2016-05-12

五月卖房好时节，营改增后，国务院又马不停蹄地推出了商业地产去库存的大招：商改住。通俗地说，以后做差了的商场可改建公寓。

因为这是投在供给侧的一颗深水炸弹，消费者并没有立即感受到这深沉的温暖，而实际上，它对中国房地产市场的影响是基因再造级别的。

为什么这么说呢？因为这次连土地使用性质都能改！

以往，开发商通过游说政府争取到将商业地产改建公寓的批准之后，土地使用性质并不能改，这意味着：

一、土地使用年限不能改变。住宅能用70年，商业房只能住40年。

二、商改房无法迁入户口，无法就近入学。现在市场上房价最贵的不是北京房价，也不是上海房价，更不是广州房价，而是学区房。“商改住”的住房，背后可能和业主落户等需求会发生冲突，进而使得购房后的部分需求没法满足。

三、物业费、管理费以及转让契税不同。商改住项目的水电按照商业用水和商业用电来收费，是住宅用地的3倍！其次，商改住项目的管理费一般也会高于普通住宅物业收费标准。另外，商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。

显然，这样披着普通住宅外衣的商业住宅是没有市场的，买得起也住不起啊！

而这些障碍都源于土地使用性质。这次，政府终于下狠心了，连土地用途都能调整为居住用地。

中央政府是在市场的“倒逼”下开闸放行。

轰轰烈烈的去库存运动，出台的政策主要是拯救普通住宅的，而事实上，商业地产的库存压力更显著，得到的关怀却更少。

根据中国指数研究院提供的数据，目前全国62亿平方米的库存商品房中，非商品住宅约有近30亿平方米，也就是说，全国楼市库存当中，大约有45%的比例，不是住宅，而是商业地产。

这些库存是什么时候积压下来的呢？

主要是受2010年全国“最严”楼市调控的影响，国内房企加码转型商业地产开发，加上地方用地规划引导，导致商业地产迅速爆炸性增长。

在高库存的压力下，从去年下半年开始，地方政府就尝试着以“商改住”的方式库存拯救。公开资料显示，从2015年下半年开始至今，全国已经有福建省、辽宁省、四川省、云南省昆明市等省市，陆续出台了“商改住”的相关政策，其中，辽宁省出台措施规定，已供应、未开发的房地产用地，可申请转换用途或调整商住比例；福建省允许未开发的非住宅商业项目，申请用途、规划条件变更，商业办公用地转为商业住宅用地。

其实，以“商改住”的方式去商业地产之库存并不新鲜。上世纪90年代初期，深圳写字楼市场火爆，放量激增，供需平衡的打破导致此后长时间内市场低迷，许多烂尾楼就此出现。当时，一些已批复的写字楼物业，为了规避风险，纷纷改头换面，以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。

但在国家的顶层设计层面认可前，“商改住”是一种违法行为。相关法律条文规定：建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途。

今年5月4日，李克强在国务院常务会议上强调说，实行购租并举，发展住房租赁市场，培育住房租赁企业与个人房产依法出租，也允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。多少年的灰色地带豁然开朗！

剩下的障碍只是一些建筑技术上的细节。

那么，“商改住”究竟为谁带来了福音？

开发商——国务院允许部分商业地产用于住宅出租的政策，不仅能有效地消化

部分商业地产的空置面积，更能通过人口的引入，聚集人气，促进消费，从而提升商业地产盈利能力。而且，之前的“商改租”，资金回笼慢，进行“商改住”之后，同时可以考虑进行资产证券化，这样整个资金成本的回收会加快。

购房者——削平商业地产高峰，填补住宅市场洼地，住宅供应量的增加，客观上会抑制住宅价格。

投资者——商改住的公寓从此获得了国家正名，加上很多公寓本身就处在一些城市核心地段，配套又齐全，而且，根据新政，改成租赁住房后，水、电、气的价格都按照居民标准执行，投资价值更加稳定，风险也相对变小了。

租房者——目前，我国有2.53亿流动人口，占人口总量的17.2%，他们中大部分都需要租房，据住建部对全国16个外来人口比较多、租房需求较大的城市调查显示，租住房屋大多以中小户型为主，50平米以下的约占75%，但市场上能够租到的中小户型住房较少，所以不少年轻人、城市新市民只能选择合租，合租比例高达50%。用以商改住的物业，基本是以适合这种租赁市场需求的小户型公寓为主。

但是，国务院的新政只是传出了第一脚好球，毕竟传统方式对促进存量去化和利润实现作用有限，对于有远见的房地产开发商，应该实现产品到运营的升级创新，可考虑依托目前政策给予的功能调整空间，尝试在资产运营处置上结合金融市场多元创新，关于这个话题请参阅本公号2016年5月4日发布的《相较住宅库存，商业地产库存才是真正的大麻烦》。

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（文中图片来自网络）

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