急遽攀升的房价使国人“谈房色变”，为了有效地遏制房地产的无序态势，中央及地方各级政府都纷纷出台一系列的措施遏制房价涨势。实际上，中国是世界上最早对房地产进行有效监管的国家之一。“田有定主，民有定所”是历代王朝治国兴邦的首要政务，那么历代政府又是如何来监管房地产的呢？

中国是最早开征“房产税”的国家

从房产中征收一定的税赋，是历代王朝赋税的重要来源之一。早在西周时期，为了规范都城内的商业集市及都城建设，就开始有目的的向商人征收一定的赋税。

当时西周的商人分为行商与坐商，所谓行商就是在规定时间内进入都城贩卖商品的货郎担，而坐商指的是在都城内有固定店铺的商人，西周政府仅向坐商征收一种名为“廛布（钱）”的税。周代典籍《礼记·王制》中就有“廛，市物邸舍，税其舍而不税物”的记载，可见这是历史上最早有关“房产税”征收的条例。西汉承袭这一传统，向百姓征收名为“赀算”的赋税，其稽核的标准也是按照房屋及田产为统计对象的。

当然，真正将房产作为独立征税对象，应肇始于唐代。

唐建中时期，户部侍郎赵赞以军费不济为名，建议向全国征收“间架税”以缓解日益窘迫的财政支度。唐政府于公元783年颁布晓谕在全国开征“间架税”。

所谓“间架税”，就是将百姓的房产按照占地面积、修筑年代以及房屋质量的好坏作为评判对象所征收的一种赋税。按当时的律例规定“凡屋两架为一间，约价三等。上价间出税钱二千文，中价间出税钱一千文，下价出税钱五百文”，并且为了进行有效地监管，唐政府还规定但凡敢隐匿房产或谎报房产的屋主“匿一间，杖六十”，倘若有邻里告发，也可获得一定的奖赏。

这种对房产不问有无收益，见屋就征的做法，受到民间的强烈反弹。一时间“衣冠士族，或贫无他财，独守故业，坐多屋出算者，动数十万，人不胜苦”，何况是积贫积弱的平民百姓呢？由于政府征收高额税金，以致小民不堪负担，不少地方激起了民变。翌年，唐德宗不得不草草颁布告文，宣布废止“间架税”的征收。

北宋时期，国家处于常年征战状态，军饷筹措日蹙。为了解决巨额的军费开支，政府开始向民间征收“宅税”。

由于北宋中央政府并没有制定统一的征收标准与定则，以致各地征收情况迥异有别，差异甚大。经济较为发达的汴州、扬州与苏州等通都大邑，征收的税额高达数十贯不等，而一些穷陬僻壤之地，则少征或不征。

元代承袭宋代的做法，继续开征“宅税”，并且对房屋地基大小、新旧程度等制定了统一的征收章程。明清两代虽没有将房产税作为定税征收，但是每逢国库空虚，财力不支之时，也会临时开征间架税或屋税，直到乾隆时期，这种做法才完全废止。

近代以来，随着五口通商的开始，西方列强开始窃据东南沿海城市的土地设立租界。当时上海的工部局借口巡捕房经费紧张，先后在租界内征收房捐。由于租界当局采取的是华洋有别的政策，尤其对华商的经营性商铺征收较为高额的赋税，因此华商不得不诡寄名产，将自己的房产寄押在洋人的名下以寻求庇护。此后，随着上海租界内华人公董日渐增多，这种情况才得以改变。

太平天国时期，南方常年饱受战火侵袭。太平军为了支援前线，在一定时期内曾对江南富户征收过房捐。太平天国征收的方式与以往有所迥异，主要是按照间数为标准来征收的，而且是按日起捐。譬如当时在嘉兴就规定，每日每间三文钱，桐乡也是每日每间三文；而在吴县（今江苏苏州）则按每间屋，每日捐钱七文起捐。这样的税额，即便对中下层地主而言也是较为严苛的。

清政府由于财政开支日益窘迫，也不得不在光绪二十四年（公元1898年）由户部通令各省审查城市集镇的商铺户数与行店数量，遵照租界的做法，制定房捐章程。当时规定“凡租赁房屋，按其每月租金课税10%，房东、房客各负担一半。其居住自有房屋者，比照近邻出租房屋的租金课税10%”，然而此令还未推行就先行废止。

1900年，经过八国联军的洗劫后，清政府不仅财政空虚，而且还面临巨额的赔款，于是将赔款数额分摊给各省，所以房捐章程于光绪二十七年（1901年）又重新试办并付诸实施。各地根据情况征收不一，浙江首先开征，仅抽及铺户行店，民房住户并未波及，而且规定铺户每月租价在三千钱以下的，可予以免征。此后，江苏、广东、江西、安徽、陕西等省都陆续试办。

古代的房产经纪人与核定准则

“贫富无定势，田宅无定主”，这是历史发展的不变准则。虽说“普天之下莫非王土”，但这并不能阻止民间田宅的买卖与交易。

在古代，田宅的买卖一直以来都较为频繁，因而也就客观上孕育了“房地产估价”这个行当。从汉代的文献及现今出土的砖契、石碑等，就有专门对土地与房产进行估价的记载。譬如四川郫县出土的东汉簿书碑上就刻有“何广田八亩质（值）五千”、“王汶田顷九十亩贾（价）卅一万”的碑文，考古学家推定这应当是对田产估计后的凭证。

据学者考证，南北朝时期就孕育了房地产评估这个行业。在南朝梁代时，梁高祖萧衍为了在南京的钟山建造大爱敬寺，欲强行购买王骞的八十余顷良田。王骞本是南朝的士族，况且这些田地都是祖上东晋丞相王导的赐田，因而表示坚决不买。梁高祖十分愤懑，“遂付市评田价，以直逼还之”，还通过聘期“房产评估师”，按市场价评估，然后威逼赎买。

唐代则明令禁止一般性的田产交易，尤其对私下及黑市交易有着更为严苛的管束。然而对于寺庙的房产与田地的买卖则不在监管的范围中，从现今遗存的唐代文献中就有不少关于寺庙田产的交易记录。

宋代将“计产定资”作为赋税征收比率的依据。不少地方官衙就是通过评估百姓家中尤其是屋产的多寡来核定财产税的征收额度。

北宋熙宁年间，王安石举行变法。当时就颁布有差役法，对城市内的商业性用地征收一定的赋税，并规定“盖朝廷之意，本为人户专有营运而无产税，或有产税而兼有营运”。然而一些地方横征暴敛，不问虚实及有无营运，即凡屋宅在城中的，估其所值，即一概对房屋征收赋税，以致百姓怨声载道，民不聊生。

按田宅的实际收益核定价格，是古代房产估价中通行的做法。尤其是唐宋时期，随着粮食亩产量的不断提升，定额租的征收方式也较为普遍，因此地租成为地价买卖中的重要决定因素。

南宋贾似道为了牟取私利，就强制推行“回买公田”的做法，将自耕农手中的私田通过赎买的方式转变为公田，实际上就成为某些权贵的个人私产。当时就是按照“立价以租”的办法施行的，它规定“除二百亩以下者免，余各买三分之一，其后虽百亩之家亦不免。立价以租一石偿十八界会子四十，而浙西之田，石租至有直十缗者，亦就此价”。这对田主来说，无疑是一个重大的经济损失。

清代乾隆年间就规定，“无论年份远近，契价多寡，总以现在租息为断。如核计租银，可得一钱者，量给价钱一两，均就租息之轻重，定价银之多寡。”此外，清代江南地区还依照地价与土地产品价格相联系，采取“田价随米价低昂”的做法。

在古代，除了官差、胥吏充当“房产估价师”的角色外，民间还有一些专门从事房产估价行业的人士，如当时就有一种专门从事评估庄宅的牙人，谓之“房牙”。房牙的职责就是根据目前市场的房价走势及房屋成色制定售价并向买家兜售，类似于今天的房产中介商。

但是房牙也有时会媚富欺贫做出不公正的估价，《宋会要辑稿》中就载有小民承佃官田之时，“田宅牙人虚添亩角，增抬钱数”。为此，历朝律例中对牙商欺罔邻里之事，都详细规定了惩处的条规与量刑的依据。

历代房产租赁制度的沿革

唐代的房屋租赁市场十分活跃。当时都城长安的市、坊之间有明确的界限划分，其中商人较为集中的“坊”，就有租赁活动的存在。譬如较有名的“布政坊”“永平坊”“兴道坊”等就有专人出租房宅给外地商人及胡商居住，以便在长安从事贸易。

除了给商人出租的房宅外，长安城内还有不少为应考举人、选人及外省驻京管理及各地流寓人员所出租的房宅，他们大多集中在东、西两市，因为这里是长安城中商贸活动最为繁华的地区，因此也聚居了大量的外来人口。唐代著名诗人白居易调选时，就曾住于长安城的常乐里。

宋代的城市租赁业在唐代的基础上有了较大规模的发展。由于北宋在城市规划上打破了市、坊界限，因而出现了集商用与民用为一体的宅邸。而且随着宋代政策的宽松，不论何处，均可开设门面；不论何时，均可经营商业，这也使得一些大城市所散居的人口日益增多，促进了城市租赁行业的繁荣。

在当时的都城开封，沿汴河、蔡河两岸的官私房产就被房牙等中介商套购下来用于房屋的租赁，从而满足社会上各种承租者的需求。而且由于宅邸所处地段的不同，商家所出租店面的价格也相差悬殊，且随着季节的变化而有所迥异。

清代以后，房屋的租赁市场日益规范，政府还专门颁发“契书”给商民以示“租赁”凭证。而且随着外国人逐渐涌入中国，清政府为了监管洋人，开始在上海、广州等洋人聚居的城市，由当地的海关颁发“道契”给洋人，用以租赁房屋的凭证。

当时清政府规定外国人不能在中国置办地产，所以契内不称买卖而称永租，承租人还须预付年租，抵充赋税。倘若有中国人要在租界内造房置地，不仅要得到中国官宪的准许，还须经由领事馆的首肯。

道契本适用于外国人在租界内向中国人租用土地，但是由于清政府腐朽媚外，以致清政府对国内商民丧失了公信力，因而华人商户宁愿托庇外人，将所购房产置于洋人名下从而获取具有永租权的道契。

由于道契在租界等地颇具信用，以致不少洋商专门从事房产的挂靠与交易，当时通称为“挂号洋商”。仅在上海就有英商有业广地产公司、德和洋行、哈同洋行等多数十家外国洋行，从事房地产的投机生意。他们还以手续费的名义，向道契持有人每年收取费银十两，小过户收费银二十五两，大过户加收银五十两。此外，各种诸如印花税、抵押税、承租税等费用，更是名目繁多，且无定额。

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