大学生零首付背后的房地产杠杆游戏

摘要：从买房者角度理解中国房地产，很容易得出风险可控的结论，毕竟中国人偏好不动产，而且首付比例也较高，而过去十年中国房地产的回报率也反证了价格的合理性。也正因此，当企业端政府端的负债继续增加甚至无法持续的情况之下，不少人希望将杠杆从企业端政府端转移到居民端，这也导致消费拉动经济等动人口号经久不衰，标的物也从大学、住房转移到股市，如今看来，当国家牛市幻灭之后，房市又被被寄予重要，推到前台。

房地产再度疯狂，继央行放松房贷之后，沈阳再度出现零首付。中国房地产被称为宇宙中最重要的行业，从买房者角度理解中国房地产，很容易得出风险可控的结论，真是如此么?房地产能否堪当堪当转移杠杆的重任?

理想丰满，现实骨感。

根据媒体报道，2016年3月1日，沈阳市政府下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》。其中包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策;公积金最高贷90万;土地供应减半;降低二手住房交易税费;鼓励农民进城买房居住等22项房产新政，促进房地产市场健康发展。

房地产放松，是结果是加杠杆，联系此前央行对于房贷放松的政策，如何看待?2016年2月2日，中国央行在其网站发布一则通知，表示非限购城市首套房商贷最低首付比例可下调至20%。

表面看起来，这只是为系列限贷政策“小心翼翼”地撕开一个口子——首先，非限购的城市意味着排除了五个主要城市(北上广深与三亚)，而目前房地产的焦灼状态其实聚焦于一线城市;与此同时，首付两成对比海外而言并不算出格，毕竟海外一成首付的状况也很普遍。事实上首付比例不低，一直是人们相信中国房地产风险不高的重要原因。

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大学生零首付背后的房地产杠杆游戏(2)

如果换一个角度，不是从购房者角度思考优惠几何、是否该出手等方面去看待这一政策，而是从银行角度来看这一政策就颇为耐人寻味。如果首付降低到20%，一套100万的房子，首付20万对于购房者是降低了压力，但是对于银行来说以前贷款是75万，如今变成80万，那么银行的杠杆其实是在加大，风险程度也对应上调。在极端情况下，假设房价下跌超过20%，银行就有可能面临止赎房的风险——毕竟，在理性计算之下，购房者此时放弃供房是更合算的行为。就中国而言，局部地区出现20%的房价波动并非不可想象的情形，如此一来，放大的杠杆也就意味着放大的波动性——这就是杠杆的力量，在刚刚过去的A股牛市及其崩溃中，我们正生动地目睹了它的运行原理。

中国房地产被称为宇宙中最重要的行业，其兴衰不仅关系中国经济，也一度成为全球经济的主要拉动力量。从买房者角度理解中国房地产，很容易得出风险可控的结论，毕竟中国人偏好不动产，而且首付比例也较高，而过去十年中国房地产的回报率也反证了价格的合理性。对比之下，房地产企业的状况并不乐观，价格起伏往往掩饰了量的堆积。作为高度现金依赖性的行业，中国房地产企业其实已经经过几轮行业洗牌。目前从全行业看，房地产处于严重过剩，尤其中西部地区与三四线城市更是如此，根据中国统计局《2015年全国房地产开发投资和销售情况》，2015年末商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米，这也使得房地产去库存成为2015中央经济工作工作重点之一。

大学生零首付背后的房地产杠杆游戏(3)

除此之外，与房地产问题密切相关的银行问题则讨论更少，除了房地产相关贷款之外，房地产抵押整体在中国金融系统地位极其重要，有机构估算占到三到四成。随着中国银行业在2008年之后昂首进入世界前列，对于坏账卷土重来的担忧多少显得有点不合时宜，但经验告诉我们，在泡沫即将散去之前保持警惕，永远都不算早。

房地产是中国经济的重要缩影，从中可以一窥中国经济债务状况的真实图景。债务可以从政府、居民、企业三个角度解析。首先，很多人聚焦政府负债，关于中国的太多讨论被用于纠缠地方债是否会将政府拖入泥淖，这其实多少有些“失焦”：中国政府债务虽然庞大，但是并不是主要问题，如果有效控制也会得到解决。其次，问题最大是企业端。在2008年之后，中国企业负债急剧膨胀，比例已经超过全球所有其他主要经济体，这一问题严重性随着实体层面的产能过剩而日益明显。最后，问题最小的是居民端负债，过去低利率下的高额储蓄也源源不断为前两者提供低价融资造血功能，这也往往成为证明中国经济状况不错的最佳辩护词。也正因此，当企业端政府端的负债继续增加甚至无法持续的情况之下，不少人希望将杠杆从企业端政府端转移到居民端，这也导致消费拉动经济等动人口号经久不衰，标的物也从大学、住房转移到股市，如今看来，当国家牛市幻灭之后，房市又被被寄予重要，推到前台。

问题在于，房地产能否堪当堪当转移杠杆的重任?理想丰满，现实骨感。过去十年的房地产牛市，使得房地产已经成为中国家庭最大、最重要的资产配置，按照西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的数据，中国2015年中国家庭总资产中，房产占比高达69.2%，这比美国的两倍还多。如此高的比例下，进一步提高其配置的合理性已经降低，毕竟，资产总是有种涨跌周期，过去的繁荣其实已经透支了未来的继续上涨动力。

未来放松将会继续，但是疗效难如往昔。转移杠杆的思路理论上讨巧，却忽略了经济本身规律，经济体并不具备那么多弹性，而居民端的储蓄消费能力也不意味着用之不竭的资源。加杠杆的阶段是甜美的，去杠杆的步骤注定是惨烈的，拖延时间并不意味着问题会自动消解，就像一杯卡布奇诺，泡沫虽好，终会散去。