我为什么不建议你买2、30万的日本房子

随着国民收入的提高，海外资产配置也成了一股风潮。除了美国、澳大利亚、欧洲和东南亚之外日本也吸引了大量国内投资者。

“低价高回报”、“抄底白菜价”，只要曾经了解过日本房产，相信您肯定从中介口中或某些房产网站上看到过这些“口号”。

这是纯忽悠吗？

不，是事实。

浏览一些日本房产网站，你会发现，有2、30万的，有7、80万的，当然，也有几百上千万的。而且别看房子便宜，回报却不低，广告上显眼的位置写着“回报率9%”、“回报率10%”，而且是越便宜的房子回报越高。

“2、30万去日本买套房子，回报9%”这可能吗？

一、在日本什么样的房子只卖2、30万

1、位置特别偏的。

大家注意，这里的位置偏≠大城市的郊区，很有可能是城市周边的县市了，就好比你以为是在北京，其实是在河北。

当然，在城市比较偏僻或者发展规划不到位的地段也可能找到，不过还要满足另外一个条件，房子比较老。

2、高龄房产。

越老的房子越便宜，在日本也是如此。如果是房龄3、40年的房子，在大阪、神户、北海道等城市的中心甚至都可以找得到。

但他们的房子保养比较好，即使4、50年看起来都还很新。

3、“事故物件”。

“事故物件”是日本不动产界的专业用语，发生过自杀，他杀，孤独死，杀人分尸等等的房屋都被称为“事故物件”，也被称为“心理瑕疵物件”，其实就是“凶宅”。

日本自杀者数量变迁

日本每年都有将近2万人自杀，自杀人数如此之多，那些成为自杀现场的房屋以租赁和买卖的目的出现于房地产市场也不足为奇。如果房子不老、地段佳还很便宜的话就得注意了。

以上三点，其实不只是在日本，地段、房龄等都是决定房价的重要因素。如果在国内，投资者还好把控，若是到人生地不熟的日本，眼睛要擦亮！

二、“回报9%”怎么算出来的？

世界各国租售比的对比

日本不动产的回报率分为表面回报率（表面利回り）和实际回报率（実質利回り）两种，用咱们常说的大白话说就是净利与毛利。

表面回报率＝年租金÷房价×100

实际回报率＝（年租金－各项税费）÷（房价＋买房的时的各项税费）

很多不动产中介为了把手上的二手房源卖出去，只把好看的表面回报率提供给客户，这其中并没有扣除每年固定资产税、都市计划税、管理费、修缮基金、火灾保险费等各项税费。

表面看起来回报率非常高，能达到9%甚至更高。如果客户根据表面回报率真正持有了房产之后就会发现，扣除了各种税费的实际的收益远远低于中介最初的承诺值。

更何况实际回报率高也不意味着你能拿到实际收益一定稳定、可观。很多不动产中介在推荐房源时，是按照100%入住率来计算回报率的。

而且仔细一想你就会发现，房子越老回报率越高。这是因为很多房龄很老的房子都是早期建成的，当然占据了城市中心的地段，随着时间的流逝，房子折旧了，但租金水平是根据周边房屋的租金决定的，这样一来，房价变低，房租不变甚至还有上涨的趋势，租金回报率自然也就变高了。

这时又会有中介跟你说了，“如果你只是投资不自己过去住的话，房子老一点也没关系的，反正租金回报高”。别冲动啊，还有税费啥的呢，你得好好算清楚。

三、日本“房产税”怎么算？

根据日本《地方税法》的具体分类，绝对字面上的房产税并不存在，但按照房产税的实质内涵进行分类，具体包括固定资产税、城市规划税、事业所得税三类。

1、固定资产税：税率为1.4%

日本固定资产税是以土地、住宅及折旧资产为课税对象，全国推行标准税率，税率为1.4%，没有限制税率。

固定资产税有几种减免情况：

对土地征税标准额度不足30万日元、房屋征税标准额度不足20万日元的情形，不予征收固定资产税。
住宅用地在200平方米的部分被称为“小规模住宅用地”，按课税标准的六分之一进行课征；
超过200平方米以上的部分称为“一般住宅用地”，按课税标准的三分之一进行课征。

但是，日本相关法律也规定，土地上的建筑面积，不能超过土地面积的10倍。

2、城市规划税：最高为0.3%

征收标准为城区土地、房屋的评估值；税收税率主要由市町村自定，并规定了最高限制税率为0.3%。

3、事业所得税

课税对象指由于营业需要而进行新建和扩建的房屋；纳税人为房屋所有者和房屋使用者。

一般住宅不需缴纳。

举个栗子：

一家人刚买了一套新建的别墅，土地面积是165，建筑面积是100，其中，土地的评价额为1800万，建筑物的评价额为1200万。计算方法如下：

固定资产税为=土地部分+建筑物部分

= 1800 × 1/6 × 1.4% + 1200 × 1.4% × 1/2

= 12.6万

都市计画税=土地部分+建筑物部分

= 1800 × 1/3 × 0.3% + 1200 × 0.3%

= 5.4万

年度缴纳税额=固定资产税+都市计画税= 18万日元

实际上，固定资产的评价额是有些水分的，土地价格一般是按照当时土地价格的60%--70%、建筑物价格是按照建筑费的50%--70%进行评价的，所以，评价额度为3000万的别墅式住宅实际购置价格是4500万或者更多，其中评价额尤其是土地的评价额是随着市场状况的变化而变化的。

而除了房产税，日本的房子还要交管理费和修缮基金，相应地，房龄越老，修缮基金越高。

四、修缮基金

日本有一项法定的制度，那就是买了公寓楼的房子，就要缴纳维修基金。在购买新房时，你必须缴纳一笔维修基金，一般3室一厅的房子，第一次需要缴纳大约150万日元。然后，每一个月再缴纳1000元到2000元人民币不等的物业修缮管理费。

必须说明的是，开发商在卖楼时，也必须缴纳一笔维修基金，而且这一笔维修基金，必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。

与中国不同的是，日本住在一栋楼里的所有业主，缴纳的维修费是完全平摊的。即使住在一楼，电梯修理费和楼顶漏水的修理费也要承担。

从一栋公寓楼建成之后，这些物业管理委员会就会和业主委员会共同商定出一个长达50年的公寓楼维修计划表，什么时候修理屋顶防漏系统，什么时候修理外墙，什么时候疏通下水道，什么时候检查供水系统，什么时候检修电梯和更换电梯？都清清楚楚地写明具体的施工年份和施工时间，并印成册子，业主们人手一份。到维修节点时，由物业管理公司提前通知业主委员会开会审核，批准预算，并书面通知所有业主。

日本物业管理有一条不成文的规矩，不管下水道有没有堵，一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次。屋顶的防漏系统，一般是5年补修一次，10年大修一次。外墙一般是10年全部翻新一次。电梯是3个月检查一次，15年更换一次。房间里面的消防探测系统是一年检修一次，也就是说，日本的物业管理，不是管道堵了，设备坏了，才去修理，而是完全的按照预先制定的修理计划，进行预防性修理，以保证大楼和住户不会遇到生活上的麻烦。

所以如果去日本买房还要注意：

首先，在看房子时，一定要观察公寓楼周边花丛修建的是否整齐，打扫的是否干净，这能够衡量公寓楼的管理水平。

第二，就是要查看大楼的维修基金还剩多少？如果多的话，是好事。如果少的话，以后再平摊的话，会是一笔很大的负担。