未经出租人同意的转租合同有无法律效力?

（案情简介）

2014年10月1日，房东翁某与林某签订店面租赁合同，将其名下2间店面租赁给林某，租期为合同签订之日起5年，每年店面租金10万元。双方合同约定：未经出租人书面同意，承租人不得转租店面。合同签订后，林某依约按时交付租金。2015年2月，林某将该2间店面出租给王某，租期2年，翁某得知林某已经转租店面，未表示任何异议，2016年1月翁某以林某转租店面没有经其同意为由，欲收回店面，经多次协商未果，翁某以林某擅自转租为由，向法院提起诉讼，要求解除租赁合同，返还店面。

（律师评析）

本案中林某未获得出租人翁某的同意擅自将租赁店面转租给王某，翁某依法享有单方解除权，但翁某在得知林某擅自转租之日起六个月内不提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。因此，出租人翁某在明知转租的情况后，放任转租事实的存在，且已超过法定的六个月除斥期间，丧失了合同解除权，视为默许同意。因此，该转租合同有效，法院会驳回翁某的诉讼请求。

相关法律链接：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

《合同法》

第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第二百二十八条第一款 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。