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光谷楼市下一站，到底是哪？

2019年4月23日，武汉土地市场揭牌10宗地块，其中位于花山新城板块的纯住宅地块被交投地产以楼面价10643.55元/平米拿下。花山新城楼面地价再次破万。

▲图片来源于：网络

而说到花山新城的楼面地价，首次破万则要追溯到2017年8月1日的土拍中，编号为P(2017)057号地块吸引了包括龙湖、城开、联投、绿城、湖北建工等在内的多家知名房企的激烈争抢，最终达到熔断价10000元/平，经过方案评比，联投获得该地块。

同年12月26日的土拍中，花山地价再度被刷新。编号为P(2017)167号地块被花山生态新城地产有限公司以楼面价11367元/平拿下，更是超越了融创东西湖地王楼面价。

花山新城地块炙手可热，楼面地价屡创新高，是什么吸引品牌房企在此疯狂布局？当前花山新城楼市产品有哪些变化？

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政府规划助推花山发展提速

对很多人来讲，花山新城是非常陌生的，就连长期生活在光谷的人，对花山也是知之甚少。随着软件新城、花山新城的开发和建设，花山不仅收获房地产价格，还收获了产业新城、生态居住新城、尤其是三环线、 花山大道、严西湖大桥等交通瓶颈的打通及相关配套的提升。

▲图片来源于网络

规划中的光谷第五大道最北端：东湖高新区2019工作会议提出“黄金十字轴”，光谷五路至花山大道沿线将打造成集科技创新、科技金融、总部办公功能于一体的光谷第五大道、世界级的开放创新轴。花山生态新城正处于规划中“光谷第五大道”千亿级产业大道的最北端，是世界级黄金十字轴纵轴北门户，将成为光谷打造高端人才、高端产业汇聚的创新发展核心承载区。

产业支撑带来人口红利：首先构筑生态新城、产业新城、活力新城的系统体系初步形成。2012年，亿达中国与湖北省联投集团共同在花山开发建设武汉软件新城。2013年开始开园， IBM，飞利浦，甲骨文，软通动力、中软集团、佰钧成、天源迪科、开目信息等高科技企业进驻。

2016年9月，武汉软件新城与光谷生物城强强联手，以“1+1>2”的产业叠加效应，共同打造世界级智慧健康产业基地——光谷智慧健康园。这些为花山楼市的发展奠定了产业基础及人口红利。

根据规划，武汉软件新城规划总用地3.4平方公里，计划总投资超200亿元，建设规模约340万平方米。现在的武汉软件新城聚合新一代信息技术、智慧健康、文化与科技融合三大产业方向，但另一方面，花山软件新城也面临光谷软件园，未来科技城等区域的竞争。

地铁19号线助推花山新城交通升级：虽然花山主干道网路快速形成，但仍存在两大交通堵点，一个是珞瑜东路到花山大道、一个是严西湖大桥到三环线。而植物园隧道的建设很好的解决了这个问题。植物园隧道避开了这两大堵点、到光谷核心区和武昌中心区将更加便捷。

▲植物园隧道

但在公共交通方面，仍是最大短板，目前有18路、118路等少量公交，出行较为不便。

除此之外，花山新城板块最大的交通利好是地铁19号线。2019年2月19日，地铁19号线动工。待地铁开通后，从花山到天河机场、武汉火车站、光谷火车站、光谷政务服务中心、光谷广场等重要枢纽将实现全程地铁通行。

▲19号线施工实景

19号线在花山预计有2个站点，一是城投花山南站附近，另外一个可能在花山大道软件新城附近。据了解19号线将是武汉第一条磁悬浮线路、后期将于17号线和20号线形成磁悬浮环线。

▲花山新城地铁19号线规划

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花山新城优质教育配套入驻

随着产业的飞速发展，花山商业配套也在不断完善。这里不仅有中部地区规模最大最豪华的超五星级绿色生态酒店——武汉光谷希尔顿酒店，其位于花山严西湖的东南端。除此之外，商业规模5万方的花城汇已于2017年10月正式开街，其被称为花山版的楚河汉街。集特色品牌餐饮、精品购物、专业服务于一体，成为花山生活消费一站式目的地。

另外，规划中的花山河项目作为花山生态新城建设的一个重要项目，打造集商务办公、滨水商业、科教体验、娱乐休闲于一体的“武汉后花园式商业旅游综合体”，成为引领花山生态新城未来十年的区域地标。

▲花城大道实景

医疗配套上，同济医院光谷院区、省妇幼保健院光谷分院、光谷国际医院、省人民医院东院、省中医院光谷院区、市三医院光谷关山院区、武汉市儿童医院光谷院区等三甲医院分布其中。花山河项目附近规划占地约74亩医疗用地。

▲花城新城配套图

教育配套上，国家级名校华师附小携优质资源落户花山生态新城，极大改善了光谷、尤其是光谷东北片区的基础教育环境，对东湖开发区城市功能配套、基础教育环境的提升具有深远意义。

▲碧桂园生态城华师附小

花山新城共规划一所高中，三所初中，七所小学。华中师范大学附属严西湖小学南校区获评“2018全国生态文明教学特色学校”（碧桂园生态城华师附小

）；华中师范大学附属严西湖小学北校区计划今年9月正式投入使用（花山郡小学）；绿城引进省级示范中小学，预计2019年开工，2021年建成。

除此之外，2017年7月4日，武汉土拍市场公开出让10宗土地，其中P（2017）057号地块要求配建省级示范小学及初中各一所。其位于万科紫悦湾东边，规划建设一所小学和初中，计划2020年建成，建成后的初中主要服务于周边居民子女入学。

▲花山郡小学

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光谷重心东移 花山新城板块投资价值凸显

与武汉其他新城一样，花山房地产最早由别墅和洋房起步。碧桂园是最早，也是目前花山最大的项目。随后联投和万科相继跟进，在较长一段时间内花山的房价维持在洋房6000、别墅10000的水平。

碧桂园生态城是花山新城最早也是体量最大的项目，目前主推其东境组团产品。总建面约18万方，容积率2.3，绿化率达到30.%，项目分两期开放，共计13栋楼；产品以高层、小高层为主2栋叠拼。

该项目已于2019年4月13日已开盘，推出5-10号楼，建面107-143平高层房源，均价13800元/平，含2500元/平精装修，开盘已售罄。碧桂园生态城目前产品成熟，也拥有碧桂园生态城华中师范大学附属碧桂园小学、左岸商业街、希尔顿酒店、及在建的武大中南医院等优质配套。其洋房价格较2年前翻了三番，其别墅价格高达35000。

▲联投花山郡实景

花山发展的第一推手碧桂园， 在2012年与联投前后脚进入花山，开发碧桂园生态城，碧桂园生态城作为花山新城首个高端生态地产项目，打造别墅和洋房。在2013年、2014年两年间连续占据了武汉商品住宅销售套数排行榜前三甲位置。

随着万科花山紫悦湾、亿达云山湖项目售完，碧桂园生态城东境和联投花山郡、绿城凤起乐鸣成为今年花山新城少有的项目。其中联投花山郡价格相对较低，联投花山郡4期C1-C4号楼已于2019年5月20日开盘，主推建面约105-143平毛坯房源，均价约11500元/平米，本期房源已售罄，后期还剩余一栋C5号楼待售。

▲花山新城楼盘分布图

2017年8月1日联投集团通过现场拍卖获得位于花山板块P(2017)057号地块。地块成交价13.39亿元，楼面地价为10000元/平米为花山地王。最终该地块由联投与绿城合作打造，目前案名为绿城凤起乐鸣，据悉该项目样板间已经开放。

绿城凤起乐鸣项目用地面积9.91万方，计容建面13.4万方，其中住宅12.62万方，,包括8幢19层高的住宅楼，29幢4层至6层高的住宅楼共计834套。此外，该项目还配建中心绿化和中心幼儿园和0.3万方养老用房。配建停车位1590个，均为地下车位。

除此之此，在4月13日由交投地产拿下的编号P（2019）027号东湖新技术开发区光谷八路以西、纹横街以南地块。溢价85.07%、成交楼面价为10643.55元/平米。

随着光谷重心东移、拉动了花山、左岭等两大区域的发展，加上严西湖等自然景观、花山新城的投资价值逐渐进入购房者视线。

相较于几年前的价格洼地变成价格高地，是花山新城发展的最大回报。除了发展红利、地价也是继续推动房价上涨的主要因素。

结语：虽然花山房价翻番，是花山新城建设多年的收获，但目前其人气不足，生活配套缺乏、出行不便等短板仍十分突出，但不可否认花山仍是一个正在成长并逐渐步入成熟的新区，其区域价值也正在稳步推进。