

房产作为抵押物押在投资人名下，必须保障投资人在借贷存续期间的资金及抵押物安全。这不仅需要去房产交易中心拉取产调，确保房产无其他抵押、债务、法院查封、土地性质、权限限制、诉讼等问题，还需要通过法律手续限制房产权利人的收益权优势，让房屋抵押无后顾之忧。

4、平台是否拥有完备的风控手续

是否有成熟的风控体系及金融处置措施，也是房产抵押类理财产品是否安全的关键之一。作为励志于打造国内领先的综合性民间金融服务集团，融御财富对抵押房产采取最高额抵押、安置房预设、备用房锁定、保证金留置、租赁权备案、其他必要性风控手续。

5、被抵押房产是否是唯一住宅

虽然在一定条件下，法院是可以对唯一住宅进行执行的，但是融御财富只甄选广东地区内非唯一住宅，通过“大风控”系统，使抵押资产符合无争议拍卖条件。

住房抵押投资中投资人享有两项权利。

一、是债权

住房抵押投资本质上还是民间借贷法律关系。

我国《合同法》第二百一十条、第二百一十一条规定，自然之间的借贷合同自贷款人提供借款时生效。

自然人之间的借款合同可以约定支付利息，但约定的借款利率不得违反国家有关限制借款利率的规定，由此可见，对于自然人之间的借贷关系，法律是予以保护的，也是可以约定利息的。借款人不还款，投资人可以向依法向法院主张权利。

关于借款利率，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条划定了一个“两线三区”标准，即按照年利率24%及36%两条线，将当事人约定的利率划分为三个区域：

一个是司法保护区，法院予以保护的利率范围；

一个是是无效区，法律不保护的区域，也就是我们通常说的“高利贷”，对该部分的利息，借款人即使已经向出借人支付，也可以向法院主张返还；

最后一个是自然债务区，即“三不管”地带，对该部分已支付的利息借款人不得要求出借人返还，对未支付的部分，出借人也不得向法院主张索要。

二、是抵押权

抵押属于担保的一种形式，它是指抵押人和债权人以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

住房抵押投资就是用借款人合法的住房作为抵押。我国《物权法》第一百七十九条规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

该条即为抵押的优先受偿权，即借款人如果不还款，投资人可以申请法院拍卖、变房所抵押的房产，所得款项用于偿还借款人本金和利息，相对于其他债权人，投资人享有优先受偿的权利。

住房抵押投资中，投资人需要妥善保管“两个合同一个证”。

“两个合同”是指借款合同和抵押合同，这两个合同是确定投资人和借款人债权债务关系的重要凭证，包括借款金额、期限、抵押物、抵押范围等均在合同内容中；“一个证”是指不动产他项权证。

不动产他项权证指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书（见图）。