撰文|凯风

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1992年的一天，刚刚在海南赚了100万的潘石屹提着5斤橘子，到海口规划部门查到了一组让他大为吃惊的数据：

海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均面积达到50多平方米，而当时北京的人均面积才不过7平方米。

意识到危机即将到来的潘石屹，带着第一桶金及时“跑路”。

次年，海南房地产泡沫破裂，这是中国现代房地产史上第一场楼市大崩盘。一时之间，“天涯海角烂尾楼”成为海南的代名词。

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25年后的今天，海南再度获得重磅政策的加持。自由贸易港与开放赛马等政策的加持，让海南又一次成为举国瞩目的对象。

就在房地产商雀跃不已之时，海南紧急升级楼市调控，将限购范围扩大到整个海南岛，实行全域限购。以一个省份进行限购，这在中国楼市调控史上可谓前所未有。

全域限购，堪称一剑封喉。对于一个岛外购房占比高达88%的旅游地区来说，这无异于封堵了所有炒房的路径。对于盘踞在各大海湾的一众开发商来说，无疑最艰难的时刻已经到来。

遏制炒房，同时也让房地产经济陷入困境。数据显示，2017年，海南全省房地产业销售面积达2292.61万平方米，销售金额突破2713.72亿元，房地产增加值占据了海南省地区生产总值（GDP）的9.8%，仍旧是当之无愧的支柱产业。

同时，对于依赖土地财政的地方政府，也无异于晴天霹雳。根据中房智库发布的全国30城市房地产依赖度排名，三亚、海口位居前两位。其中，三亚2017年地产投资/GDP高达103.9%，较2016年增加了17个百分点，对土地财政的依赖可谓无出其右。

如今，壮士断腕，所为者何？

显然这一切，都是为了避免海南再度重蹈25年前的覆辙。

▎2018年3月海南房价地图。来源/中国房价行情

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25年前，1993年，海南楼市大崩盘。

当时，大量房地产企业倒闭，无数人血本无归。这些企业在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。部分烂尾楼长期得不到盘活，一度变为养猪场。

这场楼市大崩盘，几乎无人不知无人不晓。崩盘的直接起因，是来自于宏观调控的釜底抽薪。

1993年6月，面对楼市过热，中央出台宏观调控政策，限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目，招招对准房地产市场。与此同时，国务院还宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

与日本1990年代的加息式崩盘一样，本来就充斥着泡沫的海南楼市，靠的就是政策效应与击鼓传花的期待。一旦政策收紧，市场预期逆转，房地产泡沫就无法得到支撑。

相比于直接起因，崩盘的深层次根源则要从1988年说起。

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过去，海南只是隶属广东的一个行政区。直到1988年，海南从广东脱离，独立建省，进而成为全国最大的经济特区。

重磅利好政策的出台，让人仿佛看到在国境之南另一个深圳的崛起。无数人蜂拥而至，楼市首当其冲。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为淘金者的口头禅。

如今在资本市场叱咤风云的地产大佬，当年都是海南淘金热的一员。冯仑就职的“海南体制改革研究所”被撤，成为失业人士，潘石屹本想随老板在海口砖厂发挥光热，不料砖厂倒闭，老板卷款离去，潘石屹心灰意冷。两人经人介绍，一拍即合，加上王功权、易小迪、王启富、刘军，海南万通就这样成立了，这就是后来赫赫有名的“万通六君子”。

在政策刺激之下，众多资金涌入海南，大到四大国有银行，小到乡镇企业，都试图从狂热中分上一杯羹。

巅峰时期，一个占全国总人口不过0.6%的小岛，吸引了一两万家房地产企业，平均每300人就对应一家房地产公司，这些公司在短短几年间开发的商品房占据全国的1/10强。显然，没有人在乎到底谁来住这些房子。

在情绪刺激与炒房狂热之下，海南房价一日千里。

从1988年到1991年，海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300-1400元/平方米之间，而1992年就蹿升到5000元/平，1993年有楼盘更是达到7500元/平的巅峰，两年翻了三倍以上。要知道，当时海南的人均可支配收入只有2000多元，三年的纯收入才买得起一平方米的房子。

与之对比，1992年全国商品房均价只有995元/平，而北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。

炒完房价之后炒地价。

所有人都在倒腾土地生意，一块地，拿着土地红线的图纸，就可以被卖来卖去，无数掮客在中间接引，直到这块地最终被高价买下，每个人都从中获得巨额回报。短短一年多，海南土地价格从1991年的几十万每亩，攀升到1993年的最高600多万元/亩。

1992年，海南全省经济增速达到了41.5%，位居全国之首。而海口经济增速更是达到了令人瞠目结舌的83%，三亚的经济增速也高达73.6%……直到现在，这两个城市再也未能企及当初的高度。

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每个进入击鼓传花游戏的人，都相信自己不是最后一个接到花的人。

潘石屹很幸运，靠着5斤橘子摸清了房地产市场的真实行情，在灾难降临之前成功逃离，但有这种幸运的人并不多。

对于大多数炒房者来说，即便像潘石屹一样看到了其中存在的巨大风险，也未必愿意全身而退。因为全民狂热是炒房最佳的催化剂，在狂热中，炒房者总是容易放大利好的分量，总是过度相信自己对于局势的把控。

直到万劫不复之时，才悔之晚矣。

25年后的今天，海南房地产狂热被及时刹车，这一次能否避免重蹈覆辙？