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案例一、

【基本情况简介】

张三购买了某知名房企的商品房，因为是期房，订立合同时开发商的售楼小姐姐拿着印制好的精美宣传彩页向张三介绍小区以及目标房屋建成后的情况，在宣传彩页上小区东边将有一条宽阔的新建公路通过，周边还有市某重点中学落址，小区绿化情况，目标房屋大门朝里开，水电煤气及热水表独立安装且在户外设置。当张三依约收房拟缴交付部分尾款时发现，建成后的小区东部公路并不存在，重点中学变成了普通中学落户，小区绿化与宣传彩页差异大，所有水电表等均设置在屋内。张三拒绝交付房款并希望开发商能给出解决方案，而开发商则威胁解除合同赔偿损失。

【律师出手】

律师仔细询问了张三整件购房过程，又仔细购房合同、宣传彩页、及房屋现场照片等材料。开始出手：

1、确定合理诉求：

与开发商直接谈判要求赔偿损失。

2、巧设利益诱饵、曲线固定证据

由于张三签订合同的时间与纠纷发生时已经过去一年多，虽然手上持有了合同及宣传彩页，但没有证据可以证明张三是根据销售人员对照彩页所作的宣传作出了购房决定。于是律师让张三将该宣传彩页用照片形式发给这位当时负责的售楼小姐姐，并表示有朋友对同样的房子感兴趣。售楼小姐姐果然为之所动，并通过微信和电话与张三多次交流。（注，再次联系的目的就是固经证据，证明张三是根据销售人员对照彩页所作的宣传作出了购房决定。）

为什么重点中学变成普通中学这一典型的虚假宣传被律师排除，文章未尾在重点提醒时会详细分析。

3、发律师函与售楼部，要求赔偿。

按照购房合同约定，张三有义务在约定时间内配合交房并支付房款。但发生纠纷后，张三一气之下与开发商中断了联系，也没有留下任何证据证明自己到现场办理相关手续。而购房合同补充条款明确约定，逾期十五日未按期配合交房的，开发商有权解除合同并要求赔偿损失。此时，张三已经逾期超过5天。为了及时固定证据并占据谈判主动，律师立即在会面当日发出首次律师函，在其中详陈了双方发生纠纷的前因后果并表面张三正在行使合同法规定的先履行抗辩权，同时配发了相关照片。在该函设定的回复期满后，又再次致函，要求赔偿损失。

4、前期固化的证据开始发挥价值

很快，张三收到了开发商的律师函，张三一看，房企依法耍懒多么可怕。回函主要意思是：1、无证据证明张三按通知到达交房现场;2、无证据证明存在所谓宣传彩页;3.宣传彩页的内容不属于买卖合同的一部分;4、要求解除合同并要张三赔偿百分之二十损失。

【谈判结果】

开发商主动提出和解，并表示放弃全部诉求，赔偿张三损失五万元，张三接受，双方达成和解。

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案例二

某某一号楼盘在宣传书上特别注明：“没有泳池的洋房，是不道德的！”，宣传资料是“户户私家独立豪华泳池”。当业主花了几百万购买“泳池洋房”。当业主们去验房的时发现并不是所有的业主家里都配置了私家泳池。比如顶跃的住户，即原本应该在顶层露台的泳池却没有。于是，业主向市场监督管理局投诉了某某一号的虚假广告。

本案的争议焦点是：第一，游泳池房是否应配备泳池；第二，虚假广告是否构成欺诈。

律师给业主们提供的正确的维权路径就是：针对开发商涉嫌虚假宣传，业主应当先向工商部门举报，国家行政部门认定的事实，其证据力是强大的。也就是说先固化证据，证据确定后就成功了。业主最后还是成功保障了自已的权力（因本文文字太多，就不详细介绍了，注意看下面的提醒）

【总结提醒】

1、售楼广告等宣传资料在商品房买卖中的性质。

合同法第十五条第二款规定，商业广告符合要约规定的视为要约，也就说，商业广告内容具体确定，且现有证据足以推定广告主同意经承诺后即受到约束的，也可以认定为要约，以作为合同最终内容的一部分。因此，售楼广告一旦符合要约规定的，很可能被视为商品房买卖合同的一部分。

2、对售楼广告的内容信赖应当限定在有限范围内。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料要被认定为合同内容，就必须同时符合三个条件：1、广告内容指向的范围必须是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，比如案例一中，开发商宣传的东部公路及某市重点中学均已远远落在了小区范围之外，已经超出了商品房开发规划范围，买受人显然不能以此作为主张赔偿责任的依据。2、广告内容必须属于说明和允诺性质，且应当是具体和确定的。开发商通常采用夸张的用语如“充足的阳光”“极度静谧”“巴黎春天”“绝大部分绿化”等等用语均属于非明确用语，不能视作双方约定;3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。案例一中，宣传彩页及房屋内水电煤气及热水表的设置情况已经有明确约定。根据购房心理已经影响到买受人对房屋空间的预期，足以影响买受人作出购房决定及是否承受对应价格，因此，应当认定为要约，本案开发商之所以和解赔偿，亦正是因为其认可这一点。

3、理性订立合同补充条款以销售广告防范风险

4、在补充条款中明确载明购房目的。实践中多数人因为对宣传资料的信赖并未要求将这一重要目的载入到合同里，以致交房时不符合约定却维权不利。

5、将售楼广告等宣传资料约定为合同附件，明确作为买卖合同的一部分。

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