信息时报讯 （记者 卢舒曼）近年来，广州市不少小区业主开始有意识改善自家物业管理服务，发起更换物管工作，却频频遭遇问题。物业管理企业更换该怎么破题？近日，《广州市住房和城乡建设委员会关于加强物业管理权移交监管工作的通知》发布，被市民认为或能推动此难题的解决。此外，广州市政协十三届三次会议召开期间，广州市住建委相关负责人透露，新的物业管理条例将对物业管理权移交等工作作出更为明确的规定。

【案例】

天河区天一庄：

业委会程序不合法不予备案

1月12日上午，天河区天一庄小区本应迎来新物管公司进场，却遭遇原物管阻挠。新旧物管在小区大门内外僵持不下，场面尴尬。

记者了解到，新物管金地物业已手持与天一庄小区业委会签订的物业服务委托合同。天一庄小区业委会副主任袁先生介绍，由于前期物业服务企业恒隆物业服务质量较差，造成业主普遍不满。经过征询居民意见，业委会通过公开招投标，召开业主大会投票等形式，选定金地物业，并于2018年11月3日签约。“我们是依法依规进行物业选聘工作，现在原物管不愿意交接，我们会进一步协商，不会强行进场。”袁先生说。

天一庄新旧物管交接日僵持。信息时报记者 卢舒曼 摄

然而，天一庄现物管处并不这么认为。恒隆物业负责人张先生表示，业委会并不具备行使选聘物管的合法性，业主大会结果不被政府部门认可，因此他们不能接受新物管进场，仍会在小区内正常运作。

员村街出具的多份函件表示，员村街从2018年5月起对天一庄小区业主委员会召开业主大会进行指导和监督，并多次指出业主大会有多项不符合法律法规的行为，包括业委会在职人数仅为4人，低于法定最低5人的人数，应依法完成补选程序后，才能组织其他事项；会议议题“授权业主委员会选聘物业服务企业”违反了《广州市物业管理暂行办法》，“业主应共同决定选聘和解聘物业服务企业”的法规规定；业主大会会议召开前没有在小区内显著位置公示等。但是，天一庄小区业委会一直拒绝接受街道办指导和监督，因此员村街对此次业主大会决定事项不予备案。

海珠区蓝色康园：

授权选聘方式不被承认

无独有偶。2018年12月1日，海珠区蓝色康园小区也上演了一场业主与旧物管对峙的戏码。当天，业主们站在小区门口要求旧物管瑞丰物业撤出小区，让新物管雅居乐物业进驻小区，但瑞丰物业拒绝交接。

瑞丰物业给出的理由是，业主未共同决定或业主大会未依法表决通过解聘旧物管之前，瑞丰物业仍是蓝色康园小区的合法物业服务企业。

但小区业委会却表示，不存在上述情况，认为第二次召开的业主大会完全合法。相关负责人表示，2018年10月，蓝色康园小区业主委托业委会通过招标，聘请了新的物业管理公司，并通过书面形式通知现物业公司瑞丰物业在11月20日办理移交手续，于12月1日退场。但瑞丰物业不仅不退场，还采用阻止业主到车库取车、起诉业委会等方式阻挠物业交接工作进行。

蓝色康园大门口，停放着货车和共享单车。信息时报记者 卢舒曼 摄

对此，海珠区赤岗街道办多次召集蓝康业委会和瑞丰物业进行协调，但至今未解决。有知情人士透露，本次物管交接工作不顺利，主要在于业委会招聘新物管的方式不被承认。“业委会本身是合法的，但业委会让业主投票授权他们招聘新物业，事实上解聘和选聘物业应该经过业主大会表决。”该知情人士说。

荔湾区逢源轩：

5年打10多场官司请走旧物管

排除选聘物管程序不合法等问题，旧物管与小区业主博弈也值得关注。位于荔湾区逢源轩的业主告诉记者，为了请走旧物管，五年来他们一共打了18场官司，最终到了2017年，法院强制执行，才成功将旧物管“请”出小区。

2012年4月，逢源轩小区成立业委会。2013年1月，业委会以问卷形式召开业主大会征集业主意见，表决是否同意选聘、续聘、解聘物业管理服务公司。同年4月，业主大会双过半同意进行选聘物业公司。2014年9月，长建物业公司成为逢源轩新的物业管理有限公司。然而，旧物管康都物业管理公司却不愿意撤出小区。一场漫长的诉讼“拉锯战”就此打响。

根据法院的判决书显示，旧物管曾以业主大会通过的《议事规则》存在违法违规、业委会成立侵犯业主知情权、有“双过半”业主同意旧物管继续服务小区、旧物管未达到退出小区的法定条件等为由，在法庭上与业委会展开了多轮“攻防战”。经历了多场诉讼官司之后，广州市中院作出判决，表示旧物管并没有证据推翻业委会与新物管签订的物业管理服务合同，在前期物业服务合同终止条件已经成立的情况下，旧物管仍主张继续管理、拒绝撤出小区并拒绝移交小区物业管理权及管理用房及相关设施、资料等，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。

2017年4月，荔湾区法院对旧物管进行强制执行，这场长达5年的新旧物管交接纠纷才最终告一段落。

【困境】

现行法规缺乏对业委会有效监管

一位长期处理物业管理纠纷人士认为，如今广州小区出现新旧物管交接不顺利的原因主要在于两种：第一种，业主大会依法依规进行选聘新物管，但旧物管拒绝退场，行政执法部门可根据《广东省物业管理条例》对旧物管“开罚单”责令限期退出或罚款；第二种，小区业委会组织选聘工作程序不规范，例如授权业委会选聘物业、投票方式不透明等，都导致选聘结果不被政府认可。

议题一“授权业委会选聘物业”被行政主管部门认为不合法。信息时报记者 卢舒曼 摄

据天河区住房和建设水务局物业科统计，2018年共有5宗新旧物管交接矛盾事件反映到该部门，其中2个小区是业委会选聘物业程序不合法，一个由业主起诉业委会已胜诉，另一个业委会不满行政部门决定正进行行政诉讼。其余3个小区由于依法依规选聘物管，经区住建部门协调后成功要求旧物管退场。

对于业委会不合规行为，天河区住房和建设水务局物业科科长林竹君表示，目前只能在备案工作上对其监管，并没有更多措施。即《物业管理条例》规定，“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”

广州市物业管理协会业主工作委员会相关人士认为，目前物业管理法律法规制定初衷是基于业委会是一个具有公心和社会责任心的机构，因此并没有完善对业委会的法律监管细则，因此修改《广州市物业管理暂行条例》迫在眉睫。

【破题】

住建委出台新规定规范交接

针对近期广州部分小区因业主委员会选聘新物业服务企业，原物业服务企业、部分业主对选聘结果有争议，出现新旧物管交接纠纷的现象，近日，《广州市住房和城乡建设委员会关于加强物业管理权移交监管工作的通知》（以下简称《通知》）发布。

《通知》指出，解聘原企业和选聘新企业应当作为一个表决事项，由业主大会会议表决。在召开业主大会前，应由业主委员会书面通知原物业服务企业和向所属街道办事处（镇人民政府）备案。业主大会决定解聘原企业和选聘新企业，应当通过“双过半”同意（即经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主同意。）业主委员会与新企业签订合同后，应该书面告知原企业和相关行政主管部门。

物管交接应采用和谐的方式

对于移交物业管理权纠纷，《通知》也明确了业主委员会与原物业服务企业协商不成的，应当向属地街道办事处（镇人民政府）申请调解。对拒不移交物业管理权的，区住房建设行政主管部门可对原物业服务企业进行立案查处，责令限期退出、处以罚款，或依法向法院申请强制执行。

《通知》也强调，交接物业管理权应采用和谐的方式。如业主委员会和原物业服务企业未协商一致的，不能采取冲击门岗、抢占物业管理用房等极端方式强行接管物业管理区域，也不得组织人员采取聚众示威等方式扰乱公共秩序。

近日，广州市政协十三届三次会议召开期间，广州市住建委相关负责人透露，广州市新的物业管理条例将对物业管理权移交等工作作出更为明确的规定。目前已完成新的物业管理条例草案，已提交广州市法制办审核。