随着主要城市房价下滑，投资者可能会转而考虑一种值得信赖的价值衡量标准——租金收益。

疲弱的租金增长正在削弱房地产创造收入的前景，让买家有另一个理由避开这一资产类别，并可能迫使房价进一步下跌。

Montgomery投资分析师Andreas Lundberg认为，住宅物业因此而被“降级”并非不可能。

他说: “在一个理性的市场中，租金收益率应该会上升，但这不是一个理性的市场。”

Lundberg表示，官方数据显示，悉尼房地产租金收益率约为2.7%，远低于4%的长期平均水平。

他表示:“在利率不再下降、负债非常高的环境下，租金收益率应该成为投资时更为重要的考虑因素。”

租金收益是通过租金占物业价值的百分比来计算的年收益。

租金收益率的下降意味着，房地产买家实际上愿意为同样的租金收入支付更高的价格。

- 预测价格 -

在租金不上涨的情况下，如果投资者想要更高的收益率，房价就必须下跌。

例如, 一套100万元的物业, 每周租金$520元，每年有$27,000的租金收入, 或总收益率为2.7%。如果投资者要求4%的收益率，而租金保持不变，物业价值需要下降近三分之一, 至$675,000。

在预测房价时，看一套物业能够收取的租金比潜在买家的收入更重要。

Merlon Capital的投资组合经理Hamish Carlisle也认为，租金是衡量价值的“更佳”标准，而不是通常所说的房价和收入比。

他说:“如果你看看全国的数字，就会发现家庭收入中用于房租的比例出现了结构性增长。”

“对家庭来说，住房支出变得比其他支出更重要，这种趋势至少在一定程度上解释了房价和收入比的增长。”

Carlisle表示，住房的价格与租金比相较1990年后的平均水平高出22%左右，但考虑到低利率和通胀，这并不令人意外。

Carlisle认为房地产市场存在供应问题，释放的土地有限，也不是很多受欢迎地区的开发项目获得审准。这应该会支撑租金上涨。

此外，在考虑住宅地产价格是否高于平均水平时，应该和其他资产类别比较，因为有些资产类别的价格更加被高估。

他认为，住宅地产价格昂贵，但不会比许多其他资产类别更贵，如果利率保持在低位，那就不是一场灾难。

事实上，他表示，工业物业的价格与租金比相较1990年后的平均水平高出70%左右，而债券价格相较1990年后的平均水平高出30%左右。

他表示，私人市场也出现危险迹象，并指出私募基金为企业支付的市盈率就显示价格过高的情况。

另一方面，上市股票似乎更值得投资。

Carlisle表示:“从估值角度看，股票是别无(更佳)选择下的选择，市盈率大约是1990年后的平均水平。”

在租金收益正常化的预期下，租金增长疲弱可能引发房地产价格下调，是Lundberg看跌房地产的原因之一。

他指房价下跌将令支出减少，而储蓄率下降也可能令人担忧。

“基本上，人们不能再因为房价上涨而增加财富，所以他们会动用自己的储蓄。当他们的储蓄用完时，房价上涨就会停止。”

- 具吸引力的机会 -

曾为投资银行家和奥运游泳选手的Grant Brits创立了Superestate 退休公积金，投资在房地产。他指长远来说，住宅物业的回报会不错。

他表示，最近房市低迷为调配资金创造了好机会，而且视乎地区和物业，仍能获得吸引的租金收益。

他指其基金主要投资内城区的物业，因为新供应量有限。

“这些地区的新公寓将有助于缓解部分需求。然而，归根结底，我们无法开发更多的内城区土地。”

他认为长期前景仍有利于住宅地产，随着新供应量被吸收，悉尼的租金收益率将在近期内保持稳定。

从长期来看，净移民增加以及供应追不上需求将导致租金收入上升。

Brits表示:“在24个月后，供应会更少。”

“新住房供应和移民人数必须取得平衡。我们的人口在增长，这是不可否认的。”