所谓售后回租，是房地产企业向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租并代为出租并支付固定回报的销售方式。这种售后回租，实际上是地产企业筹资的一种方式，通过售后回租，加速资金周转。

经营性售后回租，即标的资产所有权上的主要风险和报酬已经转移给出租人，房地产公司应按"销售不动产"处理，而作为购房者取得房地产公司的租金应按"提供不动产经营租赁"处理。

一、房地产企业会计处理

房地产公司一般计税销售不动产时正常做收入处理：

借：银行存款

贷：主营业务收入

应交税费-应交增值税（销项税）

同时，结转成本：

借：主营业务成本

贷：开发产品

房地产公司转租不动产，取得租金时：

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费-应交增值税（销项税）

回租支付给购房者租金时：

借：其他业务支出

应交税费-应交增值税（进项税额）

贷：银行存款

这里需要注意：房地产企业可以与购房人协议约定，回租的商品房由业主个人去税务机关代开增值税专用发票做为地产企业其他业务收入的成本和进项税额，但实务中，这种售后回租业务，地产企业为了融资需要，往往会做出让步，一般不易取得业主个人代开的增值税发票，那么企业需要代业主承担相关的税费，且税前无法扣除。

二、税务处理：

房地产企业经营性售后回租行为分别按照销售不动产和不动产租赁两项业务进行纳税处理。

1、增值税：根据国税2016年18号文件《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定，销售时应按销售不动产交纳增值税（简易计税5%，一般计税10%）及附加税；

转租时按"服务业-租赁业务"，交纳增值税及附加税。

2、土地增值税：根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，应按照规定缴纳土地增值税。

3、房产税：根据《房产税暂行条例实施细则》规定，房产税的纳税义务人是产权所有人，而转租人因为不是产权所有人，因此房屋转租收入房地产企业不需要交纳房产税。

4、企业所得税：由于经营性售后回租业务符合国税函（2008）875号规定的确认收入的条件，所以企业销售不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为房地产企业发生当期应纳税所得额交纳企业所得税。那么转租收入也是同样的道理。

5、印花税：根据《印花税暂行条例》规定，房地产企业销售商品房，应根据合同金额按"产权转移书据"交纳万分之五的印花税； 按与购房人的租赁合同、与承租人的转租合同金额分别按"财产租赁合同"交纳千分之一的印花税。

房地产企业经营性售后回租方式下，在开发商与购房者之间，开发商（卖主）同时是承租人，购房者（买主）同时是出租人；在开发商与入驻商户之间，开发商又是出租人，商户则是承租人。售后回租合同如何签订，对开发商来说，存在着一定的筹划空间。

方案一，由开发商在与购房者签订售房合同的同时，与购房者签订房屋租赁合同。开发商作为转租人，与商户签订房屋租赁合同，按上述规定缴纳相关税费。

这种方案的难点是房地产企业在销售不动产后，做为二房东转租支付给购房者租金时，相应成本票据的取得。企业要充分考虑售后回租的融资收益和转租的税费负担，保证企业的正常收益。

方案二，开发商成立商业运营公司，开发商在现房销售时，只与购房者签订房地产买卖合同，由商业运营公司与购房者另外签订服务合同，并将服务分解为租金、物业费、运营管理服务三部分内容，从而达到节税的目的，但在实务中要注意各比例的划分并符合市场行情。

在房地产企业经营性售后回租的"促销"模式下，财务人员要仔细梳理业务流程，并重点关注可能存在的重复纳税环节，充分合理的利用税收政策，以此来获得更大的经济效益。

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