这篇是楼主的第28篇文章，属于挖票系列。

这篇文章是楼主研究融信中国的系列文章合集，汇总到一起，总体看看。

本文主要从管理层和团队，融信的品牌和布局，融信的2017年财报，以及融信的隐忧、融信的估值等六个方面切入，相对较为全面。

一、管理层和团队

就多数公司而言，比如房地产公司，如果一家公司的创始人和管理团队，你不喜欢，或者不满意，那就没有投资的必要了。

融信团队高管10人中选了核心的4人，做一相关简评，以供了解。

欧宗洪

主席，执行董事，行政总裁

本届任期：2014-12-01 至今

男 48岁

报酬：138.30万人民币元

截止日期：--

欧宗洪先生,本集团创办人,自2014年9月11日起出任融信中国控股有限公司董事及自2014年12月1日起担融信中国控股有限公司主席,并于2014年12月15日调任为公司执行董事及获委任为行政总裁。欧先生主要负责制定本集团整体发展战略及日常运营。

点评: 一把手，做了17年地产的老兵，年龄不算大，48岁也就是正值壮年的时候。

此处楼主深挖了一下，创始人的经历给予高度关注不过分。

创业

2003年，欧宗洪创立融信公司初期只有11个人。如今包含子公司，公司在内上下两三千人的规模。十年时间，迅速增长的不只是公司人数，企业规模、价值，都在发生变化。对此欧宗洪始终心情平静：“每天都在对现在的不满意中工作，每天都充满激情”。

在他20年的企业经营史上，融信已不是第一个贴上他个人标签的作品。从19岁那年，这个早熟的孩子白手起家，开始创业。1995年，24岁的他创立莆田市交通工程有限公司，迅速成为高速公路建设领域的领头者；2001年，他创立莆田市交通房地产开发有限公司，开始介入房地产开发行业，其开发的交通花园、观桥御景等项目很快成为当地的标志性建筑。

挫折

欧宗洪是家中最小的孩子，乐观的父亲用自己的方式教会三兄弟独立和自信。二十几岁，很多年轻人还不知道如何与这个社会共存，欧宗洪执掌的公司已经一年盈利千万。

欧宗洪喜欢把自己形容为一个伤痕累累的人，屡战屡败，屡败屡战。他的公司曾经几次几近破产；2008年金融危机时，他遭遇了人生最低谷。“当时，最可怕的不是市场的变化，不是销售业绩的下滑，不是银行存款的暴跌，而是心理的恐慌——你不知道这种状况会持续多久，只有那个时候，才会明白企业内功有多重要。”

在19岁到34岁这段时间，欧宗洪完成了他人生最初的商业教育。在老板兼总经理兼推销员这样的职位上，他了解了市场的特性，知道如何处理与商业伙伴的关系，学会了如何领导他人。同时，也深刻体会到规避风险、创新思维与责任意识的重要性。32岁，他将这些转换为他企业的基因。

财富

关于财富，这个多次出现在各种财富排行榜上的中年人从未计算过自己的个人资产。他不认为公司财富是个人资产，他没有钟爱的奢侈品，不打高尔夫，不爱旅行，除了乒乓球、"八十分"这两件简单的娱乐方式，他的日常生活平淡地出奇。他一直遗憾缺乏父亲那样的人生智慧，给予孩子更多的鼓励与空间，但他始终希望他的孩子能同样拥有创造财富的能力，他不希望财富是孩子未来奢侈生活的依据。"我希望财富可以发挥更大作用，创造更大的价值"，关于财富的价值，欧宗洪主席正在考虑一项更大的计划，可以将公司财富与社会公益链接在一起。

团队

十年融信，对欧宗洪来说，一切才刚起步。未来将是融信这个地产新秀的飞速增长期，像学会走路的孩子，开始奔跑。“十年时间，我最珍贵的财富是这个和我一起经历各种失败与挫折的团队，这个团队逐渐成熟，能承担责任，懂得承诺的价值，希望我们有能力面对各种可能，继续向前。”或许对融信或掌门人欧宗洪来说，这才是生命的价值。

工作履历

1995年，成立莆田市交通工程有限公司。

2000年，成立莆田市交通房地产开发有限公司。

2003年，成立福建融信房地产开发有限公司，进军福州房地产市场。

2009年，入股莆田农村商业银行，成为莆田农村商业银行的董事。

2009年7月14日，福建融信房地产开发有限公司正式更名为融信（福建）投资集团有限公司。

2013年，融信集团正式进军上海房地产市场。

慈善

做过很多，这里列一些

2006年，赞助人民币1200万元与仓山区人民政府、省级文明示范小学仓山麦顶小学合作，建设总投资额2000多万元的社区专属名校“融信麦顶小学”。

2008年5月21日，捐赠200万元，援建都江堰希望小学。

2010年1月4日，向福州市红十字协会捐资200万元，作为福州志愿者服务基金，支持福州志愿者服务志愿。

2010年4月22日，向玉树灾区捐出100万元。

2010年7月6日，向南平、三明洪涝灾区捐献300万元。

2010年9月18日，“情系特奥展现闽商大爱”——赞助福州特奥会捐赠仪式隆重举行，向福州红十字会捐赠人民币200万元，专项赞助本次福州特奥会。

点评: 总体来说，还不错，感觉比较满意的创始人类型。创始人的整体履历和素质，给95分。

吴剑

执行董事，副总裁

本届任期：2014-12-01 至今

男 47岁 硕士

报酬：150.00万人民币元

截止日期：--

吴剑先生,自2014年12月1日起出任融信中国控股有限公司执行董事并自2012年1月出任本集团副总裁。吴剑先生主要负责协助制定公司策略及协助欧先生管理本集团的日常运营及监督营销部门。吴剑先生于2004年3月加入本集团,此后曾担任多个职位,包括自2004年3月至2009年4月出任融信集团副总经理、自2009年4月至2010年12月出任世欧房地产(我们其中一家合营企业)副总经理及自2010年12月至2011年12月出任融信集团总经理。加入本集团前,吴剑先生于1994年4月至2004年5月受雇于福州市建筑设计院,先后出任工程师、主管工程师及副总工程师。吴剑先生自2002年1月起一直为获福州市职称改革领导小组认可的高级工程师。吴剑先生于1991年7月在中国上海的上海交通大学毕业,获授工业与民用建筑(Industrialand civil architecture)学士学位,并于1994年3月从位于浙江省杭州市的浙江大学毕业,获授结构工程硕士学位。

点评: 建筑师，技术骨干，在融信干了13年多。

曾飞燕

执行董事，首席财务官，联席公司秘书

本届任期：2015-07-27 至今

女 42岁 硕士

报酬：100.40万人民币元

截止日期：--

曾飞燕女士,自2015年7月27日起获委任为融信中国控股有限公司的执行董事及自彼于2013年8月加入本集团起出任我们的首席财务官。彼主要负责本集团财务事宜及公司秘书事务。彼亦于2014年12月15日获委任为本公司的其中一名联席公司秘书。在加入本集团前,曾飞燕女士于多间实体具备10年以上财务相关经验。曾飞燕女士自2003年5月至2007年10月曾先后担任合生创展集团有限公司 (一家于联交所主板上市的房地产开发公司,股份代号:754) 经营及财务管理中心的经理及监事会副总监。彼亦自2007年10月至2011年9月任广东珠江投资管理集团有限公司(一家主要从事能源与基础设施项目投资的公司) 副总经理(彼负责财务及投资管理) 并自2011年9月至2013年8月担任浩蓝环保股份有限公司(一家从事提供环境解决方案服务的环境保护公司) 副总裁及董事会秘书。曾飞燕女士自2003年1月7日为广东省注册会计师协会认可的注册会计师。彼于2013年9月26日成为德州市民营经济组织专业技术职称高级评审委员会认可的高级经济师,并于2011年12月13日成为广东省注册税务师协会认可的注册税务师。曾飞燕女士在一九九八年六月于湖南省长沙市的长沙交通学院(现称长沙理工大学) 毕业,并取得会计学学士学位。曾飞燕女士目前自2013年3月起在北京大学光华管理学院修读高级工商管理硕士课程。

点评: 首席财务官，以前就在合生创展干过4年5个月，加入融信4年多，不算老资历。

卢永仁

独立非执行董事

本届任期：2016-01-13 至今

男 57岁 博士

报酬：20.50万人民币元

截止日期：--

卢永仁博士获委任为国际家居零售有限公司独立非执行董事,自2013年9月4日起生效。卢博士现时为南华传媒集团的副主席,南华传媒集团是香港杂志出版及印刷媒体的最大型出版公司之一。卢博士担任海丰国际控股有限公司(香港联交所股份代号:1308)及精电国际有限公司(香港联交所股份代号:710)的独立非执行董事及南华置地有限公司(香港联交所股份代号:8155)的非执行董事,上述公司股份均于香港联交所上市。彼现时亦为NamTaiElectronics,Inc.(纽约证券交易所股份代号:NTE)(其股份于纽约证券交易所上市)、LZYEGroupPLC(LZYE:L)(其股份于伦敦证券交易所另类投资市场上市)以及西敏旅行社有限公司(新交所股份代号:WTL)(其股份于新加坡证券交易所上市)的独立非执行董事。卢博士曾经在I.TLimited、中国联通股份有限公司及花旗银行担任多个高级职位。卢博士于1986年3月毕业于剑桥大学,持有哲学硕士学位,并于1988年3月取得剑桥大学的哲学博士学位。彼曾为英联邦学人及剑桥大学唐宁学院院士。卢博士积极参与香港教育事业。彼为弘立书院校董及国际成就计划香港部主席。于1996年,著名世界性组织世界经济论坛选出卢博士为‘未来全球领袖’。卢博士获香港特别行政区政府委任为太平绅士。彼亦为中国人民政治协商会议之汕头市委员会委员。卢先生于2013年10月6日获委任为景瑞控股有限公司独立非执行董事。卢永仁博士(‘卢博士’)获委任为资本策略地产有限公司独立非执行董事及董事会审核委员会成员。卢博士获委任为电视广播有限公司独立非执行董事,自二零一五年二月十一日起生效，同时获委任为电视广播有限公司董事局审核委员会(‘审核委员会’)主席及成员、董事局薪酬委员会(‘薪酬委员会’)成员及董事局提名委员会(‘提名委员会’)成员。于2016年1月13日获委任为融信中国控股有限公司独立非执行董事。

点评: 独立非执行董事，没啥看点，前年刚拉来

二、融信的品牌和布局

2017年9月13日，由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办的“2017中国房地产企业品牌价值测评成果发布会”隆重召开。融信集团(以下简称“融信”)以品牌价值124.27亿元荣获“2017中国房地产开发企业品牌价值27强”荣誉。

融信在2003年发起自福建福州，旗下产品有“融信第一城”、“融信白宫”、“融信海上城”等八大品牌，历时13年，2016年中国地产100强第26位，与旭辉、禹洲地产、泰禾集团，并称为闽系房企四大天王。

坚持房地产住宅开发为主业，坚持中高端精品战略，尊重城市文化肌理，坚持以品质影响城市，融信集国际一流建筑师、设计师智慧，联合知名承建商倾力打造符合当地市场需求项目，力争打造有特色有差异化的产品。融信目前成型的产品系，有地段上人文历史底蕴浓厚、产品设计上偏古典的公馆系，还有地段上是城市的新中心、产品风格偏现代的世纪系。

融信每次在项目动工前，都会反复调研当地人文、地理环境，通过对城市文化的解读和探索，设计并规划出符合当地业主生活要求的作品。融信公馆ARC项目摈弃了市面上棱角分明、轴线对称型的传统建筑形态，创新性的以世界建筑大师扎哈·哈迪德的作品为蓝本，融入游艇和帆船的元素，以弧线美学呈现建筑外形，为杭州献上城市封面级作品-公馆系

世纪系

公馆系

府系

双杭城

融信的布局

足上海布局全国 七大核心城市圈

2016年香港上市后，融信将集团总部搬迁上海，进入发展快车道。2017年7月，伴随对海亮地产战略合作的完成，融信已完成全国性布局—“1+N”布局策略：一个核心城市，N处位于核心城市高铁或快速交通网络辐射范围内的卫星城市，下沉式布局全国城市。

战略布局七大核心城市圈：海峡西岸、长三角、珠三角、京津冀、中原、成渝、西北城市圈。短短一年时间，融信从聚焦海峡西岸、长三角的区域性公司，发展成为全国性公司。在市场竞争激烈的环境下，融信按照自己的节奏走出了“融信速度”。

七大都市圈放大图

融信战略布局七大核心城市圈：海峡西岸、长三角、珠三角、京津冀、中原、成渝、西北城市圈。看图可知 公司布局的七大都市圈都是不愁卖的核心地段，有着融信的品牌，这些房子处于长期保值增值的状态

三、公司运营背后的财务分析

财务分析就是对核心指标过筛子，看出公司的整体运营效率，对应房地产企业最核心的莫过于项目的列表，单个项目的净利率和毛利率，平均融资利率，负债率变化情况，高管的增持情况（也就是绝对利益相关度），稍等看看国外销售记录，至少能够看出一定的执行力和冲劲。下面一个个来吧！分析到哪儿？就进行到哪儿！

1.融信过往的销售业绩

2015年、2016年、2017年，融信中国分别实现销售额119亿、246亿元、502.35亿元，每年的增长都超100%，流量增速大大超过同行水平，国内主流房企的平均增幅在40%左右。

2018年，融信管理层宣布其销售目标1200亿，作为销售金额28名，土储排名17名，达到3200亿平方米的房企，融信的后续增长性值得期待。

中国房地产的发展有两个黄金十年，第二个黄金10年贯穿于2007-2017年间。

2007年四季度开始，信贷政策紧缩，房地产急踩刹车，2008年的亚洲金融危机更加速了房地产行业的调整进程；

2009-2013年，连续4年的彼时史上最严调控，在最严调控之下，融信中国却逆势扩张；

2009-2012年，融信从福州挺进漳州、厦门等闽南市场；

2013-2015年，挺进华东，业务拓展至上海、杭州等地；

自2016年至今，融信不断加快全国扩张步伐，公司年度销售额剑指千亿。

2.融信目前的项目

以上是半年报上所有项目列表，再来个整理汇总图

根据半年报统计，融信土储排名前六的分别是杭州，上海，福州，南京，漳州，厦门，合计11396.57+10205.6+8643.66+3556.80+3422=37224.63（百万元）也就是372亿。

附记: 截至2017年上半年，融信中国手上的货值已超过3，000亿元人民币，且逾72%的货值在一二线城市的黄金地段。

当前项目总计54个；

最近收购了河南郑州的4块地，拿地29.53万平方米

融信中国(03301)发布公告，于2018年2月9日，该公司间接全资附属郑州融筑与郑州清华园订立股权转让协议，据此，郑州融筑向郑州清华园收购目标公司的全部股权，代价为人民币8.02亿元。

于完成收购事项后，目标集团各公司将成为该公司的间接全资附属公司，且目标集团的财务业绩将并入该集团的财务报表。

公告显示，目标公司持有郑州中乔的全部股权，郑州中乔主要于中国从事房地产开发。土地的土地使用权即郑州中乔的唯一资产，而郑州中乔已于2017年12月获目标公司收购。除收购郑州中乔外，目标公司自其成立以来概无进行任何业务活动，且于该公告日期概无任何其他重大资产。

该土地位于河南省郑州市的四幅地块，总地盘面积约29.53万平方米。

据悉，于2017年12月31日，郑州中乔的未经审核总资产净值约为人民币2.55亿元，于2017年度除税后亏损净额为172.48万人民币。

该公司表示，此次收购事项将增加该集团的土地储备，提升集团在中国房地产市场的地位及市场形象，并将为集团提供在河南省进行项目开发的更佳机会。

注: 单个项目的算账毛估估，要一个个来了，先算总账看看能不能赚钱，大致有个预判，然后再算细账，算出具体的净利率，净利润，再做具体估值区间。

3.融信的负债率

房企的扩张模式大同小异，基本走的都是完成规模化布局后迅速降负债、去杆杠，这也是今年许家印主要干的事，融信2016年融信的资产负债率急剧下降至76.66%，低于行业约80%的平均水平，借款的加权平均实际利率约6.7%，较2015年的10.05%下降3.25个百分点。上图:

规模做大之后，就是向规模要业绩，追求有质量的增长，释放业绩，降负债，这也是融信今年主要干的事情。

克而瑞数据显示，2017年，随着品牌房企业绩规模的增长，TOP200房企各梯队集中度均有较大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度达24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度提升幅度较大，提升近10.6个百分点至45.9%。而TOP100房企集中度达55.5%。

融信作为top30房企，受益于行业集中度提升的基本逻辑是可预期的，未来三年的增速在50%及其以上是大概率事件，2015年、2016年、2017年，融信中国分别实现销售额119亿、246亿元、502.35亿元，每年的增长都超100%，今年的销售目标1200亿，值得期待，千亿房企之路继续开启，当然前提是最近2年能够大幅释放业绩。

在2017年上半年营收增长70%时，融信与浙江第二大民营企业海亮集团旗下子公司海亮地产连姻，拿下500万平米低价土地。根据克尔瑞的最新数据，2017年全年中国房地产企业新增货值TOP100中，融信位居第17位，高于多家地产名企。

收购海亮资产包，收购市盈率仅6倍 每平方米土地成本仅2，600元

根据通函，截至2017年6月30日经审核溢利净额，宁波海亮的除税前溢利净额及除税后溢利净额分别约为2.33亿元及1.48亿元，而安徽海亮的除税前溢利净额及除税后溢利净额则分别约为1.35亿元及9，424万元。按此计算，年度化的收购市盈率不足6倍，可谓十分便宜。同时，以收购项目的拟建总面积计算，每平米的土地收购成本更低至约2，600元，将大大降低融信中国的每平方米土地储备成本。

4.高管增持情况

增持和持股情况说明高管也就是管理层的绝对利益捆绑度，靠谱的管理层，加上高度利益捆绑，那就不用太过担心业绩释放的执行力和原动力。

高管总体增持了很多股份。

股权激励每人468万股，行权价5.98港币，吴剑继续在二级市场增持了134万股，增持价在8.53港币上下，老大欧宗洪也在增持。上图:

三、融信2017年年报解读

点评: 图中其实亮点有很多，但楼主最关注的其实是最后一张，2018年，确定1200亿的销售目标（含合营联营，权益会少一些，但释放的量够大了），完成从成长期到收获期的跨越。

看好图，咱还是进入正题吧！融信这份年报里面，有可挤的水分，也有可把握的看点。咱就一个个来分析吧！看到哪里讲到哪里。

1.收入构成

从图上可知，融信若算扣非，其实最主要的还是物业销售收益，也就是卖房，从111亿到296亿，同比增长166%，增收是妥妥的了。

下面来挤挤水分，投资物业公平值重估，从3.6亿=》11.08亿，中间有7.48亿的重估值，要知道融信的净利润是16.79亿，那么扣非是9.31亿左右。

公司整体的毛利率和净利率都是有所下降的，这个有年报在，一看就知道，毛利率从2016年的20.24%到2017年的16.56%，净利率从14.97%到8.72%，毛利和净利双降，当然这后面还有要细说的亮点，（说明融信2017年结算的项目质量一般，很多都留到了2018年，叠加管理层大笔增持在去年年底,吴剑在去年11.03增持，8.5港币的价格，可以佐证，这是其一，其二是形势所迫，融信再不收割利润，负债端会很沉重，会影响后续发展），这也是2018年，融信追求有质量成长的原因。说实话，比老牌绩优股时代中国控股（时代地产），融信的盈利质量真心不够，得加油啊！这也是市场昨天给大跌的一个原因。

2. 看看土储情况

点评: 项目分布，大伙看看就好，跟盘的时候，也可以毛估估大致每个项目的净利润，基本上能够做到心里有底。

3.未来展望

这里也没什么好说的，大致的方向是: 福州、杭州发力。

融信土储排名前九的地区如下: 杭州福州上海阜阳厦门漳州西安苏州，总土储合计占到90%，其中重磅在杭州福州上海阜阳和厦门。

4.深港通助力估值修复

五、市场对融信的担忧

谈及任何投资，只谈好处，不谈隐忧都有些让人诟病之嫌。融信最大的隐忧主要在于两点，融资利率和地王项目，以及楼主对此的看法。

在此之前，先大致做个回顾，找到一些好东西，简单分享一下，图解融信的成长，方便大伙深入了解融信:

这三张图有助于了解融信的成长，以及颇受诟病的地王项目。

好了，差不多，该谈谈第一个方面:

一、融信的负债率和融资利率

跟进17年半年报，可以发现，融信的加权平均利率可以做到6.73%，这个成绩虽然和顶尖房企的4-5%没法比，但对于融信来说，算很不错的进步了。

融信的资产负债率在不断下降且朝着稳定方向发展，融资渠道也开始多样化，总之是向着好的方向发展。

其中私人公司债券和优先票据资金成本最高，分别达到了7.98%和8.96%的程度，不过看最近融信发行的优先票据，明显有下降趋势。

票据发行是成本差不少下降了0.71%左右。

关于多元化融资，一直都是房企的命根子，这直接涉及到现金流，涉及项目净利润。

来段简单回顾:

在上市之前，融信的债务结构已经偏离安全边界。2015年融信负息债务为163.7亿元，其中长期借款占比虽由2014年的64%下降到了42%，但短期借款则由前一年的36%增加到了58%。资产负债率为85.42%，负息债务资本为247.1%。

上市之后，虽获得了相对充裕的资金，但融信融资成本却异常高昂。目前国内房企发债利率多为4-5%，保利创下的最低记录仅2.95%，但融信最低的也有7.4%。这会进一步挤压融信的利润空间，这个无法否认，是事实。

但融信的进步还是值得一说的，融信主要靠两类方式逐步推动降低负债率和融资成本: 出售项目权益和入股保险业务

2016年3月30日晚间，融信宣布出售福州·白宫项目11%予合作方。

融信认为，该出售对公司及其股东整体有利，因为其将为集团提供福州置业物业项目的资金来源，增强福州置业的股权基础，并减少融信的资本承担。

此外，融信还寄望涉足险资行业以打通更多的融资渠道。4月25日，融信宣布与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极成立合营公司经营保险业务，并出资4亿占股20%。

很显然，为降低负债，融信在做着多方尝试。

二、融信的地王项目

这里主要涉及杭州和上海，尤其是上海的静安地王，后者也是研讨的重点。

1.杭州地王项目

2016年5月20日，融信在8轮报价内，便以23.61亿元总价、31404元/平方米楼面价闪电拿下杭州庆隆单元R21-04地块(热电厂地块)，溢价率89.56%，成为拱墅区新晋单价地王。

自年初将杭州作为布局重点后，融信至今已经连下四城，无一例外，全部都是高溢价成交。如今，融信在杭已经手握七大项目，毫无疑问将成为融信冲刺160亿目标的重要粮仓。

首先得说一下: 融信在杭州发展的不错！

64亿地王接龙戏

融信集团副总裁、华东区域总经理林峻岭谈到今年融信的发展布局时曾表示：“今年（2016年）融信在布局上会以海西经济区域和长三角区域为主，其中，在长三角地区，上海和杭州是重点。”

（注意:地王项目也就是这个时候开始的）

基于上述思路，融信今年以来已经上海和杭州累计拿地5宗，其中4宗位于杭州，而且每一宗都付出了不菲的代价，可见其重视程度。

据观点地产新媒体梳理，2月17日，融信经过24轮报价，力挫万科、奥克斯后以9.12亿元总价竞得良渚新城商住地，楼面价5739.46元/平方米，溢价率27.54%，创下了良渚新城新的楼面价纪录。

2月23日，融信以总价13.9亿元竞得杭州萧山北干街道塘湾社区地块，楼面价13071.65元/平方米，溢价率高达54%。

4月5日，融信以17亿元总价竞得杭发厂地块，楼面价18556.52元/平米，溢价率68.69%，成为萧山新地王。及至5月20日，融信再以23.61亿元总价、31404元/平方米楼面价斩获热电厂地块，溢价率89.56%，刷新拱墅区最高楼面价。

就在5月20日拿下拱墅区地王当天，融信迅速召开品牌发布会，并首度对外公开其位于良渚和萧山两地的三座新盘案名，分别为融信·澜天、融信·永兴首府、融信·萧山公馆。显然，融信急于在杭州彰显存在感。

融信2013年进入杭州市场，4年时间布局了15个项目。且2016年间，融信在杭州区域凭借三盘进入市场销售榜单前七。由此可推测杭州庞大的销售合约并未交付，我们可通过融信的销售情况进一步分析。

上图了，估计都想看最近的项目:

一共14个项目，在售9个，待售5个，跟踪楼面价和当前房屋价就好了。

杭州融信发展的不错，后期列个表补上对比一下楼面价和房屋价，又是一个小工程。

下面是重头戏:

2.上海的静安地王项目

上海静安中兴社区: 上海内环非常罕见的一块住宅用地不负众望地成为了中国标价最贵的土地。

再来回顾一下当时的震撼报道:

2016年8月，上海静安中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿，吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价拿下，以10万/㎡的名义楼板价，14.3万/㎡的可售面积楼板价，139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地王记录，未来项目售价或接近20万/㎡。融信中国方面称，融信静安地块预计2020年12月才能竣工。

惊叹归惊叹，显眼少叙，接下来分析一下这块静安地王的价值，已经做到多少能够回本，其实际意义如何？

先看基本情况:

1、地理位置优越

上海市内原本就土地稀缺，像中兴社区这样坐拥优质地理位置的更是少之又少，据了解，这次上海静安中兴社区位置优势明显：

中兴社区地块位置极佳，地铁3、4、8号线环绕，距离人民广场和外滩的直线距离均为三公里，距离上海火车站的直线距离为两公里。

中兴社区被三条上海主要地铁线路环绕，四通八达，距离热门景点和商业中心外滩、陆家嘴、人民广场均在3公里以内

2、配套成熟

中兴社区并不是一块荒地，其周围的有着成熟的社区和配套设施：

有市北中学、宝山路小学，也有第十人民医院和上海市中医院。

中兴社区四面社区成熟

中兴社区配套设施完善，学校、医院一应俱全！

3、拿地条件严苛

中兴社区其实此前已经“毛地出让”，名为“鸿临园旧改项目”，但当时的开发商由于无力承担巨额拆迁款，最后才由政府接盘。政府接盘后，开出了极为严苛的土地出让条件：

中小套型住宅建筑面积不得低于80.0%，计79022.9平方米以上（这对于其打造高档住宅而言不能不说是一大限制）。

另要求持有100%的商业物业；配建保障性住房5.0%以上等。

正是由于条件苛刻才让最终为了拿地走独木桥的房地产挤破头想要获得这块资源。

4、协同效应明显

实际上，中兴社区所在的原闸北内环内目前在售的楼盘价格已经不低，水涨船高，周边楼房的价格为这次地王做了嫁衣。（嫁衣有好处，地王出现，周边地区行情绝对看涨！）

原闸北内环内，是近年来上海豪宅市场的新兴区域，区域内有苏河湾华侨城、绿洲雅宾利花园、新湖青蓝国际等高端楼盘在售，其均价无一低于7万元/平。

融信集团这次拿地，可是打败了中国最具实力的18家房地产企业，包括各大央企、万科等豪门。

参与这次竞购的房地产企业名录：

1雅居乐 2世茂 3金辉 4金茂+中铁 5西藏城投 6龙湖 7融信 8招商 9仁恒 10保利 11 合景泰富 12新城 13融创 14葛洲坝 15旭辉 16中粮+建发+首开 17华润+华发 18万科。

那么这块烫手山芋融信打算怎么办？

也很简单: 合作开发

在2016年8月23日上午，在融信中国上半年业绩发布会上，主席欧宗洪透露，静安地王项目已经与国内前十名的某知名房企进行合作，具体名称还不方面透露，双方的股权占比为50:50。

此后有媒体报道称，融信所指的合作方正是万科。目前，万科在静安地王隔壁布局有“万科雅宾利”。

2018年1月24日前后，融信中国控股有限公司资本中心执行总监孔祥明在媒体活动中指出，该公司在2016年拿下的上海静安地王项目已于去年12月动工，预计在今年第四季推出。

孔祥明表示，该项目是与万科合作，双方各占50%权益，已于去年12月动工，预计今年第四季推出，有信心会成为该区核心新楼。

当前限购背景下的价值评估:

10万的名义楼板价，14.3万的可售面积楼板价，未来项目售价或接近20万。而在上海楼市限售又限价的情况下，融信上海地王项目盈利可能会面临极其微薄甚至亏损的情况。

这块项目其实不亏就行了，楼主预期就这么多，上海有一处融信的标志性建筑，也算刷新了存在感，当前这种情况下，不亏或微赚是过得去的预期了，这也是融信的股价压制的最重要因素之一，一旦静安地王项目隐忧预期解除，那么融信的股价也将会一跃而起！

六、融信的估值

公司2018年合约销售目标1200 亿元人民币（下同），目标增长50%，预计权益比60%-70%。为实现1200 亿元的合约销售目标，预计公司推货约1800 亿元。销售权益70%，净利率做到多少？6%/50.4亿？8%/67.2亿？10%/84亿？2-3倍PE？总之值得期待！ 就融信的货值区域来看：1) 杭州和福州仍是公司货值最为集中的区域，将是公司销售贡献最大主力； 2) 上海、南京及长三角周边城市亦是公司持续深耕城市，将是公司销售的第二大贡献点；3) 天津、西安、重庆、成都、郑州、广州等新进入区域核心城市亦将在2018年贡献可观销售。销售节奏上，公司预计延续2017 年的趋势，呈现上下半年三七开的格局。

关注今年的业绩释放情况，主要杭州、南京、上海、厦门、漳州和福州的房价趋势和销售去化程度即可。

根据预估，截至到年底公司土地储备将达到1,800万方，估算货值3,200亿元，权益货值约2,000 亿元。

相比于170多亿港币的市值，可谓土储巨大，是市值的16倍多。今年销售去化目标是市值的8倍，可谓最低估，业绩释放潜力最强劲的房企。毛估估的预判: 20-40港币，先翻一倍到23港币，到350亿港币目标市值，长线且分析且跟进！