4月25日，证监会、住建部联合发文宣布推进住房租赁资产证券化，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。REITS的推行在“房住不炒”政策背景下极具必要性。

REITS的本质是让广大中小机构乃至个人投资人参与到大宗房地产投资中，分享物业租金回报及增值收益。

相较于直接购置实物资产的“炒房”路径，REITS能够为中国居民家庭提供门槛更低、资金压力更小且更具流动性的房地产投资渠道，对于降低居民部门住房杠杆水平、平抑炒房预期、防范系统性市场风险具有重要意义。

法律监管体系的完善与税收制度的调整是REITS破局关键。目前限制REITS在国内发展的因素有四：1）法律监管主体不明；2）双重征税问题压制收益率；3）可证券化的优质物业偏少；4）专业REITS管理机构及人才匮乏。

未来REITS的推进应重点明确法律及监管主体，并对当前REITS税收政策（尤其是REITS和股东层面的双重征税）予以适当减免。

测算显示，如果采用国际成熟市场的税收减免政策，中国REITS的回报率平均可提升2-3个百分点。有机构预计中国REITS市场空间可达4万亿元，租赁住房REITS是排头兵。

对标美国、澳大利亚、日本、新加坡、香港等市场，估算未来中国REITS市场规模约4万亿人民币。其中以租赁住房（尤其是长租公寓）为底层资产的标准化公募REITS适合于在当前“房住不炒”政策背景下率先推出。