2018年3月15日,杭州滨江房产集团股份有限公司发布年度业绩，2017年度公司销售额615亿元，营业收入137.74亿元,与上年同期相比下降29.19%。扣非后净利润12.73亿元,相较2016年减少5.07%。这份业绩虽然已不错，但面对后起之秀仍然显得不够“更高更快更强”。随着后期进驻的万科、融创等劲敌，或本土“黑马”祥生，滨江不得不调整战略出走深圳与上海。2018年，滨江集团销售业绩405.5亿元，115.8万平米，排名第33位。不尽如人意的业绩一度让浙系“二哥”接连受挫。而离今年滨江自己的“千亿目标”还差的非常远……

　　尽管如此，滨江集团一如既往的产品品质与稳健的投资开发模式仍旧非常值得学习。在如今的多番困顿中，滨江集团正以自己的方式上下求索。

　　||浙系“二哥”滨江集团的上下求索

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　　“滨江”二字也是金字招牌

　　1992年8月，杭州市江干区成立杭州滨江房屋建设开发公司，公司借款8万元作为启动资金，以戚金兴为首的7位员工开始了最初的创业，首个项目为代建项目“近江苑”，之后积极参与城东区域的旧城改造。1996年，杭州市江干区计划经济委员会出资1200万元成立杭州滨江房产集团有限公司，1999年11月，经股权转让，江干区计经委出资中的480万元转由江干区国资局持有，占注册资本的40%；其余出资720万元，由戚金兴为代表的经营层集体认购，占注册资本的60%。2001年，公司开发建设万家花园，开启了品质建设的探索之路。

　　2002年以后，滨江集团逐渐走出城东，之后的5年间，秉承着“下次没有的土地，坚决要拿；下次还有少量的土地，选择性地拿；下次还有很多的土地，坚决不拿”的原则，在杭州市区内获取了一些极其优质的土地资源。2005年，“国内一流精装修豪宅”—— 金色海岸问世，之后又陆续推出阳光海岸、城市之星等高端精装修项目，为公司获得了良好的声誉，集团品牌战略化道路正式开启。2007年，绍兴金色家园项目落地，正式踏出了异地发展的第一步。2008年5月29日，滨江集团在深交所成功上市。

　　2010年，集团商品房销售总额首次突破百亿大关。2011年，杭州普特股权投资管理有限公司正式成立，旗下首只基金——普特滨江一号完成6个亿的募集资金并成功落地，集团未来将重点发展产业基金，并致力把普特资本打造成国内数一数二的投资管理公司。多年以来，滨江集团交付的房地产项目，投诉率基本上接近于零。滨江品质，已经成为杭州区域高端，优质物业的代名词。2017年公司成立25周年，商品房销售额为615亿，较 2016年增长 67.67%。是2013年以来增长幅度最高的一年，销售金额排名34位，是排名最高的一年。从2012年以来，滨江销售业绩连年增长，稳居杭州前三甲，是能与绿城平分市场秋色的唯一本土房企，也因此被戏称为浙系“二哥”。

　　滨江集团董事长戚金兴把社会认可度、客户美誉度、员工满意度，作为滨江集团做大的价值，“最大的营销是做好品质，做好品牌，做好服务。”这是戚金兴挂在口头的信条，也是企业成立至今坚持的价值观。

　　“精装修、景观和物业”是滨江集团的三张金名片，也为社会所广泛接受和认可。金色海岸、金色家园等小区新后荣获“浙江省建设工程钱江杯奖”、“杭州市人居经典”等专业领域殊荣。金色家园、新城时代广场、庆春发展大厦等也先后被评为“全国物业管理示范住宅小区”、“全国物业管理示范大厦”。

　　质量是滨江引以为荣的优势，并把它落实到所有细微的环节中。设计要尽可能的优化和人性化，不仅可以避免返工、节约成本，还能给业主带去真正舒适的感受；产品的打造则要精益求精、苛求细节，把品质视为项目的生命。滨江物业秉承“业主第一、服务第一、质量第一”的理念，真诚专业对待每一位客户，赢得普遍赞誉。

　　始终保持二级管理的扁平化组织架构，内部的事情尽可能事不过夜，企业没有繁复的人事关系，员工具有高度的主人翁意识，激情、务实的工作作风深入人心，多年荣获“浙江省最佳雇主企业”。

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　　高信誉度与优资本

　　滨江集团的信誉等级高。目前，公司主体信用及债项信用等级均为 AA+，在房产民营企业中占领先地位。公司融资成本低，融资渠道多元，近些年始终保持获取银行贷款方面的资金优势，基本没有采用融资成本较高的房地产信托融资。

　　2017年，滨江集团营业收入为137.74亿元，同比下滑29.19%，归母扣非净利润为12.73亿元，同比下滑5.07%。这主要是由于 2017年交付项目减少及合作项目增多，部分项目不并表的影响下，收入结算在2017年有所下滑，但公司归母扣非净利润下滑幅度远低于营业收入的下滑幅度， 主要因为武林壹号等高毛利率项目结算，使得毛利率上升所致。

　　从短期偿债能力指标来看，滨江集团流动比率在1.5左右徘徊，低于行业平均水平，且呈现缓慢下降趋势；其速动比率波动较大，2017年速动比率为0.81，高于行业平均的0.54。从长期偿债能力指标来看，滨江集团的净负债率近年维持在低位，2016年和2017年的净负债率更是为负数。

　　滨江集团的存货周转率、总资产周转率均呈现上升趋势，但是2017年有所下滑，2017年，滨江集团的存货周转率为0.38次，高于行业平均的0.3次，其总资产周转率为0.25次，高于行业平均的0.24次。滨江集团的应收账款周转率远远低于行业平均水平，2017年其应收账款周转率为4,29，行业平均为17.29，说明其应收账款回收较慢。

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　　用踏实态度，做好产品。

　　2008年以后，滨江集团产品标准化体系逐渐建立，涵盖”A+、A、B+、B、C“等五大产品类型，能够覆盖各层次消费者，后又在实践中将标准化体系逐渐延伸到物业服务、小区配套和专业服务等多个领域。

　　滨江集团定位于一二线城市高品质楼盘，从销售均价来看，滨江集团主要布局的杭州、上海、深圳三个城市，其商品房销售均价均稍低于该城市整体商品房销售均价。从销售面积段占比来看，90-140㎡的占比最高，其次为200㎡以上和0-90㎡的产品。可以看出，尽管公司精于品质，但产品售价并不高，产品户型分布合理，可以满足各层次购房者的需求。

　　滨江集团擅长做精装修项目。从金色海岸到翡翠海岸，精装修体系正在逐渐进步与完善。从最初的“开创豪宅样本”到最新的“豪宅也环保”，滨江集团的精装修体系已经经历了四代更迭，已经确立了“省内标杆，全国领先”的地位。

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　　不可小觑的投资开发模式

　　滨江集团早期参与杭州城东区多个旧改项目，多年来一直深耕杭州和浙江富裕市县，公司于2015年进驻上海、2017年进驻深圳。目前形成聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，关注珠三角、京津冀、中西部重点城市三个“游击区”的区域发展战略。滨江集团主要通过合作+旧城作为切入上海、深圳市场的重要手段。凭借在杭州旧改方面多年积累的丰富经验，成功获取上海和深圳的旧改项目。

　　近五年来，滨江集团所有营业收入都来自于浙江地区，其中杭州地区贡献90%以上的营业收入。2017年，杭州地区营业收入128.41亿元，占比93.23%，其次为嘉兴地区、衢州地区，营业收入分别为2.59亿元、2.15亿元，占比分别为3.03%、1.88%。近年来，滨江集团通过招拍挂新增土地储备面积呈现逐年增加趋势，除了2014年以外，总成交金额占销售金额的比重维持在33%-63%之间。2017年，滨江集团以招拍挂和兼并收购的方式获得杭州、深圳及浙江富裕地区的土地项目，新增土地储备建面220.45万平方米，其中杭州占到102.69万平方米，占比高达46.58%，浙江其他区域占到83.53万平方米，占比37.9%，深圳占到34.2万平方米，占比15.51%。

　　(▲此处省略数十页PPT……)

　　需要警惕的是，滨江集团受到杭州房地产市场的影响很大，土地储备过于集中，不能分散风险。并且，2017年滨江集团净利润23.1亿元，其中少数股东损益为5.99亿元，占比25.93%，随着合作开发的增多，近三年来滨江少数股东损益占净利润的比重维持在25%以上，使得归属母公司的净利润占比减少。

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